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1、2011年初出台的房地产新政分析报告新年伊始，房地产调控再度发力，1月26日，国务院研究出台了房地产市场调控八项措施（“国八条”）；27日，国务院宣布同意在部分城市进行个人住房征收房产税的改革试点。此次“国八条”的出台和房产税的开征是2010年以来中央对房地产行业进行的第四轮宏观调控，在今年开局之际明确了全年房地产政策基调，即调控将继续沿着从严从紧的方向推进。现将有关情况分析报告如下：一、政策内容及特征（一）出台的主要政策一是国务院研究出台房地产调控八项措施。国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，会议指出，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进
2、房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等八项政策措施。二是部分城市正式开征房产税。最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。27日，上海市和重庆市的试点方案同时公布，并于1月28日开始正式实行。比较上海和重庆两地的房产税征收方案，从征税对象上来看，都是针对新购住房，但上海限定于居民家庭第二套
3、及以上住房或非该本市居民家庭在沪新购的住房，重庆则限定于高档住房或外地人员（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套以上普通住房，范围有所不同。从计税依据上来看，两地都暂以市场交易价格为准，同时规定条件成熟时，以评估价格为依据。从税率上来看，都根据房价高低执行差别税率，上海定为0.6%，对市场交易单价低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率减为0.4%；重庆规定住房交易单价为重庆主城区房屋均价2-3倍的，税率为0.5%，单价为均价3-4倍的，税率为1%，单价在均价4倍以上的，税率为1.2%。从减免措施上来看，上海规定家庭人均住房面积不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60
4、平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税；重庆规定以家庭为单位，一户家庭只能对一套住房享受减免政策，独栋住宅的，减免180平米，高档住宅的，减免100平米。总的看来，上海市的征收方案覆盖面较广，但税率较低，重庆市的方案覆盖面相对较小，但税率较高。（二）近几阶段调控政策的比较房地产宏观调控自2010年初启动以来，大致经历了四次政策高峰，分别是2010年1月、4-5月、9-10月和2011年1月。在这四个调控阶段，主要政策演进和比较情况如下：2010年1月4-5月9-10月2011年1月标志性文件国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条”）国务院关于坚决遏制部分城市
5、房价过快上涨的通知（“国十条”）央行、银监会、住建部、财政部等部委的一系列联合发文（“国五条”）国务院关于房地产调控的八项措施（“国八条”） 主要政策内容地方政府职责提出加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导建立考核问责机制要求各地制定调控实施细则，严格执行问责制明确市级地方政府要制定并公布房价控制目标个人房贷政策二套及以上住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价首套房面积在90M2以上的，首付款比例不得低于30%；二套房首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套及以上住房的首付款比例和贷款利率应大幅度提高首套房贷款首付款比例一律不低于3
6、0%； 暂停发放三套及以上住房贷款二套房首付款提比例高至60%，利率不得低于基准利率1.1倍住房限购政策房价上涨过快城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；截止10月有14个城市颁布限购令各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；目前已有24个城市实施限购土地供应政策提出增加保障性住房和普通商品住房有效供给保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式加大对2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度商品住房用地供应计划
7、总量原则上不得低于前2年年均实际供应量；推广“限房价、竞地价”的土地出让方式保障房政策加快推进保障性安居工程建设明确2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的任务建立支持公共租赁住房建设的税收优惠政策；鼓励金融机构支持保障性安居工程建设单列保障房用地供应计划；逐步扩大住房保障制度覆盖面，将建制镇纳入保障范围税收政策严格执行差别化税收政策加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策调整交易契税及个人所得税；加快推进房产税改革试点工作在重庆、上海试点征收房产税；提高住房交易营业税其他政策提出加强正确的舆论引导（三）此次出台政策的特点与2010年相比较，此次调
8、控在本质上是前期政策的延续。从方向上来看，继续坚持了从严从紧的格局不放松；从内容上来看，仍然涉及到金融、税收、行政、保障房体制等多个方面；从方法上来看，主要还是以抑制需求，增加供给，强化监管等手段为主。同时，此次出台的政策又在前期调控基础上进一步强化，力度更加深入，重点更加突出，导向更加明确，有以下几个值得关注的特点：一是特别强调地方政府应落实调控职责。2010年9月下旬，中央启动房地产市场“二次调控”时，首次提出落实地方政府问责机制。本次的“国八条”首条即要求“进一步落实地方政府职责”，并提出各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布，将地方政府控制房价的目标明确地
9、予以量化。同时，更加强调落实约谈问责机制，未达到控制房价目标的要向国务院做出报告。地方政府在房地产调控中的责任比以前更重。二是采取强硬措施进一步抑制需求。自2010年房地产行业宏观调控开始以来，抑制投资、投机需求一直是主要着力点之一。到此次调控时，相关规定已经具备了很强的刚性。突出表现在一方面以行政限购方式控制购房指标，另一方面以拔高信贷门槛方式提高购房成本。限购方面，此次出台政策将范围明确扩大到各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。个人信贷方面，将二套房首付款比例由50%提高到60%，利率不低于基准利率的1.1倍，加上此前已实施的三套及以上住房的停贷政策，信贷支持购房的渠
10、道已经被持续、大幅度收紧。三是房地产税制改革进入实施阶段。2010年的房地产调控中，税收调节是重要的政策组成部分，但主要集中于具体环节的税基、税率的调整，具备税制改革意义的房产税一直处于研究讨论阶段。此次，房产税终于落地实施，标志着一个新的阶段的到来。虽然目前房产税只是在上海、重庆两地试点征收，但示范效应十分明显，向更多城市扩展也是趋势所向。四是明确提出强化舆论引导。“国八条”提出的加强正面宣传，引导理性消费，严查虚假消息的要求，是中央层面首次明文对舆论报道房地产调控做出要求。表明房地产调控已被视为一场攻坚战，不仅要依靠行政、金融、财税等手段，还要强化舆论导向。二、意图分析通过对2010年初至
11、今房地产宏观调控政策的梳理，不难看出，中央是在坚持从严从紧的调控方向上，根据市场反应和调控的效果，步步加码，层层推进。去年1月，国务院出台“国十一条”开始启动调控后，市场反应并不积极，一季度成交量大增，价格快速上涨。“两会”之后的4月，国务院加大调控力度，出台“国十条”，执行强硬措施，市场应声而动，活跃度明显下降，房价过快上涨势头得到初步遏制。随着“金九银十”的传统交易旺季到来，和市场对前期政策消化基本完成，在进入8、9月份之后，又迎来了一轮反弹，部分热点城市房价上涨压力重现。9月下旬，“国五条”出台标志着二次调控来临，市场反弹势头被及时控制。当前，房地产市场的主要矛盾仍然潜伏，外部通胀预期更
12、加强烈，供求失衡局面短期内难以根本扭转，房价上涨压力仍然较大。根据国家统计局公布的数据，2010年，全国商品房销售面积同比增长10.1%，价格同比上涨6.4%，全国70个大中城市房屋销售价格指数自7、8月环比持平之后，9-12月又连续4个月呈现上涨之势，房地产开发贷款和个人按揭贷款总量创造历史新高，同比多增了近10%。岁末年初，部分热点城市市场再度升温，据相关报道，2011年1月前三周，北京新房成交套数同比增长17%，成交均价同比上涨19%；上海新房成交套数同比大涨76%，豪宅成交价格持续攀升。在这些热点城市，刚性需求压力较大，投资性需求在通胀预期下重新入市，限购措施逐渐到期，房产税迟迟悬而未
13、决，关于今年的政策取向和市场走势的争议增多。在这样的市场和舆论环境下，政府选择在年前集中出台新一轮调控政策，就有其合理性和必然性。目的就是要稳定市场，引导预期，巩固前期来之不易的调控成果，为今年的房地产行业调控做好准备，奠定基础。三、趋势分析“国八条”出台、房产税开征代表了2011年房地产行业宏观调控的第一轮高峰。从政策基调看，从紧的调控格局短期内不会转向，上半年主要的政策动向仍将以巩固强化前期调控效力为主要目的。从市场走势看，政策出台后市场将经历一段时间的调整，一季度的市场成交量可能震荡下行，尤其是地方政府控制房价、稳定市场的压力加大，也会促使其主动采取限购等调控措施，需求在很大程度上将受到抑制。从房地产企业方面看，在已经过去的2010年，虽然国家采取了一系列严厉的调控措施，但受益于一、三季度良好的销售业绩，大部分开发企业的现金流压力还未真正显现。然而，随着2011年总体货币政策的趋紧，房地产信贷条件进一步趋严，企业将面对融资紧缩和销售减少的双重压力，资金链面临的潜在风险将可能转变为现实的困难。在这种情况下，房地产行业系统性风险不容忽视。
