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1、 诚信 创新 价值瑞峰置业东莞楼市2010年总结及2011年预测（完整版）2011.1目录第一篇 宏观环境1一、全球经济1二、国内经济2三、楼市政策6四、全国楼市动态9五、东莞经济和市政规划10第二篇 2010年东莞房地产市场总结13一、土地市场13二、新增供应17三、成交19四、供需对比27五、存量和消化周期28六、市场营销手段创新29七、潜在供应30第三篇 2011年市场预测34第一篇 宏观环境一、全球经济2010年全球经济保持整体复苏势头，但复苏过程缓慢，各国增长力度不一，不确定性仍然存在。美国失业率高居不下，正在经历着“二战”以来所有经济周期中最疲软的阶段，2010年美国的GDP增长为
2、2.6%，预计2011年将减缓至2.2%。受希腊引发的主权债务危机的影响，欧洲经济增长缓慢，成员国经济出现分化，2010年欧共体增长率1.5%。日本经济在日元升值、内需乏力、通货紧缩的情况下增速有所下滑，全年增长率为2.7%。新兴经济体如“金砖四国”等仍是引领全球经济增长的主要动力，但受全球经济的影响，增速有所下滑。受全球经济走势影响，美指、原油和黄金呈现不同的走势。在今年5月欧债危机催生避险情绪推动美指短暂上升，总体趋势震荡下行。11月美国启动第二轮量化宽松政策，规模为6000亿美元，加速美元贬值，给新兴经济体带来了更大的通胀压力。美元长期贬值的趋势，推动近几年黄金价格的持续稳定上升，引发了
3、新一轮比较持久的投资黄金的热潮。和美元相反，石油在4、5月份受到欧债危机恶化的影响急速下挫，在欧债危机缓和后，国际石油价格，开始震荡上升。新兴发展中经济体增长强劲，为防止经济过热，部分经济体开始主动收紧宏观政策。而发达国家和经济体复苏乏力，继续实行宽松的货币政策和低利率，导致全球流动性过剩，套利资本大量流入经济增长形势好、利差大的经济体，加剧了新兴市场股票、房地产等资产价格的上涨压力及货币升值压力。为应对通胀压力，新兴经济体纷纷加息和上调存款准备金率。二、国内经济中国经济平稳较快发展 助推世界经济2010年度中国经济指标1、2010年中国经济继续平稳较快增长 预计GDP增速超过10%2010年
4、，中国经济继续沿着宏观调控的预期方向发展，经济平稳较快发展的势头进一步巩固。前三季度，中国国内生产总值26.866万亿元。按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。分季度看，一季度GDP8.06万亿元，增长11.9%，二季度GDP9.24万亿元，增长10.3%，三季度9.58万亿元，增长9.6%。分产业看，第一产业增加值25600亿元，增长4.0%；第二产业增加值129325亿元，增长12.6%；第三产业增加值113735亿元，增长9.5%。第二三季度，中国连续2次在季度经济规模上超越日本，成为全球第二大经济体。中国经济的发展，推动世界经济的复苏和增长。在后金融危机时代
5、，主要发达国家经济复苏缓慢，中国经济迅速回稳和保持较快增长，为世界经济提供了强劲增长动力。2009年中国对世界经济增长的贡献率超过50%。2010年，中国经济增长率预计将超过10%，世界银行由此认为中国对世界经济增长的贡献率今年将达到25%，连续两年成为全球经济增长第一引擎。据估算，中国经济现在每增长1个百分点，能拉动中等收入和低收入国家经济分别增长0.34和0.2个百分点。2、进出口持续稳定增长中国海关总署统计的数据显示，2010年1-11月中国进出口总额26772.8亿美元，同比增长36.3%。其中1-11月份出口总额14238.4亿美元，进口总额12534.3亿美元。2010年度中国进出
6、口一直持续稳定增长，得益于中国实体经济的持续复苏向好。2010年上半年，进出口总额同比增速都在40%以上，下半年开始，增速有所放缓，一方面是由于09年上半年基数较小，另一方面是受欧债危机影响，全球经济复苏步伐放缓，进出口受到影响。3、CPI和PPI持续走高 通胀压力增大2010年中国的CPI持续走高，带来极大的通胀压力，给各行各业和百姓的生活带来极大的影响。一季度，CPI同比上涨2.2%，尚在温和可控的范围。上半年，CPI同比上涨2.6%，物价开始飞涨，7月开始CPI同比开始超过3%，至11月，更是高达5.1%，通胀压力加大。2010年CPI持续走高的因素有几个方面：首先，金融危机后采取持续适
7、度宽松的货币政策来刺激经济恢复，导致货币供应总量增多。其次，住房价格居高不下和农产品价格的高涨，以及工业品出厂价格的上升都是推动今年CPI走高的重要因素。再次，国际市场上发达经济体的量化宽松货币政策导致国内市场流动性增多，输入型通胀开始显现。预计明年上半年物价仍然会高位运行。4、新增贷款投放逐步回落 但总体规模依然可观2010年继续定调适度宽松的货币政策，但为了防止经济过热，要求对信贷投放的规模和节奏，进行控制，预计的贷款规模控制在7.5万亿元内。而2010年1-11月，新增贷款总额7.45万亿元，同时，出于对明年货币和信贷收紧的担忧，9-11月新增信贷总额1.75万亿元，远远高于往年。全年突
8、破7.5万亿元已经基本没有悬念。5、货币政策 2010：适度宽松2011：积极财政+稳健货币政策2010年继续实施适度宽松的货币政策，要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点，加强政策的针对性、灵活性和有效性。9月末，广义货币（M2）余额69.6万亿元元，同比增长19。11月末，M2余额71.03万亿元，市场流动性充裕，通胀压力上升。而发达经济体量化宽松货币政策可谓“以邻为壑”，大量热钱流入利差较大发展强劲的中国，使中国的通胀预期进一步加强。为加强流动性管理，预防通胀，央行2010年度六次统一上调存款准备金率，两次加息，使得货币政策收紧迹象逐渐明
9、显。2010年12月举行的中央经济会议为对明年的宏观经济政策定了基调。明年宏观经济政策的基本取向是“积极稳健、审慎灵活”，要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。要把稳定价格总水平放在更加突出的位置。明年货币供应量和投放节奏会回归常态。6、股市：震荡盘整7、全国楼市量价齐升 调控几成“空调”全国房价飞速上涨，4月份70个大中城市房价同比增幅一度高达12.8%，和普通百姓的购买力严重背离，引来“4.17”新国十条，号称史上最严厉调控。经过短暂市场观望，楼市成交量下降后，8月开始，全国楼市全面回暖，9月份楼市成交量更是再创新高。由此引来本年度第二轮调控，“9.29”升级版国五条再度出击。尽管“4.1
10、7”后房价同比增幅有所回落，但是绝对价仍然一路走高，全国百姓期待房价下降的梦想再次落空。三、楼市政策：调控频频出击 密集度前所未有2010年的楼市调控政策，创造了众多的前所未有。密集度前有未有，严厉度前所未有，组合度前所未有，各部委联合度前所未有。基本涵盖了房地产行业的各个环节和层面，动用了货币、信贷、市场、行政等各个手段。几度调控 几度沉浮2010年的楼市调控政策大致可以分为三个阶段，分别以“4.17新国十条”和“9.29升级版国五条”为节点。2009年为刺激经济复苏4万亿投资和宽松货币政策，推动房地产开发投资持续走高，2010年持续的宽松货币政策进一步推动了房地产投资的高涨。加上货币供应量
11、增多，国际热钱流入增加，流动性充裕，通胀压力加大，购房保值意识增强，供需两旺，房价一路走高，“4.17新国十条”出台，政策以部分城市暂停第三套房贷和限制外地炒房为特征。市场供应短期下降，但是房价未见松动。由于政策被解读为针对一线楼市，二三线城市的量价反而因此大涨，加上部分政府落实政策不力，8月楼市全面回暖，9月量价齐升。二次调控由此呼啸而至。二次调控更为严厉，首付提至30%，二套50%，各市场主体包括开发企业和经纪机构均有规范。然而四季度全国楼市再次量价齐升，尤其中部地区幅度最大。二次调控可谓并不成功。动用了货币、信贷、市场、行政等各个手段。2010年央行六次统一上调存款准备金率，两次加息。对
12、货币、信贷杠杆的利用，虽然不完全是针对楼市，然而开发贷款收紧是非常明显的趋势。结合明年的宏观政策基调，明年货币和信贷将会进一步紧缩。“限购令”是今年的一个楼市宏观政策中最直接的手段之一，这是政府面对高企不下的房价启动行政干预最直接的表现。限购令虽然出发点是为了抑制投机需求，然而令出急迫，在模式上又一刀切，误伤了很多改善性需求。由于一线城市限购，部分投资客转战周边城市，对周边区域楼市形成直接利好，甚至推高二三线楼市成交量价，背离调控初衷。行政手段，令出容易，退出难。明年一旦限购令解除，当地楼市可能面临一波报复性反弹，继续施行，则进一步推动周边楼市量价。所以，如何运用好行政手段和市场手段，是市场经
13、济下宏观调控必须深思的一个课题。抑制投机、稳定房价和加大保障房供应是三大主线2010年的诸多调控政策主要围绕三大主线，抑制投资和投机、稳定房价和促进保障房建设。限购、限外、必须提交户籍和社保证明、暂停发放第三套房贷款等都是为了抑制投资和投机行为，减少市场泡沫。对预售环节监管、对开发贷款限制、提高对房地产贷款风险的防范、增加土地供给等都是为了稳定房价。商品房价的高企，百姓居住难题无法解决，政府从加大保障房建设方面解决民生，2010年国家部署的保障房任务是580万套，2011年的保障房任务是1000万套。如此大的规模和决心令人惊叹，然而保障房建设过程中的土地、资金、回报以及分配等诸多环节的问题，都
14、让人无法不对保障房任务的真正落实提出疑问。住建部表示，明年的宏观调控还会继续，抑制投资性住房政策还将延续。2010年楼市宏观调控政策一览：四、全国楼市动态1、 全国土地市场概况：土地出让金同比增加70.4%，再创历史新高2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。全国实际建设用地供应642万亩，比2009年增加了18%。北京、上海、大连三个城市全年土地出让金总额均突破千亿元，而二线城市的地价涨幅和土地成交活跃程度尤为惊人。调控难压“地王”，“地王”含金量超过2009年2010
15、年住宅用地单价“地王”楼面地价为52783元/平方米，超过2009年的32484元/平方米，刷新了中国土地市场单价记录。2010年住宅用地楼面地价前十的地块平均楼面地价为33830元/平方米，远高于2009年26365元/平方米。二线城市集中爆发，三线城市楼面价大步前进大连、武汉、南京等城市过去一年集中爆发，收入增长幅度超过了100%。其中，大连更是以1157.75亿元土地出让收入，超过320%的增长幅度，名列全国第三。此外，全国120个城市拍卖土地的溢价率高的绝大多数是三线城市，一二线城市仅上海、广州、海口、南宁四个城市，其他的都是三线城市。2、一线楼市：京沪广深去年量跌价升2010年北京、上海、广州、深圳四大一线城市新建商品住宅销售面积和销售套数同比均有所减少，这主要是由于2009年在楼市刺激政策的影响下楼市成交量创下天量，而2010年经历过政策调控后，成交量已回落至较为正常的水平。2010年，北京全年成交量为1200万，上海为937万，广州为896万，深圳为309万。然
