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1、四川成都龙泉项目策划案四川成都龙泉项目策划案之一多多真实案例尽在： http:/ http:/ 实用及精神归属（温饱型非商品房） (高收入阶层购买者)(中收入阶层为主)成都市知名发展商（大项目）的开发主题情况Ø成都市的外来发展商目前开发项目（代表：成都花园、万科城市花园、中海名城），比较回避成都市本土文化的表现，而更多地延续这些发展商的一贯开发手法，开发主题也基本流于两类以舶来品为主题（如中海名城的欧洲小镇）和以发展商的个性宣传为主题（如万科城市花园的城市花园系列）；Ø成都市的本地知名发展商（以置信为例）则相对比较大胆，对欧式（丽都花园）、现代式（逸都花园）乃至纯传
2、统式（芙蓉古城）均有尝试，开发主题也因不同项目而不同。消费者接受能力强由于近几年商品住宅发展速度较快，加上成都人比较开放、易于接受新事物的个性。一般市民对不同的开发主题均表现出浓厚兴趣，消费者开放的姿态，也培养了多种风格、多种楼盘形象并存的现象。无论哪种风格，成都人温饱之余的精神追求是不可忽视的，新开发楼盘应注重这种需要。1.3.2片区市场特征分析1.3.2.1发展潜力比较城东与城南发展潜力比较城东城南城市发展战略中的定位城市战略方向之一，以带状形式发展，未来将建成城市东部副中心（近市区部分，以居住和旅游休闲功能为主），远市区部分将为机械工业带、经济技术开发区城市战略方向之一，以组团形式发展，
3、未来将建成城市南部副中心，总体上建设集高新技术产业、居住、服务等功能于一体的综合性城市组团近期规划实施的受益程度三环路、成龙路、成渝路、成洛路直接作用于城东的发展，近期将开始的沙河整治也对城东项目有发展有一定促进作用三环路、人南路延线及人南路跨火车南站立交桥的建成对城南三环以外部分直接起作用商品住宅开发现状属于成都市开发较慢的区域，价位较低。随着城市基础设施的修建、万科城市花园等项目近一两年的出现和带动，未来有逐渐加快的势头整体开发水平较高，价位偏高。集中了成都较高档的住宅项目，在成都市的商品住宅开发中起领跑和带动作用成都市民印象成都市较偏的“穷人区”，集中了老的大厂，交通、配套均还不行，但城
4、东旅游区市场影响较大总体印象是“富人区”、高新区的所在，代表着新居住的较高层次自然条件自然水资源有府河、沙河、东风渠以及风景旅游区，目前沙河处整治阶段，人文方面主要有川师大等自然水资源有肖家河、府河等，人文方面主要是与高新区相关的高科技、现代等定位和风格未来发展空间城市的发展战略方向之一，未来城市副中心的所在，前景良好代表楼盘万科城市花园中海名城、锦官新城城东的优势所在（本项目可资宣传、利用的方面）商品住宅整体开发水平不高、价格较低，市场发展空间较大；居住休闲功能的定位形象更好；旅游度假对于区域房地产发展有较大的促进作用。城东的对比劣势（本项目应予注意的方面）Ø下风向，机械工业走
5、廊的定位对片区发展不好；Ø高速公路收费给人们带来置业的心理障碍；Ø住宅普遍售价水平偏低。总结城东快速见效的基础设施进展以及较低价位对城南房地产构成较大威胁，城东住宅未来将会向更高价位走，但起点和速度均较城南低，所以本项目应鲜明地把握城东的发展优势及走势，从各方面将项目冠以城东楼盘的新形象，彻底改变城东楼盘在人们心目中的印象。城东楼盘开发量小、人口密度低，发展空间较大从2001秋交会楼盘速查手册统计可以得出成都市楼盘供应区域分布如下：(城南：武侯区 华阳城东：成华区 锦江区 龙泉驿城西：青羊区城北：金牛区)龙泉驿区人口密度最低：地区人口（万人）土地面积（平方公里）人口
6、密度（人/平方公里）高新区12.91锦江区38.10606351青羊区45.67666921金牛区56.501075280武侯区40.791244331成华区53.381094897龙泉驿区48.48559867青白江区40.0239310181.3.2.2片区及地块现状分析地块区位关系地块位于龙泉驿区同安镇阳光大道边的龙泉花果山风景区内，与成都市仅20分钟车程，与新规划的城市行政副中心区也仅20分钟的车程；四川成都龙泉项目策划案之三2.物业发展建议2.1成都市房地产发展大势城东、城南的崛起：政府宏观调控，决定城市向南、向东方向发展。南部将形成城市副中心，而东部也将在原有工业、旅游混合发展的基
7、础得以改善。南部因为有高新技术开发区的作用，城市副中心易于形成，富人区的属性将更加明显；而东部必将利用自然环境优势，塑造区域生态居住形象。西部贵人区和南部富人区的地位形成已久，东部区域虽然有政府宏观调控支持，但在很长一段时间内仍然很难挑战西部和南部地区。因此，本项目一方面必须寻求与东部、南部区域房地产的差异化，另外一方面仍需利用价格竞争优势，吸引全市范围内客户。别墅热潮：2002年成都房地产市场患了别墅热，除北部区域外，东、南、西面别墅全面开花。“草堂之春”更是在五一前夕的中国别墅样板项目推荐活动中出尽风头，最终获得申报别墅样板项目的资格。高档住宅的大量出现，创新、差异化成为此类项目必须把握的竞争手段，否则，同质化的最终结果只能导致价格战和项目的全面失败。外来大象的足音：深圳万科、中国海外房产、深圳长城地产、深圳招商地产等大牌地产公司的进入，进一步激化了成都市房地产市场的竞争。万科城市花园系列的延展深入、中海名城的精致，无一不是高品质楼盘的写照，而其价格并不高于成都市原有市场价。大象的加入，必将带来地产的恐慌，以往低层次的竞争已经很难适应市场。唯有经过准确定位、细心规划
