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1、注册物管师考前培训物业经营管理主讲人：杨杰Tel：Email：cqyj_三点说明：u 对考试大纲的把握（借用“ABC”法）1、“掌握”：代码A，复习要求：理解+记忆+运用；2、“熟悉”：代码B ，复习要求：理解+记忆；3、“了解” ：代码C ，复习要求：记忆。u 经营管理科目的重点章节三章（9、36）、四章（14、45）、五章（7、34）、八章（7、36）、九章（12、58）、十章（9、27 ）、十一章（8、30）。u 此次辅导的方式“章节概述”“重难点把握” “要点梳理” “章节回顾”“模拟练习”。第一章 物业经营管理概述全章共分两节：u 物业经营管理的概念内涵（A、C）、管理对象（A）、目
2、标（C） 、主体（C） 。u 物业经营管理的层次与工作内容层次及各层次之间的关系（A）、战略性和常规性工作内容（B）。第一节 物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵（P1）（一）内涵把握（A类）：“一个目标、一个对象，四种技术、手段和模式”。其中：目标满足业主的目标； 对象收益性物业;技术、手段和模式综合利用“物业管理”、“设施管理”、“房地产资产管理”、“房地产组合投资管理”。“三点注解”“物业资产管理”、“寿命周期”、“综合服务管理”。（二）“物业经营管理”与“传统物业管理”的区别(C类):1、服务对象不同：“传”业主，“经”业主和投资者；2、工作内容不同； “传”对物业进行“维修、养护
3、和管理”，以确保其正常运行。（强调“价值管理服务”） “经”除了上述工作外，还包括“资本投资决策”、“市场营销”、“租赁管理”、“成本控制”、“物业价格评估”和“经营绩效评估”，以创造利润和投资回报。（强调“价值开发服务”）二、物业经营管理的管理对象（P2，A类）收益性物业（写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等）。特点：获得“经常性租金收益”。1、写字楼：用途:商务、办公；构成:“办公室部分”和“公用部分”;分类:自用型、出租型、复合型。甲、乙、丙三级写字楼的区别等级地理位置、交通建筑物实物状况建筑质量建筑功能收益能力物业管理服务甲优越优良达到或超过有关要求功
4、能先进、完善可与新建同类物业媲美完善乙良好良好达到有关要求有一定的功能陈旧低于新建同类物业较完善丙一般有较明显的磨损不能满足有关要求有较明显的功能折旧较低一般u 影响写字楼分类的12个因素（C类）P3（建议归纳为七个方面） 1、外部环境：位置、交通； 2、内部设计：建筑形式、空间布置； 3、设施：大堂、电梯、走廊； 4、设备：建筑设备系统； 5、服务对象：租户类型； 6、服务水平：为租户提供的服务、物业管理水平； 7、社会影响：声望或形象 。2、零售商业物业：分类依据：建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围。常见六种类型的区别 P3区域购物中心市级购物中心地区购物商场居住区商场邻里服务性
5、商店特色商店建筑规模10万M2以上3万M2以上13万M20.31万M20.3万M2以下大小不定经营特点集购物、休闲、娱乐、饮食于一体2以大型百货公司为主。年营业额5亿以上。以中型百货公司为主。年营业额15亿。以日用百货商店和超级市场为主。年营0.31亿。以便民商店为主。年营业额0.3亿以下。经营商品或服务特殊且灵活辐射范围服务半径200公里辐射区域为整个城市，服务人口30万以上服务城市中的一部分，服务人口1030万服务城市中的某一居住小区，服务人口15万服务人口1万以下大小不定3、出租型别墅或公寓： （1）别墅：强调“独立”，豪华舒适，层数较少，周边环境质量较高，并带有一定规模的院落。 （2）
6、公寓：属住宅类型，主要供出租或短期居住。具体分为：复式公寓、花园公寓、单间公寓。4、工业物业： （1）其物业管理通常与企业生产活动的流程、空间需求特征相关。 （2）越来越多的生产经营企业将工业物业管理外包给专业物业管理公司（非核心业务外包）。5、酒店和休闲娱乐设施两者之间的区别酒 店休闲娱乐设施服务对象不同主要是商务人士和观光客以休闲为主的度假者、培训人员、会议客人为主地理位置不同位于市中心，交通方便多临海、湖、温泉等风景胜地服务内容不同以住宿、餐饮和商务功能为主以康体、休闲、娱乐功能主主建筑设计不同要求星级标准，具有商业、都市风格大多采用田园式、民居式或别墅式，强调与大自然融合三、物业经营管
7、理的服务目标（P6，B类）从业主角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。u 房地产投资信托基金下物业管理企业的主要职责 ：1、出租经营管理（1-6项）；2、物业运行管理（7-9项）。四、物业经营管理的主体（P8）物业经营管理企业。（一）公司形态的特征（五方面）：依法设立、股东出资、营利目的、法人资格、经济组织。 C类（二）物业管理企业的牲质：服务性和经营性。 B类（三）物业管理企业的分类：1、按企业运作方式分类 B类（1）管理型：注重物业整体的“策略性”管理，处于“总包”位置“服务集成商”
8、。（2）专业型：注重物业某一方面“操作性”的运行管理，处于“分包”位置“服务供应商”。（3）综合型：既注重策略管理，又注重专业运行管理，既存在“总包”又存在“分包”“服务集成商与供应商的统一体”。2、按管理层次分类：公司管理型、现场管理型、现场作业型。 C类第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次（P9，A类）物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次四项内容。其中： （一）物业管理：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业经营管理的全部内容就是“物业管理”。（以“运行管理”为
9、主） （二）设施管理：为某一机构创造一个良好的生产、办公环境。管理对象是设备较多的非住宅物业（如高新技术企业用房等），服务对象是拥有房地产的非房地产企业或机构。（以“运行管理”为主）（三）房地产资产管理：聘请多个物业管理（设施管理）企业来同时管理多个物业。“管理物业管理公司的管理公司” （监督、指导手段，以“策略管理”为主） （四）房地产组合投资管理：主要是从投资的角度出发，执行业主目标（组合投资回报最大化），评价资产管理公司的表现，审批所提的更新改造计划，购置和处置物业资产。“管理资产管理公司的公司” （评价、审批、处置手段，以“策略管理”为主） 创造房地产投资利润的三种基本途径 ：购买物业
10、经营物业售出物业。二、各层次之间的关系（P11，图1-2，A类）1、物业管理或设施管理层次建议理解：属于“现场操作管理层”，开展的是“运行管理”。2、房地产资产管理层次建议理解：属于“公司运作管理层”，开展的是“监督、指导式管理”。3、房地产组合投资管理层次建议理解：属于“资产投资决策层”，开展的是“策略、顾问式管理”。u 三个层次工作的主要职责 P11，表1-1（注意区分其中容易混淆的职责）三、物业经营管理的战略性工作（P12，B类） 1、确定（投资）战略； 2、确定（投资）标准 ；（如现金流、租金波动、基于市场交易的收益变化） 3、构建信息基础； 4、决策分析 ；（关键因素：预期收益、风险
11、水平） 5、进行资产组合四、物业经营管理的常规性工作（P14，B类） （一）总体要求：使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者带来的不便； （二）主要工作内容 1、现金流和成本管理（1）主要的支出项目 ：日常维修费、计提的维修准备金、设施维护费、/保险费、法律和财务费、（组织）工作成本和地方税收。（2）现金流入：租金（3）现金流出：服务费、成本和费用2、日常维修和维护明确日常维修和维护开支来源；关注租户的承租意图、用途和财务状况。3、未来维修和维护一般由租户负责物业未来的维修和维护。4、设施设备管理有助于提高物业的运行效率，并有助于提升物业的对外形象。但过高水平的
12、设施管理也会提高管理成本，增加提高租金的可能性，从而会丧失一部分租户。5、物业保险管理保险赔偿覆盖的范围一般与租约条款相对应。要点梳理“掌握”（A）的内容：物业经营管理的内容（“114”点）（P1）、收益性物业的类型（5点）及特点（P2）、物业经营管理的层次（4点）及其相互关系（P9）。“熟悉” （B）的内容：物业经营管理的战略性工作内容（5点）和常规性工作内容（5点）（P12）。“了解” （C）的内容：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系（P1）、物业经营管理的目标（P6） 、管理对象（P2）、2、不同类型物业管理企业的区别（P8）。章节回顾图（略）模 拟 试 题一、单选题： 1、物业
13、经营管理的对象通常是（ C ）。A、公共建筑 B、政府物业 C、收益性物业 D、军事设施 2、物业经营管理的开展主要是综合利用物业管理或设施管理、（ B ）和房地产组合投资管理的技术、手段和模式。A、房地产开发管理 B、房地产资产管理 C、房地产交易管理 D、房地产金融管理 3、区域购物中心（Shopping Mall）的建筑面积一般在（ D ）平方米以上，有效商业服务半径可达200km。A、1万 B、3万 C、6万 D、10万 4、管理型物业管理企业是具有（ C ）物业管理能力的企业，在物业管理活动中处于总包的位置。A、运行性 B、生产性 C、策略性 D、专业性 5、“负责策略资产的配置和衍
14、生工具的应用”是（ D ）的主要职责。A、设施管理 B、房地产资产管理 C、物业管理 D、房地产组合投资管理二、多选题： 1、下列属于收益性物业的有（ BCE ）。A、军事设施 B、写字楼 C、租赁式公寓 D、政府机关办公楼 E、商店 2、写字楼的主要类型分为（ BCD ）。A、经营性写字楼 B、出租写字楼 C、自用写字楼 D、自用出租复合型写字楼 E、大型写字楼 3、零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、（ AC ）三个方面。A、商业辐射区域的范围 B、零售商业物业业主的实力 C、经营商品的特点 D、商业物业人流量的大小 E、零售商业物业位置 4、下列属于房地产资产管理公司主要职责的有（ ACD ）。A、负责管理物业管理企业 B、对物业进行日常的维护与维修C、指导物业管理企业为物业发展制定战略计划D、监督设施管理公司的行为 E、环境卫生管理第二章 房地产投资及其区位选择全章共分三节：u 房地产投资房地产投资的概念（A）、形式（
