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1、长沙市房地产市场运行状况监测报告【2011年上半年】 2011年7月目 录12011年上半年市场导读41.1 市场重点资讯及政策导读41.2 长沙内五区供应与成交情况导读41.3 长沙市场导读42市场资讯及政策动态62.1中国政策动态72.1.1 金融信贷层面72.1.2 土地开发层面72.2长沙政策动态112.3长沙市政建设动态132.4地方政策与市场动态172.5解读222.5.1 中国政策层面解读222.5.2 长沙市政策层面解读222.5.3 市政建设层面解读232.5.4 地方政策与市场动态解读233.长沙市一级土地市场运行监测253.1长沙全市土地市场监测253.1.1 长沙市一级
2、土地供应情况253.1.2 长沙市一级土地成交情况253.2长沙市（五区）土地市场监测273.2.1长沙市（五区）商住用地供应情况273.2. 2长沙市（五区）土地成交情况273.3解读294.长沙市二级商品房市场运行监测304.1长沙市商品房市场监测304.2长沙市（五区）商品房市场监测334.3长沙市（五区）楼盘市场监测384.4解读485.长沙市房地产营销动态监测505.1长沙房企2011年上半年销售情况监测505.2长沙楼市2011年上半年销售前十监测525.3长沙典型高密度豪宅个案535.3.1 开福万达广场535.3.2 北辰三角洲555.3.3 保利国际广场565.3.4 运达中
3、央广场575.3.5 藏珑湖上国际花园595.3.6 华远华中心605.3.7 绿地中央广场6112011年上半年市场导读1.1 市场重点资讯及政策导读 2011上半年央行6次上调存款准备金率，每次上调0.5%，至6月达21.5%历史高位 上半年两次加息，分别上调存贷款基准利率0.25%，一年期存贷款利率分别已达3.25%、6.31% 2011年1月26日，国务院出台“新国八条”；1月27日同意房产税试点 五年内建保障房3600万套，其中2011年任务1000万套 5月1日，“一房一价”正式实施 3月4日长沙出台限购令；3月31日长沙出台限价令 望城正式成为长沙第六区1.2 长沙内五区供应与成
4、交情况导读 新增供应与成交雨花区为五区热点，均价方面开福区居首位1.3 长沙市场导读 五区四县2010上半年2011上半年同比土地市场 （万平）供应总供应115.29 188.61 63.60%商住用地86.25 103.97 20.54%成交总成交474.26 367.96 -22.41%商住用地226.11 176.61 -21.89%供应市场 （万平）施工商品房4901.64 6290.58 28.34%商品住宅3750.14 4612.84 23.00%新开工商品房1251.43 1433.53 14.55%商品住宅955.38 1017.44 6.50%竣工商品房632.87 747
5、.83 18.16%商品住宅513.34 567.81 10.61%批准预售商品房872.04873.510.17%商品住宅793.54 775.02 -2.33%存量商品房911.86 1228.41 34.71%商品住宅762.47 887.89 16.45%销售市场 （万平）商品房（万）1101.75 815.11 -26.02%商品房均价4194 6042 44.06%住宅（万）1026.98766.95-25.32%住宅均价（元/）3954 5677 43.58%注：红色数据为同比下降内五区2010上半年2011上半年同比土地市场 （万平）供应总供应45.55 88.78 94.91
6、%商住用地21.34 53.37 150.09%成交总成交88.51 178.29 101.43%商住用地39.82 65.92 65.54%供应市场 （万平）施工商品房3790.03 4448.46 17.37%新开工商品房1041.11 897.27 -13.82%竣工商品房450.44 527.28 17.06%批准预售商品房663.23561.76-15.30%商品住宅578.75 502.74 -13.13%存量商品房538.61 805.41 49.53%商品住宅467.56 587.51 25.65%销售市场 商品房（万）741.90 518.16 -30.16%商品房均价（元/
7、）46996906.74 47.00%住宅（万）685.91 487.37 -28.95%住宅均价（元/）43896490 47.87%解读：长沙2011年上半年商品房成交面积同比减少26.2%。年初受翘尾效应与契税提高的影响成交量维持高位，二月为春节长假成交清淡。3月4日长沙限购令出台，令传统的金三银四旺季萎靡不振，甚至让一度延后推盘放量的开发商，寄希望于“红五月”，房交会惨淡的成交量，令市场愿景也落空。进入6月之后，房地产调控政策的集合效应开始显现，开发商优惠幅度加大，市场进入僵持阶段的敏感期。 从土地成交看政府层面。手里有粮，心里不慌。2011年上半年长沙土地成交量同比减少22.41%，
8、但市内五区土地成交量同比增加101.43%，成交金额增加83%。新峰认为，2011年上半年的长沙土地市场在市内五区，而非四县。土地供应重心由原来的芙蓉路与五一路城市主干道两厢地块，已经转移至湘江两岸区域。 从成交量看开发企业层面。销量下降，扩张谨慎。2011年上半年长沙五区成交量同比下降30.16%，跌幅高于全市水平。结合全市新开工量同比增加14.55%，市内五区则同比下降13.82%的情况，从数据反映，在销售量下降的2011上半年，开发商普通放慢推盘节奏或用“以销定产”的策略来应对市场的冲击。2011年上半年的土地市场成交集中在一季度，例如九龙仓拿下56亿的东牌楼地块，二季度土地成交量较少。
9、新峰认为，开发企业谨慎扩张策略显露。 从量价关系看购房者层面。量跌价升，限购观望。2011年上半年全市住宅均价5677元/平方米，同比上涨43.58%，同期销量下降22.41%。受限购令及银根收紧，将部分投资住宅的需求挡在门外，加上受政策影响消费者降价预期影响，观望态度浓厚；而新房市场价格上涨幅度较大，因此造成上半年购房需求整体减少。新峰认为，在通货膨胀的强烈预期之下，长沙房价的大幅上涨；与房地产政策调控下购房者的观望态度并不矛盾。预测2011年下半年：结合长沙中化方兴梅溪湖地块开始布局，可以预计在三季度中后期、四季度（与2010年第四季度类比推论）有可能成为今年长沙土地供应的主要阶段，在相对
10、宽松的环境 下，土地溢价率也将相对较高。 商品房销售成交量价关系上，新峰综合各方因素，尤其是长沙供大于求的背景之下认为：成交量将持续维持上半年低迷走势；房价方面，在通货膨胀的强烈预期之下，新峰认为长沙房价上涨之势悬念不大。其涨幅则取决于整体经济走势压力，造成对房地产调整政策的放松程度。目前的金融环境与房地产政策，并不利于企业做长期规划，企业应当根据政策与市场情况调整开发销售节奏。 2市场资讯及政策动态2.1中国政策动态2.1.1 金融信贷层面 2011年1月至6月间，央行两次上调存贷款基准利率，一年期存款基准利率达到3.25%。2011年2月9日与4月6日，央行两次上调金融机构存贷款基准利率。
11、调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。2010年至2011年6月以来央行连续四次上调利率。央行曾于2010年10月份和12月份两次上调利率。 2011年1月至6月间，存款准备金率六次上调，达到21.5%的历史高位2011年1至6月间，央行以每月一次的频率，每次上调0.5个百分点的幅度，6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，中国大型银行的存准达到创历史纪录的21.5%，而小型银行的存准也将达19.5%。2.1.2 土地开发层面 限购令与新国八条 国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。为巩固和扩大调控成果
12、，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。 国务院试点征收房产税2011年1月27日，国务院常务会议上同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。当天晚些时候，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。根据方案，两地均于1月28日开始正式施行实行征收办法。 住建部问责保障房，问责机制已基本成型2011年初始，住建部专门针对地方政府保障性住房的问责机制，已经基本成型。2011年，住建部将依据这份文件，陆续展开相关的核查、检
13、查工作，对于未完成任务的城市，视情况、原因，给予对应的处罚甚至是处分。 国务院修订房产税暂行条例2011年1月17日，国务院发布关于废止和修改部分行政法规的决定，对7件行政法规予以废止，对107件行政法规的部分条款予以修改。其中，决定第76条提到，将中华人民共和国房产税暂行条例第八条中的“中华人民共和国税收征收管理暂行条例”修改为“中华人民共和国税收征收管理法”。 房屋征收补偿条例：征收房屋补偿不得低于市价国务院总理温家宝2011年1月19日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)。条例草案规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。条例草案明确
14、规定了对被征收人的补偿项目，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院令公布国有土地上房屋征收与补偿条例。 房地产经纪违法违规将被严惩近日，住建部、发改委、人保部联合出台了房地产经纪管理办法（8号令），办法将于2011年4月1日实施。办法要求对房地产经纪机构实施备案管理，要求主管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，向房地产经纪机构提供交易与登记信息查询、交易合同网上签订，向社会公示经纪机构备案信息，信用档案信息等公共服务。 中国保障房建设提速扩面 5年将建3600万套温家宝：“十二五”期间，中国将新建以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造为主的保障性住房3600万套。届时，保障性住房的覆盖率将达到20%，必将有力缓解住房问题的压力。特别是解决中低收入和新参加工作的
