【行业】房地产标杆企业研究报告碧桂园

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1、 摘 要 2010 年合同销售平均售价为 5485 元 平米 碧桂园的 高性价 比 常常引发销售热潮 甚至抢购等现象 由于定价合理 碧 桂园批次日均销售率高达 78 年度平均积存率仅为 2 5 即使是调控更为严重的 2011 年 一般房企的产品去化率降至低 点 但碧桂园的销售依旧火爆 2011 年首五个月 碧桂园共实 现合同销售金额约 178 亿元人民币 合同销售建筑面积约 281 万平方米 同比分别增长约 52 及 31 2009 年年报中 碧桂园提出 2009 年是公司 思考 调整和改 革 的一年 碧桂园 郊区大盘 模式按两条思路进行调整 一条是以广东省内为未来重心 其中不乏城市中心的高端

2、项目 另一条则是在广东省外践行 低开高走 策略 09 年公司将产品线向高端调整后 推出了以钻石墅为代表的高 端产品 使产品线更为完善 此外 碧桂园根据产品配套或区 域位置 在教育地产和度假地产方面也有较好表现 在区域布局上 碧桂园共有 84 个项目处于不同发展阶段 其中 广东省项目 51 个 已取得国土证之建筑面积约 48 3 百万平 方米 其中广东省占比约 49 6 2010 年末 碧桂园资产负债率为 69 03 净负债比率为 48 4 处于行业中游水平 可换股债券负债部分约人民币 13 81 亿元 优先票据约人民币 88 72 亿元 借款借贷结构有待 进一步完善 在不断扩展的物业开发及销售

3、的同时 碧桂园的酒店业务拓广 了非住宅项目业务的经常性收入来源 使得物业收入组合更加 多元化 2010 年内酒店业务收入约人民币 4 72 亿元 虽然只占 总营业收入的 1 83 但发展迅速 较 2009 年同比增长约 50 3 截至 2010 年末 碧桂园已有 4 家五星级酒店 10 家五星级标 准酒店及 1 家四星级酒店开业 共拥有客房 4 730 间 其中 10 家酒店位于广东省 占 1 3 此外 公司还有按 旅游饭店星级 电话 010 58677851 2 3 邮箱 gt 网站 高通智库是一家房地产研究综 合服务商 依托其独特的信息 收集与整合体系 专业的分析 能力 科学的研究方法和丰

4、富 的研究经验 持续为客户提供 及时 高效的研究服务 高高通通智智库库 房房地地产产标标杆杆企企业业研研究究 高高通通智智库库房地产标杆企业研究 高高通通智智库库 2 20 01 11 1 年年 6 6 月月 1 19 9 日日 碧桂园 低价仍有效 开拓高端和酒店碧桂园 低价仍有效 开拓高端和酒店 雅居乐 旅游地产大盘模式雅居乐 旅游地产大盘模式 房地产行业季度发展报告 2 的划分与评定 五星级标准在建的酒店 21 家 新建的酒店中只 有 5 家位于广东省 其余 16 家皆位于省外 房地产标杆企业研究 3 目 录 一 发展沿革 当前市场表现 4 1 当前市场表现 4 2 商业模式与竞争优势 6

5、 二 业务特色 7 1 酒店业务急速扩张 7 2 全产业链控制成本 9 3 低价策略依旧有效 10 4 产品向高端调整 11 三 土地策略 12 1 项目分布及土地储备概况 12 2 在广东省的地位不可撼动 14 四 各项指标及资本运作 14 1 各项运营指标 14 2 各项财务指标 19 3 资本运作 20 五 产品及产品线 22 1 代表性产品 22 房地产标杆企业研究 4 图 表 目 录 图表 1 2008 2010 年公司主营业务收入 单位 百万 RMB 4 图表 2 项目不同分类所占总建筑面积比例 5 图表 3 2010 年末各类借贷比例 5 图表 4 2010 年末公司酒店项目 7

6、 图表 5 碧桂园和万科的存货周转率 11 图表 6 2010 年末项目个数区域分布 12 图表 7 2010 年末项目个数城市分布 13 图表 8 广东省内项目占比 14 图表 9 碧桂园与招保万金毛利率比较 14 图表 10 碧桂园与招保万金净利率比较 15 图表 11 碧桂园与招保万金三项费用率比较 15 图表 12 碧桂园 2005 2010 年的三项费用 单位 千元人民币 16 图表 13 碧桂园与招保万金销售费用率比较 17 图表 14 碧桂园与招保万金管理费用率比较 17 图表 15 碧桂园与招保万金财务费用率比较 17 图表 16 碧桂园与万科的总资产周转率比较 18 图表 1

7、7 公司与招保万金资产负债率比较 19 图表 18 2009 2010 年末各类借贷比例 19 图表 19 2010 年末银行借款还款结构 20 图表 20 顺德碧桂园 22 图表 21 华南碧桂园 23 图表 22 碧桂园凤凰城 24 图表 23 碧桂园假日半岛 25 图表 24 碧桂园钻石墅 26 房地产标杆企业研究 5 一 发展沿革 当前市场表现 1 当前市场表现 碧桂园从 1997 年开始开展房地产开发活动 是广东地产五虎将之一 截至 2010 年 12 月 31 日 碧桂园已于多个策略性挑选地区拥有物业开发项目 包括广东省 湖南省 江苏省 湖北省 辽宁省 安徽省 内蒙古自治区 黑龙江

8、省 重庆直辖市 天津直辖市以及广西壮族 自治区 公司于 2007 年 4 月 20 日在香港联合交易所主板上市 在国家不断推动城镇化建设 城区 卫星镇一体化 中心区 郊区一体化 城 城一体化 等城市发展趋势下 碧桂园无疑是这方面做得较突出的房地产商 与很多房地产 商眼中永远只有一线城市 黄金地段不同 碧桂园的选址一开始就遵循 选址于二三线城市的 新中心区 及一线城市拥有丰富自然资源和能够快速接驳交通路网的潜力发展区 的原则 这 种定位大大节约成本减小竞争压力 同时碧桂园在拿到项目后除了楼盘的开发 还利用自己优 势在项目内规划了酒店 学校 商场 娱乐等配套设施 甚至连让地方政府苦恼的道路 水电

9、三通等市政配套都包干 对地方的繁荣发展起到了十分积极的作用 很受地方政府的欢迎 碧桂园在具体运营方面采用集中及标准化的模式 业务包含建安 装修 物业发展 物业 管理 酒店开发和管理等 公司产品线丰富 涵盖高档 中档以及普通等多个层次 并以中档 产品为主 价格更为合理 具有广阔的大众市场 产品以 高性价比 著称 碧桂园的突出优 势主要为策略性挑选房地产项目位置 快速开发 利用其突出的成本控制能力和卓越的项目执 行力低价出售产品 快速销售以回笼资金 2010 年 碧桂园的主营业务收入约为人民币 258 04 亿元 较 2009 年度的 175 86 亿元增 加 46 7 主要由于物业销售的增加 毛

10、利 土地增值税拨备前 约人民币 83 51 亿元 较 2009 年度的 46 18 亿元 经重列 上升 80 8 毛利率由 2009 年度的 26 3 经重列 上升至 2010 年度的 32 4 但仍不是很高 基本处于行业中游水平 剔除股份掉期和可换股债券回购 损益后的净利润率由 2009 年度的 11 0 升至 2010 年的 16 2 处于行业较高水平 碧桂园的收入主要包括物业销售和提供服务的所得款项 主营业务收入主要来自其四个业 务部分 房地产开发 建筑及装饰 物业管理及酒店营运 碧桂园收入的主要来源为房地产开 发 占其主营业务收入的 95 左右 其建筑及装饰业务也较为突出 酒店运营收入

11、正逐年稳步 上涨 图表 1 2008 2010 年公司主营业务收入 单位 百万 RMB 2010 年2009 年2008 年 收入来源 金额占总收入比例金额占总收入比例金额占总收入比例 房地产开发24 637 8095 48 16 544 9094 08 14 736 5093 79 建筑及装饰288 71 12 377 22 14 408 52 60 物业管理405 41 57 349 31 99 293 31 87 酒店营运472 21 83 314 31 79 274 51 75 合计25 804 10100 00 17 585 70100 00 15 712 80100 00 房地产标

12、杆企业研究 6 数据来源 公司数据 高通智 库 2010 年度碧桂园来自房地产开发的收入约人民币 246 38 亿元 较 2009 年度上升 48 9 所销售的总建筑面积为 492 86 万平方米 较 2009 年度增加了 41 3 物业确认收入的平均销 售价格由 2009 年度的每平方米人民币 4 742 元上升至 2010 年度的每平方米人民币 4 999 元 上升 5 4 相比于其他专注于中高端住宅的企业来说绝对值和增幅都不大 此外 2010 年碧桂园共实现合同销售金额约人民币 329 1 亿元 合同销售建筑面积约 600 万平方米 同比分别增长约 41 8 及 26 1 在 2010

13、年度中国房地产企业住宅销售排行榜 中分别排名第 9 和第 5 平均售价为 5485 元 平米 在区域布局上 碧桂园仍很大程度上依靠广东省 截至 2010 年 12 月 31 日 碧桂园共有 84 个项目处于不同发展阶段 其中广东省项目 51 个 已取得国土证之建筑面积约 48 3 百万 平方米 其中广东省占比约 49 6 已取得施工许可证建筑面积约 13 71 百万平方米 这 84 个项目中已竣工总建筑面积为 21 994 377 平方米 在建总建筑面积为 14 376 748 平方米 持作 未来发展土地的总建筑面积为 32 004 068 平方米 此外 2010 年碧桂园在全国范围内实现 1

14、3 个全新项目开盘 其中 10 个位于广东省 图表 2 项目不同分类所占总建筑面积比例 数据来源 公司数据 高通智库 2010 年末 碧桂园的资产负债率为 69 03 净负债比率为 48 4 处于行业中游水平 现金及银行存款 包括受限制现金 共约人民币 98 53 亿元 公司总借贷余额约为人民币 201 18 亿元 其中银行借款约为人民币 98 65 亿元 可换股债券负债部分约为人民币 13 81 亿 元 优先票据约人民币 88 72 亿元 借款借贷结构有待进一步完善 图表 3 2010 年末各类借贷比例 房地产标杆企业研究 7 数据来源 公司数据 高通智库 此外 碧桂园于 2010 年 7

15、月作出了总裁变动 崔健波先生辞任公司总裁职务 莫斌先生 出任公司总裁及执行董事 莫斌先生主要负责集团的日常营运管理及行政管理 相比于崔顺德 区北滘镇任镇长的背景 莫拥有更强的专业背景 为教授级高级工程师 莫先生自 1989 年起 受雇于中国建筑第五工程局有限公司 曾担任多个高级职位 离职前为董事及总经理 莫先生 于房地产开发 建筑业务 施工管理 市场营销 成本控制 企业管理等多个范畴拥有超过 20 年丰富经验 但碧桂园拥有深厚的家族企业色彩 杨氏家庭成员在董事会所占比例较大 外来的职业经理人多是执行者的角色 与金地等企业近期的高管变动相比 碧桂园的高管变换 对于企业的影响十分有限 同时 碧桂园

16、提出 2009 年是公司 思考 调整和改革 的一年 当郊区大盘模式越来越 难 低廉土地成本不再 土地政策越来越严格 以及政府保障房计划深入推进时 碧桂园在产 品模式方面开始向高端住宅调整 钻石墅的推出验证了碧桂园的产品线调整 但具体其在高端 产品上表现如何 还有待进一步观察 2 商业模式与竞争优势 碧桂园的主要特点是在二三四线城市低价拿地 全产业链模式来压低成本 低价出售其产 品 2010 年合约销售均价为 5485 元 平米 不及万科的一半 高性价比的特点能让其做到快速 销售回笼资金 尽管做得如此辛苦 但低售价决定了其毛利率有限 09 年房地产市场一片大好 房价大幅上涨 对比于专注中高端产品市场及一线城市的房 地产商 碧桂园的表现欠佳 此外 随着公司陷入 低价地 纠纷和市场宏观环境的影响 低 廉成本的土地的获得越来越难 郊区大盘也越来越难做 碧桂园原有模式的发展遇到了瓶颈 公司决定将产品线向高端延伸 推出其售价为 30000 40000 元 平方米的钻石别墅产品 2011 年中央加大调控 房地产市场再次陷入不景气 很多一线城市房产有价无市 产品 去化率低 但走低价路线的碧桂园却又一次