《《精编》2008年连云港某国际商务大厦项目市调报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》2008年连云港某国际商务大厦项目市调报告（61页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 一 连云港市城市概况 2009 06 江苏沿海地区发展规划 正式上升为国家战略 国务院常务会议上讨论并原则通过 江苏沿海地区发展规划 标志着始于上世纪90年代的江苏沿海开发战略终于上升到国家战略层面 立足沿海 依托长三角 服务中西部 面向东北亚 建设我国重要的综合交通枢纽 沿海新型的工业基地 重要的后备土地资源开发区 生态环境优美 人民生活富足的宜居区 成为我国东部地区重要的经济增长极和辐射带动能力强的新亚欧大陆桥东方桥头堡 这是国务院对江苏沿海开发最新的战略定位 江苏沿海地区不仅要发展以连云港港为核心 由南通港 盐城港共同组成的海港群 还要综合发展陆路交通和航空业 支撑起国际航运和现代物流
2、业的大发展 到2020年 江苏沿海的人均地区生产总值要超过东部地区的平均水平 达到当时中上等收入国家的平均水平 连云港区域性国际商务中心 CBD 是经省政府批准开发建设的综合性园区 已列入全省现代服务业和 十一五 计划发展纲要 与南京 昆山一起为目前我省在建的三大区域性国际商务中心 二 房地产发展现状 去年我市房地产市场继续保持供销旺盛的良好发展势头 从商品房销售情况看 1 12月 市区商品住宅销售面积为126 46万平方米 同比增长74 36 销售额达38 1亿元 同比增长88 35 从商品房供应情况看 供应量继续增大 2007年 市区商品住宅竣工面积为116 56万平方米 同比增长64 3
3、 同时 市区商品住宅施工面积达660万平方米 同比增长48 2007年 2008年连云港市区商品房销售情况 2007年 2008年连云港市区商品房销售情况 2009年一季度 市区住宅成交量一直处于上升状态 同国内其他很多城市的市场一样出现了 小阳春 现象 呈现出回暖的迹象 商品房销售面积为56 21万平方米 其中商品住房销售面积为45 54万平方米 共4322套 同比分别增长89 49 106 66 商品房日均成交97套 已经超过前两年年初市场最佳时期 2009年4月份 全市成交商品房3746套 5月份全市商品房共成交4924套 与4月相比增长1178套 涨幅达到31 4 4924的成交数据与
4、3月份相比增长1907套 增幅达到63 2 综合近几年资料 可以说连云港市房地产市场在开发投资和销售上 保持了强劲的增势 房地产市场运行也基本呈健康 理性的态势 此外 我市房地产开发规模化 高层化趋势明显 产销两旺 房地产行业已经成为了拉动我市经济增长的重要支柱性产业之一 再加之商品房的成本一直水涨船高 因此 锐思认为 09年 10年的整体形式仍将向好 城区房价将保持供销两旺 且房价稳中有升 二 写字楼发展现状 多年的销售经验告诉我们 一个地区的写字楼市场繁荣 那么这个地区的第三产业在GDP中的比重应该很重要 以往民营企业 办事处 上升型公司的办公大多集中于宾馆 居民区等地方 随着市场活跃 公
5、司形象意识的增强 高档次 智能化程度高的写字楼越来越受到消费者的关注 它成为公司实力 信誉 形象 身份的象征 同时近年来 投资意识的增强 使越来越多的投资客把目光从股票 证券 住宅转移到商铺 写字楼的投资上 使得写字楼的价格也稳步提高 而越高档的写字楼 受到的关注越大 一些位于城市中心 CBD范围的写字楼 销售 租赁市场很好 在连云港 多年的发展使得一批拥有一定实力的中 小公司发展壮大 而这类公司最需要的就是公司形象和实力的彰显 高档写字楼就成为其办公首选 同样一批较大型公司 由于公司经营性质的决定 还不足于自建办公楼 高档写字楼也是他们最需要的 通过对连云港写字楼的调查显示 前两年连云港高档
6、写字楼的供应量并不能满足这些公司的需要 高档写字楼对连云港来说是一种市场急需的商业业态补充 在东部城区 写字楼市场最主要的客户群体是与港口物流业务相关联的企事业单位 随着东部建设进度日益加快 国家政策层面空前地重视 传统行业的信心指数大为提升 此外 国家投资带来的新兴产业及其相关联的周边行业 对高档次办公的需求也是巨大的潜在力量 我们预测连云港办公写字楼物业的高速增长期已经来临 1 连云港办公写字楼市场前几年处于受压抑状态 随着住宅市场的增长速度趋缓 办公写字楼市场势能得以释放的时机来临2 受国家宏观调控政策影响 消费者的投资消费行为更加理性 住宅和商铺的投资黄金周期已过 短期炒房的获利机会难
7、找 办公写字楼会成为连云港下一轮房地产消费投资的热点 二 写字楼发展现状 写字楼 商铺 住宅均价发展历程对比 备注 上图中市区商品住宅均价来自连云港市房产管理局 写字楼均价来自代表性楼盘的实际销售价格 商铺均价来自新浦商业中心区代表性楼盘 由此可以明显看出 写字楼均价由2004年前与住宅相差无几 到今天差距逐渐拉大 增速较快 写字楼 商铺 住宅均价发展历程对比 备注 上图中市区商品住宅均价来自连云港市房产管理局 写字楼均价来自代表性楼盘的实际销售价格 商铺均价来自新浦商业中心区代表性楼盘 由此可以明显看出 中心区商铺销售价格极速增长 与此同时 年收益率不断下降 写字楼 商铺投资回报对比 墟沟地
8、区投资一套200平方米的高级写字楼 市区新浦海宁路投资一套125平方米的商铺 以珍城公寓一层门面为例 市区新浦通灌路附近投资一套70平方米的商铺 由此可见 目前连云港的房地产投资型物业中 办公写字楼投资价值相对较高 是长线投资者做房地产投资的最佳投资物业 在连云港市区 部分商铺虽投资回报率很高 但同时售价非常高 如通灌路核心位置 今年将开盘的 广盛元房产 项目将达到6万元 平方米 投资门槛过高 选择地段较次的商铺 投资少 潜力大 却要等数年的时间价值才能提升 而写字楼交付即可达到预期的出租价格 壹品国际 连云港市旅游大厦 位置 市政府大楼西侧开发商 南通启秀房地产开发公司建筑面积 销售价格 预
9、期约6500元 层面积 1200 卫生间 公共卫生间空调 分户计量中央空调电梯 4部办公常用电梯目前进度 地下工程刚完工 未开盘装修 公共部分精装修 内部未定业态 五星级酒店 商务经济酒店 会议中心 高档写字楼 精品商业街和挑高型酒店式公寓为一体的综合性商务酒店社区 建院未来城 连云港市建筑设计院 位置 朝阳路与通灌路交叉口东北角开发商 连云港建筑设计院写字楼销售面积 1万 销售价格 预期约6500元 层面积 606 卫生间 公共卫生间空调 分户计量中央空调电梯 2部办公常用电梯目前进度 即将开盘装修 公共部分装修 套内墙面乳胶漆 吊顶 复合地板 业态 写字楼 高层住宅区 金海国际 项目占地2
10、8 7亩 建筑面积约11400平方米 建筑高度为132米 共三十四层 裙楼为四层 集写字楼 商业 公寓 酒店于一体 2009年5月16日 上午10点28分 我市区域性国际商务中心标志性建筑之一的金海国际项目盛大开盘 经过一年多的建设 金海国际8到13层商务写字楼 目前开始正式对外发售 金海国际本次推出的商务写字楼 面积分布丰富而多样 主要集中在40 1200平方米不等 起价为每平方米7160元 均价为每平方米8000元 所有购房客户都可享受免契税的优惠 另外 16日当天 前8名正式签订购房合同的客户 可获得购房总价95折优惠 将于今年年底封顶 2010年完成项目整体竣工 2011年6月份左右全
11、面交付使用 公共部分精装修 内部除地面外 墙面乳胶漆 天花板吊顶 分户中央空调 该开盘2个月以来 截止到2009年7月10日 已经正式销售4套共1093 69平方米 销售成绩并未达到预期 阳光国际中心位置 墟沟海滨大道开发商 连云港帝豪实业发展有限公司建筑面积 ABCD四座楼12 8万 销售价格 后期约6500元 客层构成 65 以上为投资 20 左右自用办公 8 左右自用居住销售状况 商铺成交40 办公公寓成交80 左右 阳光国际中心由海滨阳光大厦 A B C D座 200米的阳光国际大厦 E座 以及五星级的阳光国际酒店 F座 共同组成 一期A B C D座的总建筑面积约12 8万 它的主要
12、销售期是在2006年 并且是CBD中心率先销售的项目 尽管它不是纯粹的写字楼 但在当时的市场供求关系下 他们抢占了先机 从我们掌握的销售详细办法及各阶段数据看 这个项目的销售形式有别于当时所有的项目 它拥有一支庞大的 相对自由的精兵强将组成的队伍 以外跑加高额提成奖金为主要手段 独树一帜 并且在特定的市场环境下取得了不俗业绩 大陆桥国际商务大厦开发商 江苏大陆桥国际商务投资发展有限公司大陆桥国际商务大厦是集商务办公 商务会所 酒店 多功能会议厅为一体的多功能商务大厦 位于连云港墟沟海棠北路国展中心对面 核电专家村以北 东临黄海 西依北崮山 大厦地上九层 局部四 五层 总占地面积为43233 总
13、建筑面积为5 5万 绿化率达到40 以上 容积率1 1 总户数200左右 大厦分为A区和B C区 A区主要作为商务办公 拥有完善的配套设施 为连云港首家5A甲级智能化写字楼 B C区的主要功能是商务会所和酒店 豪华套间 商务套房 会议厅 中西餐厅 各种大型宴会厅 销售价格 5000 6500 7000元 发展历程 2008年底期有精装修转让二手房 成交价格达到了9500元 是连云港市目前投入使用的档次最高的写字楼 最新成交的个案价格 9500元 有一定的偶然性 比如精装修 以及交易双方的具体谈判情况等 我们认为 不能就此说明该区域同档次的产品在此时的销售价格达到了这一水平 在海一方开发商 连云
14、港市九鼎房地产开发有限公司产品形态 写字楼 商业 公寓 酒店建筑面积 11000 建筑层数 11层地块 棠梨路南 观海路西原海棠冷库地块销售状况 签约率仅15 不到 在不大的总体量中 这个项目选择了超过4种产品形态 挑高型公寓 商业门面 大酒店 办公 本来的想法也许是为了使产品多元化 降低发展商的投资风险 然而结果正好相反 这使产品无法形成专业性的形象 使客户无所适从 反而导致销售不畅 东方国际该项目主要面临两个问题 一是与政府部门的合作 商检 问题 二是资金问题 预计今年内将着手开展市场工作 祥源国际大厦位置 新浦朝阳中路168号占地面积 3000 建筑面积 15660 销售率 80 平均单
15、价 5500元 月租价格 30 35元 开发商名称 连云港祥源房地产开发有限公司层数 21层规划户数 101户物业管理费 2元 月客户构成 75 以上为投资出租中央空调 分户计量中央空调系统卫生间 公共卫生间祥源国际大厦是连云港精装修写字楼 交通便利 停车方便 由于市区内无更多选择 一时间租赁 销售火热 但由于形象老化 位置偏西 硬件 电梯 数量 质量跟不上 目前也面临租户不断退出的境地 龙河大厦位置 连云港市新浦苍梧路开发商 连云港帝豪实业有限公司占地 2800 规划户数 108户销售率 100 建筑楼层 24层目前转让单价 约4500 5000元 月租价格 25 30元 客户构成 70 以
16、上投资出租中央空调 无卫生间 公共卫生间龙河大厦综合写字楼 1 4层为商铺 5 24层为写字楼 销售情况良好 有整层购买 也有小面积购买 购买的目的大部分是为再出租 一部分是办公使用 由于停车难问题突出 虽然地处华联广场周边 租价反而不如祥源大厦 龙河大厦与祥源大厦代表了市区第一代专业写字楼的形象 设计不完善 电梯少 停车问题 空调问题等难以解决 正在逐渐被新建写字楼取代 国际贸易中心位置 西临通灌南路 南临通建巷 东侧为市民广场一期 北侧为市民广场二期紧邻海连路 基地周边有国安大厦 银城国际酒店等建筑 建设用地总面积 11508 建设基地面积 9869 总建筑面积 73833 地上建筑面积 63185 地下建筑面积 10648 建筑占地面积 4489 建筑密度 45 容积率 6 4建筑高度 99m建筑层数 26层汽车停车 243辆 地上停车39辆 地下停车 204辆 自行车面积 2700 客户构成 65 以上投资 25 以下自用 单价 写字楼5000 5500 6000 7000元 发展历程 我司在2005年为国际贸易中心做前期市场定位分析及销售预测分析 这个项目是能够突出代表连云港
