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1、东莞中原物业顾问有限公司报告提要一级市场:二级市场:n 供应方面:受政策调控影响,供应明显放缓。2010年东莞商品房新增供应545.96万,共57436套,面积同比09年上升15.18%,相对于需求来说仍然偏紧,城区供应明显下降,镇区供应放量剧增,受政策调控影响,住宅供应明显萎缩,商用物业供应“爆发性”放量,中小户型为供应的主力产品,大户型受政策调控影响供应前高后低,体量大幅降低。n 需求方面:调控政策层出不穷,整体成交二次探底。2010年东莞商品房成交总面积为499.55万,成交套数49598套,总成交金额394.02亿元,面积同比09年下降15.62%。镇区成交占主角,泛深圳区域取得不错成
2、绩,西北片区房地产崛起成交全线飘红;成交分化严重,高档物业与商用物业受政策影响较小加上通胀预期加强,交投两旺,同比分别上升30%与50%;但普通住宅成交受调控影响较大,同比09年下降30%,同时深圳“限购令”出台,深圳投资客继2007年后再次入莞,开发商销售收入 “二八现象”明显,20%的品牌开发商占据了80%的市场份额。n 价格方面:价格分化明显,普通住宅中位房价为5733元/,同比上涨8.03%。2010年东莞普通住宅产品线丰富,高档洋房、豪宅洋房、高赠送、精装修等产品明显增多,这些成交量的增加使得整体价格被拉高,但回归到以自住属性为主的普通住宅(毛坯)来看,相比前两年稳中有升。分物业类型
3、来看:商品房均价为7889元/,同比09年上升20.19%;普通住宅中位房价为5733,同比09年上升8.03%;洋房均价为6624元/,同比09年上升19.23;公寓均价6383元/,同比09年上升6.47%;别墅均价15207元/,同比09年上升18.41%;商铺均价10209元/,同比09年上升10.60%;而写字楼均价为8974元/,同比09年上升22.55%;车库均价9133元/,同比09年上升12.6%。n 供需方面:供需矛盾有所缓解,供求关系由严重失衡趋向缓和。2010年东莞商品房供应有所增加,但增速明显放缓,需求受政策影响有所压抑;使得供求关系比例由09年的严重失调(0.8:1
4、)逐步趋向缓和(1.09:1)。其中以住宅供需趋向缓和最为突出接近1:1。然而2011年供应预计大幅放量,需求经历累积后持续释放,供需从供应偏紧向供需平衡转变。住宅潜在供应量达到770万平方米,供需比预计从2010年的1:1向1.5:1转变。三级市场:据东莞中原地产研究中心数据监测,2010年全年全市二手房交易共28651宗,同比增长52.72%;成交面积为289.03万平方米,同比增长15.64%;成交金额共90.11亿元,同比增长34.23%;成交均价3118元/平方米,同比上涨16.08%。2010年东莞二手房市场呈现出旺销局面,成交大幅增长,创出历年新高,成交均价突破3000元/平方米
5、大关;结合一手房市场分析,一二手房成交比(按成交面积)由2009年的2.37:1下降到2010年的1.73:1;一二手房成交均价比则由2009年的2.44:1上升到2.53:1,一二手房的房价差距在持续拉大。一、土地市场土地市场关键数字:统计时间:2010年1-12月 数据来源:东莞中原研究中心年度总体叙述:2010年东莞土地市场供需双双迈上新台阶,深究原因不难发现,前三季度全社会固定资产投资总额743.79亿元,同比增长6.5%,远远低于全省24.1%的水平,因为东莞在经历了2008年的金融危机之后,政府财政收入严重受挫,无力加大城建投资,只好择机大幅供应土地,以此填补巨大的资金缺口,国土部
6、门明显加快推地节奏,致使商住用地成交总量超越历史高峰,甚至热点区域的优质地块也再现“地王”;工业用地亦是如此,在产业升级换代加速情况下,全年工业用地继续大幅放量,尤其以刚升级为国家级科技产业园的松山湖最为突出;可见在调控政策贯穿全年的情况之下,2010年土地市场依然得到了迅猛放量。一、2010年土地市场供需两旺,再创历史高峰。2010年土地供应高速放量,再攀高峰。2010年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地237宗,共计707.62万。其中工业用地供应127宗,395.07万,占总供应量的55.83%;商住用地供应74宗,224.68万,占总供应量的31.75%。此外,相比前几年今年几个区域有较
7、多小幅商住地块出让,致使平均宗地面积出现小幅回落。2007-2010年东莞土地成交明细:2010年土地市场成交红火,当中不乏“新科地王”。2010年共计交易土地224宗,成交面积681.92万,同比上升三成有余,总成交金额达到129.33亿元,同比上升38.34%;其中商住用地成交62宗,成交面积204.09万,同比上升10.19%,成交金额为88.47亿元,同比上升34.29%;从成交土地的类型来看,2010年,土地成交仍然以工业用地为主,占到总成交量的57.36%,商住用地位居其次占成交总量的29.93%。此外,最引人瞩目的是万科地产在1月28日,成功竟得地块编号为2010G009-010
8、的虎门金洲村地块,5217元/平方米的楼面地价,再创虎门的地王新高。2005-2010年东莞土地成交供需比从土地供销比走势看,总体上土地需求旺盛,2005年至今土地供销比平均在较低水平,土地市场供求关系相对平衡,但2008年楼市低迷致使土地市场流拍情况严重,供大于求的状态比较明显,而进入2009年,由于楼市的销售十分火爆,所以土地市场随之活跃起来,供需比大幅下降。2010年随着部分偏远镇区土地出让的增多,流拍情况有所增加,所以供需比出现一定的上升,但整体而言供需还是比较平衡的。二、土地价格温和上升,商业地产即将迎来开发高潮。经历2008年金融危机之后,近2年东莞土地价格恢复上升态势。2010年
9、整体土地单价为1897元/,同比2009年上升4.58%;商住用地成交单价为4335元/,保持上升趋势;从2007年开始由于受楼市的低迷,土地价格迅速下降,并且在2008年触底,进入2009年在楼市销售回暖的情况下,土地成交单价得到一定程度的回升,特别是商住用地,成交单价已经止住大幅下滑的势头,呈现得比较理性。进入2010年虽然全年不断有调控措施出台,热点区域的优质地块也涌现几个新地王,特别是商业、商务金融土地,也迎来了突破的一年,全年成交商业、商务金融用地达73.11万,可见东莞即将迎来商业地产快速发展的时期。2010年商住用地楼面地价温和上升。从2005年以来,东莞商住用地的楼面地价最高出
10、现在2007年达到2674元/,之后随着2008年楼市的持续低迷,商住地大部分以底价成交甚至流拍,所以楼面价步步下探,直到2009年开始楼面价才重新回到上升的通道,2010年由于一季度高价地的增多,致使全年整体楼面价达到1939元/,同比上升12.48%。2010年商住用地开发商拿地集中度有所下降。2010年开发商拿地的市场比较相对集中,排名1-5名的开发商合计占据35.62%的市场份额,不过远低于2009年的51.09%,这主要是由于今年商住用地供应规模加大,并且分散零星所致,但是并不妨碍外来开发商的抢眼表现,前十名当中就有3家来自深圳、广州、佛山。三、2010年土地市场特征总结严厉政策调控
11、之下,土地供需仍同步迈上新台阶。虽然2010年不断有调控政策出台,但对土地市场的影响无论是广度,还是深度都没有太大的波折,从东莞市场来看,4.27政策出台前的1季度土地市场一度红火,一方面是由于楼市当时延续了09年以来的良好态势,另一方面则是热点区域优质地块的集中推出所致;进入2季度,恰逢政策刚刚落地,东莞的推地却逐步向偏远镇区转移,土地本身条件没那么好,使得市场有所降温,出现几宗小幅地块的流派,但进入下半年3、4季度随着南城总部基地地块,以及松山湖多幅商住地块的上市,市场的活跃气氛再次被激发,并较好的延续到年底,全年的供需都迈上一个新的台阶。商住用地供应向偏远镇区偏移,对房地产市场是一个积极
12、的信号。2010年偏远镇区的商住用地供应明显增多,这对东莞未来房地产的发展是一个积极的信号,毕竟早期东莞分散的经济产业布局,让房地产市场发展也极度的不平衡,政府此时很机智的向这些区域引导,将是一个双赢的局面,因为对开发商而言,进入这些镇区开发项目,不但拿地成本低,竞争对手少,并且存在一定的市场空白,只要找准定位,激发合理的购房需求,将在这一个局部区域赢得先入为主确立自己的品牌优势。外来开发商开拓东莞市场,策略千差万别。2010年东莞楼市受政策影响依然十分有限,不少开发商也适时地积极参与土地拍卖,最为引人注目的就是保利地产和佛山钜隆地产。近2年保利地产频繁现身东莞国土局参与土地拍卖,并且都是专攻
13、成熟片区豪宅板块的土地,但屡屡棋逢敌手铩羽而归,最记忆犹新的是莞城体育路地块、以及虎门金洲村地块,直到2010年9月松山湖新城路西侧巨幅商住地块,保利接连击退万科、深业的凌厉进攻,才最终得偿所愿。而来自佛山的钜隆地产拿地策略就大相庭径了,专攻偏远镇区低价地,例如道滘镇厚德村地块、麻涌镇大步村地块成交楼面地价分别为1044元/、1201元/,即使在相对位置好一点的大朗镇蔡边村地块,碰上东方银座集团的阻击,也没有太大波折就收入囊中;可见同样是新进外来地产公司,面对同样的东莞房地产市场,但各个开发商的立场、出发点不同,拿地布局的策略也千差万别。品牌房企加大持有型物业开发,东莞商业金融用地即将迎来开发
14、高潮。受贯穿2010年全年的国家楼市调控影响,住宅市场投资投机需求得到一定程度的抑制,不少资金蜂拥进入商业地产市场寻找商机,与此同时,全国各大品牌开发商万达、华润、万科等等,也纷纷宣布加大持有型物业,商业地产的圈地造城计划,一时之间全国商业地产开发浪潮趋之若鹭。东莞商业地产也迎来了突破的一年,全年成交商业、商务金融用地73.11万,而2009年仅为21.33万,其中万达、万科在长安的大型商业项目即将启动,南城总部基地地块被各大房地产公司瓜分完毕,都预示着东莞商业金融即将迎来高速发展的时期。2011年,南城总部基地二期、中央商务区,以及东城世博扩展、虎门、长安旧改是值得深切关注的区域。商住用地区
15、域集中,但冷热不均。2010年商住用地供需非常集中在几个区域,特别是寮步、桥头、沙田都有多宗大幅商住地成交,位列所有区域的前三名,占到东莞所有商住用地成交的24%;此外,由于房地产发展的不均衡,东莞各个区域的商住用地成交价格差异非常大、冷热不均,热点区域的虎门、长安、寮步高价地频繁出现,甚至超越2007年勇夺新地王头衔,而部分房地产发展滞后的区域,大部分以低价成交,楼面价普遍徘徊在1000元/上下。商住用地溢价率有所提高,开发商普遍看好楼市长远发展。2010年商住用地供应总量达到历史高峰,与此同时,同比2009年高溢价土地所有增加,其中溢价超过100%的土地达到成交宗数的20.97%,远超去年的8.70%,底价成交也从去年的六成回落到四成,可见今年的土地市场比去年还要乐观,大部分开发商还是勇于拿地,一方面它们的资金链十分稳健,另一方面,东莞楼市的长远发展继续向上。品牌开发商拿地比重有所下降。2009年楼市的异常火爆,促使各路开发商纷纷开疆拓土,在土地拍卖市场收获颇丰,尤其以外来的碧桂园、金地、龙光,以及本土作战的富盈最出彩,但2010年由于商住供应规模扩大,并且分散在地产发展阶段不同的镇区,所以品牌开发商在拍卖现场出镜的频率少了一些,它们都把目光放在优质地块之上,只有万科、保利进入拿地集中度的前十名,其他大部