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1、 谨呈 深圳市福中福房地产开发有限公司 深圳福中福 长沙暮云项目策划及销售代理投标报告 打印完整版 合富辉煌房地产 湖南 二 一 二月 前 言 尊敬的深圳市福中福房地产开发有限公司 非常荣幸能够参加此次关于贵司长沙暮云项目的竞标 作为国内大型跨区域房地产开发商 贵司的实 业界有目共睹 在深圳开发多个大型物业 已开发项目 计达百万平米 贵司在房地产领域取得的成就 值得我们尊敬 而作为拥有15 发展历史的合富辉煌集团 在房地产开发 代 及相关领域都颇有建树 湖南合富辉煌房地产代 公司作为进入湖南最早 代 湖南大盘及地标楼盘最多的专业机构 在湖南地区积 丰富的实战经验和客户资源 长沙暮云项目 作为福
2、中福进入长沙市场的首个大型住 项目 对于贵司在湖南房地产市场树 起 好企业品牌有着非凡的意义 我司衷心希望能够通过此方案 为贵司成功运作长沙暮云项目开启一扇窗口 同时 祝愿贵公司业务蒸蒸日上 项目开发顺 吉祥 报告思 框架 市场政策研究全国楼市研究长沙楼市研究项目板块研究 地块属性分析外部环境分析地形条件分析地块价值划分 典型案 借鉴市场个案分析成功案 分析 项目产品研究整体开发策 首期物业建议项目启动策 项目营销研究整体定位形象主题定位客户定位 价格定位销售目标媒体策 销售配合 n n 全国楼市研究 09 全国楼市概况 10 全国楼市预测 前言 2009 注定是 平凡的一 整整一 中国楼市经
3、历着从低迷到重振再到火热再到繁荣的全过程 可堪称是 一月小变 一季中变 全 大逆转 回顾2009 的长沙楼市 惠民政策频出 取消城乡户籍差别 住房公积 新政出台 专项打击囤地炒地 地铁开建 武广 通 城市建设的步伐越走越快 新房 二手房市场两面开花 2009 中国经济困难的一 但也是房地产业最辉煌的一 20 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 0月 1月 1 1 20 09 年 1 1 1 1 1 1 1 1 1 年 年 年 年 年 年 年 年 20 20 20 20 20 20 09 3月 09 年 20 20 09 年 09 09 09 09 09 09 09 1 12 月 4月 5
4、月 6月 7月 8月 9月 月 月 10 11 20 09 年 09 年 09 年 20 09 年 09 年 20 09 年 09 年 09 年 20 20 20 09 年 20 12 月 20 20 20 60 0 100 3 101 1 09 全国楼市概况 销售 市场表现 价升 涨 全国商品房销售面积增幅 2009 在央 信贷开闸以 50403020 17 5 25 5 31 7 37 1 42 9 44 8 48 4 53 42 1 销售面积增速 10 8 2 及其他首付 等优惠 激下 全国楼市全面激活 成交 节节攀升 全国70个大中城市新建住宅价格指数 伴随着市场尤其是高端市 1101
5、08106 106 2 109 1 场的升温 商品住 价格 10410210098 100 198 1 100 398 3 100 798 7 100 899 4 101 1 101 5 102 7100 8 104100 9 101 5 101 9 涨 声一片 969492 同比环比 09 全国楼市概况 成交 各市商品住 成交面积大幅 升 多个城市出现 价齐升 的局面 2009 在多项好政策的 激下 全国商品住 市场成交 一片大好 重点城市成交 同比上 增幅基本都超过50 贵阳 是达到 惊人的229 在成交价格方面 大部分城市都呈现 价 齐升 的局面 重点城市中仅有贵阳 广州 中山和武汉的成
6、交均价同比下跌 成交均价升幅最明显的是南宁 郑州和西安 涨幅分别达17 15 2 和13 3 中部 会城市领涨 相对而言 价格涨幅越大的城市 成交 上升幅 越小 房市金碟 09 全国楼市概况 信贷 信贷放 和销售回暖 为房地产企业积 充足资 在各类资 来源中 其他资 增长最快 同比增速达69 5 其中个人按揭贷款达到 惊人的119 7 国内贷款1 10月总额达到9119亿元 也达到 53 的高速增长 增长速 仅次于其他资 2010 很难还会继续2009 的天 信贷规模 预计明 房企资 面对的压 相比今 会增大 房市金碟 09 全国楼市概况 GDP 中国经济增长继续朝着企稳向好的方向发展 国际货
7、币基 组织 IMF 发表世界经济展望报告 预测全球经济2010 将增长3 1 其中中国增长9 0 2009 11月 全国制造业采购经 指数 PMI 为 55 2 该指数已连续九个月位于临界点 50 以上 表明制造业经济已经触底回升 总体保持平稳回升态势 消费方面 三季 居民消费意愿 有增长 居民投资意愿 断攀升 储蓄意愿有所回 消费者信心一 走强 显示出消费者对未来经济走势的乐观预期 09 全国楼市概况 土地09 1 12月10重点城市住 用地 积成交情况全国土地价格稳步增长房企拿地意愿强 2009 随着经济形势逐步好转 土地市场也步入 回暖期 住 用地全 计供应 和成交 均大幅超过同期水平
8、1 12月 10重点城市中 除 京 深圳之外 其他8个城市住 用地 计成交 同比增加 其中 天津住 用地 计成交 超 09 1 12月10重点城市住 用地溢价水平变化情况 过2000万平方米 同比增加32 成交 位居各大城市之首 溢价水平全部超过去 同期水平 上海 广州平均溢价水平均超过100 京 杭州 南京的平均溢价水平较为相近 集中在50 左右 成都 重庆 武汉等二线城市平均溢价水平在20 30 之间 数据来源 中国指数研究院数据信息中心 中国房地产指数系统 n n 全国楼市研究 09 全国楼市概况 10 全国楼市预判 2010 全国楼市走势预判 经济 明 经济工作 大主要任务 稳增长 调
9、结构 一 提高宏观调控水平 保持经济平稳较快发展 要处 好保持经济平稳较快发展 调整经济结构 管 通胀预期的关系 巩固和增强经济回升向好势头 要继续实施积极的财政政策和适 宽松的货币政策 把握好政策实施的 节奏 重点 要突出财政政策实施重点 加大对民生领域和社会事业支持保障 货币政策要保持连续性和稳定性 增强针对性和灵活性 要密 跟踪国内外经济形势变化 把握好货币信贷增长速 二 加大经济结构调整 提高经济发展质 和效益 要加大国民收入分配调整 增强居民特别是低收入群众消费能 增加普通商品住房供给 支持居民自住和改善性购房需求 积极稳妥推进城镇化 当前要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业
10、和 户作为推进城镇化的重要任务 放宽中小城市和城镇户籍限制 三 夯实 三农 发展基础 扩大内需增长空间 四 深化经济体制改革 增强经济发展动 和活 五 推动出口稳定增长 促进国际收支平衡 着 保障和改善民生 全 维护社会稳定 明 要把改善民生 发展社会事业作为扩大内需 调整经济结构的重点 坚定 移加以推进 房市金碟 2010 全国楼市走势预判 政策 中央严厉遏制房地产投机现象 为防开发商囤地 炒地 以后拿地首付 低于50 u政府态 12月14日 国务院发布 国四条 房产调控从 抑制 转为 遏制 u二手房交 12月14日 个人住房转让营业税征免时限 由2 恢复到 原来的5 u土地交 12月17日
11、 土地出让 首付款 得低于 50 u二套房贷款 12月21日 二次房贷首付比 或提高至五成 u首套房 11月11日 银监会要求收紧房贷各 拟中止七折 政策 策 2010 全国楼市走势预判 政策09 政策特征 初松 末紧 支持 初 松 u积极的财政税收政策 适 宽松的货币政u四部委鼓励房企进 促销u福建18条举措促房产发展u福建 放宽直系亲属户口登记迁移条件VS 末 紧 警示u6月19日银监会下发 关于进一步加强按揭贷款风险管 的通知 坚守二套房贷政策 动摇u11月住建部发出 关于进一步规范房地产销售有关问题的通知 严打开发商捂盘u12月国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头u12月个人住房转让
12、营业税征免时限由2 恢复到5 u国四条 土地出让 首期款缴纳最低50 在大基调为政策适 松绑的09 下半 政策的 紧 多的是抑制房价的警示作用 其象征意义大于实际作用 促进 2010 全国楼市走势预判 政策09 政策特征 中央紧 地方松 监管中央 紧 u5月20日国税总局发布 土地增值税清算管 规程 u9月1日国土部下发 关于严格建设用地管 促进批而未用土地 用的通知 加强建设用地管 u9月26日 国务院发布 关于集约用地的通知 u11月10日国土部印发 限制用地项目目录 增补本 和 禁止用地项目目录 增补本 防大开发商垄断u12月24日国土资源部发布公告 开发商土地闲置满一 满两 的 徵收2
13、0 土地闲置费 土地闲置满两 依法应当无偿收回的 坚决无偿收回 地方 松 u2010 级政府出台的房地产优惠政策 会取消 湖南关于购房货币补贴等优惠也暂 会改变 u12月31日 长沙市二手房交 中心表示 二手房明 仍享 税补贴转让营业税按差额征u11月28日 长沙适时取消城乡户口差别 户口准入门槛 u长沙颁布住房公积 管 条 三项住房公积 贷款新政出台 VS五月份各大城市 地王 频现 为防止各地囤积土地 各部委分别采用 多种手段进 调控 使得2009 成为土地调控 而地方则表现出 为宽松的姿态 06 1 06 3 06 5 06 7 06 9 06 11 07 1 07 3 07 5 07 7
14、 07 9 07 11 08 1 08 3 08 5 08 7 08 9 08 11 09 1 09 3 09 5 09 7 09 9 09 11 2010 全国楼市走势预判 政策房地产政策趋紧将是明 重要动向国房景气指数呈V字反转 108 定调 继续稳健财政政策 106 59 定调 稳回升 促结构 106 104102100989694 定调 实施从紧货币政策定调 保增长 促发展94 74 102 78 从国房景气指数走势来看 房地产已经快速走出寒冬 中央经济工作会议定调明 宏观基本面 是稳回升 促结构 但针对房价上涨过快 中央积极对土地交 二手房交 等关键性节点采取 针对性的措施 因此房地
15、产政策趋紧将是明 重要动向 数据来源 国家统计局 房市金碟 u u 2010 全国楼市走势预判 政策 维持适 宽松 有所收紧 中国人民银 及多家 融机构7日召开会议 研究部署贯彻 实中央经济工作会议部署的具体措施 央 表示 根据新形势新情况着 提高政策的针对性和灵活性 重点把握好政策实施的 节奏和重点 把握好货币信贷增长速 多家 融机构表示 明 在信贷方面将合 安排信贷投放总 下加大调结构 实有保有压的政策要求 2009 全 信贷增长在9 7万亿元左右 市场普遍预计2010 信贷增 应在7万亿到8万亿元之间 货币供应仍较为宽松 房市金碟 p 2010 全国楼市走势预判 政策政策微调 有保有压
16、p 保 n明 经济工作强调要增加普通商品住房供给 支持居民自住和改善性购房需求n积极稳妥推进城镇化 放宽中小城市和城镇户籍限制 压 抑制投机性购房政策微调 n国务院总 温家宝9日主持召开国务院常务会议 研究完善促进消费的 干政策措施 个人住房转让营业税征免时限由2 恢复到5 其他住房消费政策继续实施 n国家发改委主任张平 明 我国将完善住房消费和调控政策 增加中低价位和限价商品房的供应 抑制投机性购房 p 2010 全国楼市走势预判 政策 2010 保障性住房建设 加大 增加保障房供应 n2009 中央预算安排的保障性住房建设进 缓慢 截至8月底仅完成投资394 9亿元 完成 为23 6 2010 国家将大 推动保障性住房建设 n住建部提出 2010 要通过棚户区改造和新建 改扩建 购置 租住房和经济适用住房等方式 进一步加大保障性住房建设 其开工建设的套 户 数比2009 增加三分之一 以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题 n发改委数据显示 中央2010 住房建设投资 额 从此前的2800亿元增加到4000亿元 p p 2010 全国楼市走势预判 2010 通胀预期仍是影响房地产
