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1、兴亚国际公寓第三类空间，第三种生活项目市场调研报告 德邻房地产咨询有限公司 2005-10-25德邻地产兴亚国际公寓市场调研报告目 录：第一篇 郑州概况第一章 郑州简介第二章 郑州经济发展状况第三章 城市规划及发展趋势第二篇 郑州房地产整体市场概述第一章 2002年郑州房地产回顾第二章 2003年郑州房地产市场分析第三章 2003年郑州房地产政策分析第三篇 项目区域房地产市场分析第一章 区域划分第二章 区域市场分析第三章 项目片区市场分析第四章 项目区域在售楼盘及竞争对手分析第五章 项目区域畅销与滞销分析 第一篇 郑州概况第一章 郑州简介河南省位于黄河中下游地区，奔流不息的黄河在这里放慢了脚步
2、，两岸沃野千里，是华夏文明主要发祥地之一。早在新石器时代，中原人民就创造出了“仰韶文化”、“龙山文化”。河南物宝天华、人杰地灵、英才辈出，这里曾孕育出我国春秋战国时代伟大的思想家老子、庄子、政治家商鞅、李斯，汉唐时期的科学家张衡，文学家韩愈，诗人杜甫，现代更是出现了吉鸿昌、杨靖宇、彭雪枫、邓颖超等许多历史名人。自古“得中原者得天下”。在漫漫历史长河中，河南在中国的政治、军事、经济、文化上始终占有重要地位，中国七大古都中河南就占其三。郑州是河南省省会，位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。早在3500年前，这里就是商朝的重要都邑，因此郑州也有商都之称。郑州历史悠久、文化灿
3、烂。举世闻名、始建于北魏的少林寺坐落于嵩山西麓，是禅宗祖庭。少林功夫名扬天下，为中华武术的发展做出了巨大贡献。作为河南省省会，全省政治、经济和文化中心，郑州市现辖5市1县6区。总面积7446.2平方公里。市区面积1010.3平方公里，中心建成区137.5平方公里。全市人员677万，市中心区233.99万。2001年国内生产总值822亿元。郑州地处中原腹地，为陇海、京广两大铁路干线交汇处，是全国重要的交通枢纽，京珠、连霍两条高速路在郑州交汇，新建4E级郑州国际机场，有50条航线直通国内外各大城市及泰国、港、澳等国家和地区定期航班，并己获得对外国籍飞机开放。郑州市优越的地理位置对周边地区有很强的辐
4、射力，会展、商业批发和零售设施齐全，物流集散量和人员流动量大，信息网络健全，通讯设备先进，商机无限。郑州是新兴的工业城市。纺织、机械、铝工业、耐火材料、能源、食品等工业具有明显优势，并成为郑州工业的主导产业，2001年全市工业增加值344.7亿元。郑州商品发展源远流长。现有批零贸易业和餐饮业网点12万个，商品交易市场330个。2001年贸易业商品销售总额达到930.5亿，社会消费品零售总额达到385.5亿元。国家城市规划设计院学术信息中心按照市场发育程度、商品经济流向和综合辐射力，把我国的中心城市分为五级：第一级是国际性的中心城市，有北京、上海、香港、深圳、珠海等个城市；第二级是跨省区的国家中
5、心城市，包括广州、武汉、郑州、重庆、成都、天津、沈阳、大连、南京、西安、兰州个城市；第三级是其他省会城市；第四级是地级市；第五级是县级城市。其中，郑州被排在第二级的第三位。郑州城市定位国家区域商贸中心城市和具有中原特色的历史文化旅游名城第二章 郑州经济发展状况一、2004年郑州国民经济发展状况：全年实现生产总值1375亿元，增长15.5，是亚洲金融危机以来增速最高的一年，人均生产总值达到2350美元。地方财政收入114.8亿元，增长32.7；金融机构年末存款余额达到2724.8亿元，增长11.9；非公有制经济完成增加值687亿元，增长25，占全市生产总值的比重达到50。完成或超额完成了新增就业
6、再就业10万人、工业技改投资100亿元、非公有制经济增加值新增100亿元、地方财政收入100亿元、新设立外资企业100家、规模以上工业销售收入突破1000亿元的“六个一”目标。全市经济进入全面提速、加快转型的新阶段。工业经济快速发展，经济效益大幅提高。全市规模以上工业完成增加值402.7亿元，增长23.7；实现销售收入1189.6亿元，增长35；实现利润74.5亿元，增长38.7；工业经济效益综合指数达到160.2，提高16.7个百分点。汽车、煤电铝、装备制造业、食品等优势行业完成增加值272.4亿元，占规模以上工业增加值的67.6。重点技改项目投资突破百亿，技改投入连续3年实现翻番。全年新增
7、电力装机容量99.6万千瓦、铝加工能力20万吨、卷烟2.7万大箱。大企业大集团规模日益壮大，有50户企业销售收入在3亿元以上，宇通集团、中铝河南分公司突破50亿元。.固定资产投资持续增长，薄弱环节得到加强。积极贯彻中央宏观调控政策，对在建、拟建项目进行了全面清理。克服不利因素影响，全社会固定资产投资完成650亿元，增长30。重点工程建设继续保持增长势头，郑州出口加工区标准厂房、农业路穿铁路编组站立交、107国道辅道等项目建成投入使用；郑煤白坪矿井、正大世纪城市广场等项目按计划推进；二、2005年郑州国民经济发展总体目标：经济和社会发展的主要预期目标是：全市生产总值增长13；地方财政收入增长14
8、；全社会固定资产投资增长25；社会消费品零售总额增长13；外贸出口增长25，实际利用外资增长30；居民消费品价格总水平上涨控制在4左右；城镇居民人均可支配收入增长8，农民人均纯收入增长7；人口自然增长率控制在6以内；城镇登记失业率控制在4以下。三、郑州市与全国省会城市发展对比情况1、国内生产总值（GDP）：郑州市2004年GDP达到1375亿元，在全国26个省会城市中排名第12位；财政收入114.8亿元，在全国26个省会城市中，排名第6位，超过了武汉。2、财政、金融：2004年，全市国民生产总值达到1375亿元，地方财政收入114.8亿元，而后者被郑州一再强调“在中部地区省会城市中位居第一位”
9、。3、综合排名：2004年，中国社科院联合有关高等院校连续3年对中国城市综合竞争力进行了排名，郑州都在40名之后。在2005年的排名中，郑州排第50位。4、人民生活：2004年，城镇居民人均可支配收入达到9667元，增长11.8；农民人均纯收入达到4183元，增长15.2，首次超过城镇居民收入增速；城市居民人均住房面积达到22.6平方米，农村人均住房面积达到42.7平方米。通过简要对比分析，可以看出郑州市四年来保持了持续、稳定、健康发展态势，经济实力逐年增强，人民生活水平日益提高，经济总量在全国省会城市中位居中游靠上，但发展速度相对较低，主要经济指标除财政一般预算收入、城市居民人均可支配收入及
10、金融方面以外，各指标2004年增长速度的位次均低于该指标总量的位次。第三章 城市规划及发展趋势1、城市规划“郑州,郑州天天挖沟，一天不挖不是郑州”。连郑州的小孩子都知道这句抱怨。这个黑色幽默，在暴露了以往城市缺少规划的不足的同时，更大程度地反映了这个城市的飞速发展”郑州的新城市规划是从郑东新区开始的。以国际竞标方式完成的这个郑州规划史上大规划从此拉开了郑州市高起点规划、高标准建设、高效能管理和高水平经营城市的序幕。根据郑州市总体规划，远期郑州市的建成区面积将达到平方公里，而其所需要的城市腹地面积将会在这个基础上扩大至倍，换句话说，未来郑州市的总体规划中郑州市区面积可达到平方公里。近两年，郑州城
11、市布局将调整为“多中心组团式”。未来若干年，郑州将以公路港、铁路港、航空港三个港和三环以内的中心组团、北部花园口组团、西部须水组团、东部圃田组团、东南部航空港组团五个区为基本发展框架，以中心组团为核心，以东部组团为建设重点，各组团之间留有绿色地带分割，形成相对独立的城市发展区。近期目标是到年，在报请国家批准的前提下，城市建成区面积扩大到平方公里，人口增加到万万，城市化水平达到；中期目标是到年，建成区面积扩大到绕城高等级公路以内平方公里，人口达到万，城市化水平达到；远期目标是到年，市中心区人口达到万，城市化水平达到，确立郑州区域性中心城市的地位。 2、发展趋势城市化是现代化必然要实现的目标，也是
12、现代化的基本标志。世纪年代以后，很多国家明显加快了城市化进程。据资料显示，年年，世界人口增长了倍，而城市人口却增长倍。迄今，一般发达国家城市化率在以上。经查年中国城市统计年鉴，年中国个省会和计划单列城市实有人口亿，占全国人口的，其中城区人口亿，依此计算，中国城市化率为。若以管辖范围内的非农业人口亿来计算，城市化率为。在河南省关于加快城镇化进程实施意见和关于加快个重点县市城镇化进程意见中指出，未来年河南省城镇化发展和建设的重点是：一、把郑州市建成国家区域性中心城市。年，郑州市建成区面积扩大到平方公里，全市城镇化水平为左右。二、加快包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山等城市在内的中原城市群发展
13、步伐，形成一个环郑州的、崛起的中原腹地城市群。三、把安阳、信阳、南阳、三门峡等建成带动豫北、豫南、豫东、豫西南区域经济发展的地区性中心城市。四、把漯河、濮阳、鹤壁、驻马店、周口、济源等中小城市发展成为各具特色的大中城市。到年，全省城镇化水平提高到左右，城镇人口达万，年新增城镇人口约万。与沿海等发达地区相比，河南省经济发展中的一个明显缺陷是城市规模偏小，影响力偏弱，缺乏一个辐射力强的特大中心城市，如长江三角洲的上海、珠江三角洲的广州以及中西部的武汉、西安等。作为带动区域经济发展的龙头，郑州市虽有良好的自然和经济区位条件，但就目前国内外经济竞争态势和现代化建设任务的迫切要求来讲，都不允许用较长时间
14、去建造一个单独的大核心。关于中原城市群的问题，相关部门曾进行了历时两年的调查研究，就目前郑州市的发展水平来说，还难以对河南省各省辖市起到经济辐射作用，只有组团发展，以郑州为中心，结合周围中等城市，以整体向外辐射，才能使全省的工业化、城市化水平迅速提高。因为较单个城市相比，团队的辐射竞争力将大大加强，影响的地域和市场也将更加广阔。城市新区的规划建设、城市的“再造运动”，都将给城市的经济发展注入新的活力，但是有些问题我们必须面对。事实上，河南省城市规模普遍偏小，人口布局分散，城市之间缺乏明确分工，各自为政，发展较为盲目，城市之间联系也不够密切。这些问题如果得不到解决，将严重影响中原城市群经济圈的发
15、展进程。河南在有意识地打造组合型城市。郑州作为核心城市，在大力发展郑东新区的基础上，充分发挥区位优势，使郑州成为现代制造业基地、农业示范园区和全国性的商贸物流中心，把郑州真正建设成为国家级区域性中心城市。在河南，城市群个体城市普遍缺乏联系，现有高速公路网的建设还仅局限于核心城市和周围城市间，这也是城市间缺乏经济联系的主要原因。而网络发展不应局限在周围城市与核心城市的联络上，各个城市之间也应该有便利的交通连接。只有形成一个真正意义上的网络，才能形成“一小时经济圈”。中原城市群承东启西，连南贯北，有着优越的区位环境。而各城市均有自身的比较优势，又有国外和沿海发达地区的大量经验可供学习借鉴，借助西部大开发的大好机遇，中原城市群有望在未来年内迅速崛起。正如著名经济学家、社会学家费孝通先生所说，从整体中国
