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1、LJ滨江项目核准报告编制单位： 项目负责人： 编制人员： 目录第一章项目总论4第二章拟建项目情况8第三章项目区域概况及社会经济发展状况13第四章市场分析营销策略14第五章 项目技术方案设计19第六章 项目建设条件23第七章 环境保护与节能节水26第八章、项目招标管理29第九章项目进度计划31第十章投资估算及资金筹措 .32第十一章 项目财务评价33附表一 成本测算.40附表二 现金流量表.41第一章项目总论一、项目概况、项目名称：XXXX滨江、项目建设单位：江西省XX房地产开发有限公司（国家一级房地产开发企业）、项目负责人：XX、项目建设地址：XX小区（XX大道与XX东路交汇处，状元州斜对面）
2、、项目建设性质：房地产开发、项目建设规模及主要建设内容：按照统一规划，分步实施的原则，“XXXX滨江”项目总规划占地208亩（其中净开发用地面积203亩），总规划建筑面积221000，计划分三期开发。一期净开发用地面积约75.41亩，开发建筑面积约80430，沿芦州大道至中央水景部分开发二至三个组团，完成部分公建配套及主入口广场建设和园林绿化、区内基础设施（道路、水、电、通信、煤气、智能化系统等）；二期净开发用地面积约78.19亩，开发建筑面积约82029，沿中央水景以西建设规划中多层住宅组团、组团内配套、道路及绿化；三期净开发用地面积约49.4亩，开发建筑面积约58541，完成沿XX东路小高
3、层及剩余部分的开发，建设主要内容为小高层组团、花园洋房组团及其余配套、公建、道路、绿化等部分的建设。、项目总投资及资金来源：本项目的开发建设资金来源主要由自有资金、银行融资、销售回收款构成。具体构成比例如下：二、项目实施进度安排本项目拟分三期实施，近期实施一期工程，计划建设经营期3年，结合一期工程的开发建设情况及销售进度逐步进行二、三期的开发。三、投资方基本情况江西省XX房地产开发有限公司成立于一九九九年，隶属于福建XX集团，注册资金10888万元，是一家集房地产开发、工程施工及物业管理为一体的具备国家一级资质的房地产企业。XX公司全面实施国际ISO9002质量体系管理，以“正直构筑繁荣”为企
4、业核心价值观，奉行“构建新都市、共享好生活”的经营理念，自1995年进入宜春以来，先后承接了宜春市袁山东路、昌黎路、明月北路、高士北路、XX公园护栏及道路、十运村小区道路、国安路等达8000万元的基础设施工程。并于1998年投资开发安居工程商业配套项目XX商贸街，该项目总建筑面积达7546平方米，工程投资近2000万元，充分发挥了XX公司在房地产领域的开发优势和力量；同时，在宜春市委市政府的大力支持和高度重视下，XX斥巨资8亿元开发建设高士北路综合项目，该项目全长2公里；2001年公司投资1000多万元建设商住综合项目鸿福楼，该项目总建筑面积为15000平方米。随着企业实力的发展， 2002年
5、XX公司再度斥资1.5亿资金兴建宜春市首座高档智能化住宅小区XX山庄。该项目占地141.3亩，总建筑面积12万余平方米，是宜春市首个大规模、智能化、花园式精英生活社区，项目户型荣获“中国优秀户型设计”大奖、“宜春市园林示范单位”、“江西省经典楼盘”、“江西省优秀物业管理小区”等殊荣，项目销售取得了良好的业绩，赢得了消费者的一致好评。XX公司在生产经营过程中，按时纳税，积极履行纳税人应尽的义务，自成立以来，共上缴纳税2500万元，被宜春市政府授予“纳税大户”和“纳税百强民营企业”光荣称号，并多次被政府各级职能部门评为、“诚信单位”、“先进私营企业”、“先进房地产开发企业”、“泛珠区域房地产开发品
6、牌企业”，在房地产开发和市政工程领域中树立了优质的形象。XX公司在不断发展壮大的同时积极支持社会公益事业，用于文化、体育事业和扶贫救灾方面捐款达一百多万元，受到社会各届赞誉。其中2005年捐款12万元用于支持九江地区震后重建；2004年向第五届全国农运会捐款20万人民币；2003年支持袁山公园开园及绿化建设捐款26万元；为江西省第十届运动会赞助了35万人民币；1998年出资赞助宜春地区九八年两名高考状元特困生完成大学学业。四、项目申请报告编制依据、江西省企业投资项目核准暂行办法(江西省人民政府令第145号)、国家计委建设项目经济评价方法与参数、建设部房地产开发项目经济评价方法、市国土局“XXX
7、X滨江”土地使用权证 、市规划局“XXXX滨江”建设用地规划许可证。原规划用地许可证用地名称“高士北路项目投资开发用地异地补偿”已改名“XXXX滨江”。、南昌有色冶金设计研究院“XXXX滨江”项目建筑设计方案第二章拟建项目情况一、项目开发实施条件“XXXX滨江”项目地块选址XX小区（XX东路以北，芦州大道西侧，状元洲斜对面），项目毗邻环境优美的XX河和新市政府行政中心。项目地块临江景线长达300米，纵深400余米。项目宗地总面积213.07亩，共由四块组成，(其中: A地块:1.68亩，B地块:5.24亩，C地块:185.09亩，D地块:9.03亩，人行道12.03亩)，临街长达1470米。、
8、自身条件成熟1、本项目是较优秀的滨江题材项目，沿江分布有部分城市商业及居住区，是城市未来居住首选地之一，项目地块临江沿线长达300多米，纵深400多米，具有无敌江景优势，为项目建造中高端大盘奠定了良好基础。2、项目旁即为状元洲、水浮桥、橡胶坝、30-70进深的沿江绿化带、护堤健身道等设施给项目的休闲、健身、赏景带来很大的便利。3、项目周边集中政府机关单位，该区域目前没有较大规模开发小区，项目周边即为江西省最大的体育中心，对小区品质营造极为有利。目前已有9、10路公交车通达，交通便利。4、项目北侧即为市政府新的行政中心、市政配套设施日必须将日趋成熟，项目增值潜力有很好的市场前景。5、生活配套：市
9、第二人民医院XX分园、春台中学，仁智幼儿园。项目地南侧将有XX公园，具备健身、休闲、观景之功能。6、周边有大型体育中心、广电中心、移动大楼、保险大厦、电力公司、袁州区财政局、大型超市，与市政府新行政中心相毗邻。7、地形现状较平毯，开发时可减少场地平整费用、降低开发成本。相关部门审批（预审）程序已到位1、土地征用情况：土地征用工作完毕并取得该宗地的国有土地使用权证。2、规划方面：已办理建设项目选址意见书及建设用地许可证，项目的总体规划方案已通过宜春市规划咨询委员会评审通过。3、环保部门已出具项目环境保护初审意见二、主要经济技术指标根据宜春市中心城区总体规划发展趋势，按照“统一规划，分步实施”的原
10、则，“XXXX滨江”项目总规划占地213.07亩（其中净开发用地面积203亩），总规划建筑面积221000，计划分三期开发。“XXXX滨江”项目一期工程经济技术指标序号项目数量1小区用地总面积502732小区总建筑面积794303可销售建筑面积住宅建筑面积70978商铺面积3373杂物间2909幼托面积25304容积率1.585建筑密度25%6绿化面积194907绿地率40%8住宅总户数596户9会所/10独立汽车库111个11露天停车位43个12地下车库44个13垃圾站/14道路面积1027515景观等其他设施16排水去向连接周边道路排水管“XXXX滨江”项目二期工程经济技术指标序号项目数量
11、1小区用地总面积521272小区总建筑面积820293可销售建筑面积住宅建筑面积70978商铺面积3373杂物间2915幼托面积/4容积率1.585建筑密度25%6绿化面积194907绿地率40%8住宅总户数596户9会所/10独立汽车库111个11露天停车位43个12地下车库43个13垃圾站/14道路面积1027515景观等其他设施16排水去向连接周边道路排水管“XXXX滨江”项目三期工程经济技术指标序号项目数量1小区用地总面积329332小区总建筑面积595413可销售建筑面积住宅建筑面积53234商铺面积2529杂物间2181幼托面积/4容积率1.585建筑密度25%6绿化面积14618
12、7绿地率40%8住宅总户数447户9会所/10独立汽车库84个11露天停车位34个12地下车库34个13垃圾站/14道路面积770615景观等其他设施16排水去向连接周边道路排水管第三章项目区概况及社会经济发展状况一、项目区概况、地理位置宜春市位于江西省西北部,地处东经113度54分-116度27分,北纬27度33分-29度06分之间, 东与南昌市、抚州市接壤；南与吉安市、新余市为邻；西与湖南省和本省萍乡市毗连；北与九江市交界。全市东西长约222.75公里，南北宽约174公里，土地总面积18669 平方公里,地形由北向南,由西向东倾斜。全境以丘陵、山地为主,平原面积占总面积的25.49%,丘陵
13、面积占39.05%,山地面积35.48%。、气候条件：宜春市的气候具有亚热带湿润季风气候特点。气候温和，雨量充沛，四季分明，享有“山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜”之称。全年平均气温17.3，全年月平均气温最低为1月,平均气温为5，月平均气温最高为7月，平均气温为28.8。年平均降雨量1720mm，年平均日照时间1762.3小时，年均无霜期269天。素有“山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜”之称。宜春是全国第一批生态试点城市之一，境内7条主要河流全部达到饮用水标准，10个县市区的大气质量都达到国家标准。全市有54处名山名胜、4个国家级森林公园、3个省级森林公园、2个省级自然保护区和2个省级风景名胜区。、二、社会经济发展状况近年来，按照市委、市政府确定的“把宜春建设成为赣西经济中心城市”总体构想，以思想大解放，对外大开放，促进体制转轨、经济转型，加快工业化、城市化进程为目标，全市国民经济运行出现喜人的变化，各项社会事业取得极大的进步。尤其是2004年成功举办了令人瞩目的第五届全国农运会，对宜春城市品位的提高、经济和社会发展都起到极大的推动作用。2005年，宜春经济在提前一年完成“十
