《精编》滨江房地产双星项目营销策划提案

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1、目录 一 市场部分二 项目分析三 我们的思路四 营销策略五 推广策略六 秀稿演示 一 市场部分 一 2007年以来房地产行业整体运行情况 房价涨幅趋于平缓在调控的重槌之下 全国房价继续普遍上涨 但涨幅趋于平缓 调控之下景气依旧尽管行业调控政策密集出台 房地产行业在暴风骤雨式的调控政策之下仍保持着适度的繁荣 先行指标增速回落在严控土地供应 收紧信贷等调控政策的合力作用下 土地购置和开发等指标都有所下降 未来房地产供应量或会因此而趋紧 购房需求一定程度受抑制2007年银行利率上调六次 购房者房贷压力增大 一定程度上抑制购房需求 二 2007年常熟房地产市场需求情况 1 商品房供销面积统计 单位 万

2、平方米 分析 从表面来看 自2005年以来 常熟总体市场供需关系正持续三年走强 供求关系分别达到 1 1 191 1 221 1 25 尤其2007年上半年供求关系达到历史最高点1 1 25 这些数字反映出市场供不应求的形势 从实质来看 常熟房地产市场还存在大量积压房源 剩余预售面积108 5万平方米 剩余现售面积142万平方米 剩余销售套数16682套 当前市场基本进入原有市场存量的去化期 积压房源加上每年新推出的房源 直接导致客源分流严重 实际供应量远大于需求量 透过表面看实质 常熟目前是一个去化压力比较大的市场 2 2007年商品房销售城乡区域分类 分析 市区房源的去化量约为总去化量的7

3、5 常熟10个镇去年商品房总去化量为45 9万方 且已住宅产品为主 10个镇商业用房的去化量约为13万方 项目3万余方的体量 我们必须通过对项目的精心包装 策划打造出具有市场差异化 市场亮点的产品 才能保证项目的快速去化 三 新港镇概况1 新港镇简介新港镇 位于常熟市东北部 是 碧溪之路 的诞生地 原碧溪 浒浦 吴市 东张四镇合并而成 规划建设中的滨江新市区 它地处长江三角洲对外开放地 东距上海90公里 北濒黄金水道长江 世界第一斜拉桥 苏通长江大桥南接线穿镇而过 连通苏嘉杭高速公路和沿江高速公路 沿江一级公路 227省道 205省道 常浒河 白茆塘等穿境而过 苏州港常熟港区和国家级 常熟经济

4、开发区 均坐落在境内 全镇的社会经济发展与常熟经济开发区融为一体 朝着建设滨江新市区的目标奋进 全镇总面积113 8平方公里 常住人口10 36万人 其中非农人口4 1万人 辖碧溪 浒浦 吴市 东张四个管理区及26个行政村 16个居委会 2 新港镇经济概况伴随着沿江开发的深入推进和滨江新城的迅速崛起 新港充分发挥濒江临港的区位优势 依托原有产业基础 招商引资 项目建设两手齐抓 形成了内资 外资双轮驱动 比翼双飞的良好发展态势 全镇现有各类企业900多家 外商投资企业60多家 总投资达6亿美元 注册资本3亿美元 2006年 全镇实现国内生产总值43 13亿元 一般预算收入1 48亿元 累计工业总

5、产值达123 7亿元 拥有多家省级著名商标品牌和省级高新技术产业 并获有 中国毛衫名镇 等荣誉称号 四 项目周边个案分析 1 滨江阳光佳苑 2 常熟滨江花园 3 海城花苑 4 清华园 5 滨江易居 港城花园 二 项目分析 一 项目现状规划基本指标 用地面积 5037平米总建筑面积 30738平米项目地理位置 常熟市新港镇通港路 碧溪路转盘 建筑密度 47 4 容积率 5 31商业面积 7714平米办公面积 1600平米酒店面积 7152平米公寓式酒店 10272平米地下面积 4000平米楼高49米 为十四层商业大厦 二 SWOT分析 优势 1 地势平整 地块方正 易于规划 2 交通便利 地理位

6、置优越 3 区位优势明显 升值潜力巨大 4 酒店式公寓在新港镇区的稀缺性 劣势 1 位于通港路旁边 噪音污染 2 项目距开发区滨江新区有一定的距离 3 人气聚集模糊 离镇区与园区较远 4 酒店式公寓受众人群少 5 酒店式公寓使用年限40年 机会 1 新港镇 开发区类似项目少 2 新港镇首个大型综合商业中心3 周边商业业态单一 商业品牌档次不高 我们以高姿态入市 打造新港镇第一商业住宅品牌 4 滨江新区将规划为常熟市的城市副中心 威胁 1 镇区 滨江新区项目众多 已开发总量达60万方 2 房地产行业正处于宏观调控大环境下 3 房产投资受限制 外籍人士购房限制 商品房交易税率等 4 银行利率不断小

7、幅上调 一定程度上抑制购房需求 三 常熟经济开发区概况 江苏常熟经济开发区成立于1992年 2002年8月被江苏省委 省政府批准比照国家级开发区享有相应的经济审批权限和行政级别 2005年12月通过国家发改委审核 江苏省常熟经济开发区针对不同的产业 开发建设沿江工业区 国际化工园 通港工业园 高新技术园 滨江新市区 常熟经济开发区规划图 目前入住知名企业 世界著名公司如美国杜邦 AAM 芬兰UPM 瑞士诺华 欧米亚 法国道达尔菲纳埃尔夫 英格兹 德国贺利氏 比利时威特隆 日本大金夏普 住友 三菱商事 三井物产 旭电化 富士电机 新加坡泛联集团 韩国泰光 台湾义联 长春 华新丽华 华丰 香港华润

8、 理文等落户开发区高档造纸 电力能源 精细化工 汽车零部件 新型建材及特殊钢铁等主导产业群体显现规模效应 夏普 电厂 住友橡胶 滨江新市区位于常熟市北部 北依长江 南至沿江一级公路 东至福江路 西至宁塘河 规划面积21 02平方公里 其中中心区面积为4 3平方公里 规划人口30万人 既是常熟市的城市副中心 又是常熟经济开发区的产业服务配套区和生活服务配套区 规划建立以常熟港为依托 集滨江工业及其配套设施为一体 金融 贸易 科研 信息 教育综合发展的现代化花园式新市区 目前已建成投用的设施包括滨江国际大厦 新港镇行政办公楼 滨江职业技术学校 金融中心 消防中心 公交中心 伯泰酒店 滨江易居等 在

9、建项目包括京国大酒店 国地税办公大楼 常熟边检监护营房 滨江花园 堤管处综合用房等 滨江医院 滨江图书馆 滨江浒浦高级中学 滨江公园 体育公园 等公共配套设施也将于2008年相继动工建设 三 我们的思路 本项目可以分为三个部分 会所商业 酒店式公寓 酒店1 会所商业2 酒店式公寓 住宅享受星级会所服务 3 商业酒店部分 商务酒店 引进商业酒店管理公司 业态的不同 各部分的招商或者销售遵循不同的原则与方法 一 商业面积 7714平方米商业 1600平方米办公区 8874平米1 商业规划建议由于在新港镇区现有商业形态为零散的沿街店铺 以及2家中型超市 却没有高档的休闲娱乐场所 远远不能满足镇区居民

10、的需求 故我司对于商业部分的规划建议为 1 1楼沿街部分仍为商铺以及二层以上会所部分的大厅 入口或通道 2 2 5楼规划为休闲娱乐会所 包括洗浴中心 网吧 电玩城 桌球 量贩式KTV等休闲娱乐场所 2 碧溪镇商业现状 1 区域 碧溪东路 碧溪中路 碧溪农贸市场比较热闹 2 面积 租金 a 碧溪东路 底铺 开间 4 5 5米进深 8 8 5米面积大约在36 45平方米租金 底铺年租金在18000 25000之间 1 3 1 5元 平方米 天 b 碧溪中路开间 6米左右进深 11米左右面积大约在66 70平方米租金 底铺年租金在20000 25000之间 0 85 0 97元 平方米 天 c 碧溪

11、农贸市场开间 5米左右进深 8 9米面积大约在40 45平方米租金 底铺年租金11000 13000之间 0 75 0 8元 平方米 天 分析 对于本区域商铺的租赁市场来说 仍以总价为导向 新港镇区内位置最好的商铺租金总价最高在25000 30000之间 位置离镇中心相对较偏远的商铺租金总价在15000 20000之间 位置较好的商铺 面积约为55平方米 日租金价格区间应该大约为1 25元 平方米 天 租金总价 365天 面积 日租金 3 业态 楼层规划 1 KTV 量贩式 如右图蓝圈内为量贩式KTV 面积约为2553平米 间数 2553 25 100间 包厢的平均面积约为25平米 2 洗浴中

12、心红圈 洗浴中心 面积约为1850平方米 2层为浴池 接待大厅与休息大厅 面积约为925平方米 3层为包厢部分 面积约为925平方米 间数 925 20 46间 包厢平均面积在25平方米左右 3 特色餐饮 包括中型餐饮 咖啡厅 红圈 特色餐饮以及咖啡厅 面积约为800平方米 4 桌球 网吧 电玩城红圈 网吧 面积约为800平米蓝圈 桌球 电玩城 面积约为800平米 4 一层沿街商铺面积建议 开间 进深均按自然柱位分割 5 价格策略 根据新港镇区目前商铺价格的调查 以及项目所在地的位置结合项目的规划 项目商铺日租金价格区间应该大约为1 25元 平方米 天 按年收益大约8 反向推出项目商铺平均价格

13、日租金 365 0 08 5700元 平方米 分析 由于新港镇区零散商业 沿街商铺形式比较普遍 可能对于镇区及开发区的客户来说 单卖普通商铺可能显得吸引力不够 而休闲娱乐业态最能吸引消费者 既然消费客源存在 那么本项目的商铺将具有极大的投资价值 对客户必将有很大的吸引力 而且会所商业对项目的居住部分具有强有力的支撑 二 酒店式公寓 10272平米项目地处新港镇区与常熟经济开发区沿江工业园的交界处 地理位置很优越 对于那些外资企业的白领 大型企业的青年干部或是想创业的年轻人 本项目的酒店式公寓正是他们的最佳选择 所以我司建议 酒店式公寓 星级会所服务 会所式商业 精装小户型入市让住户足不出门就能

14、享受到生活 娱乐的一站式享受 会所介绍 会所 会所英文为CLUB 香港舶来概念 是一群身份相仿人士的聚会场所 会所的会员资格后来成为某种身份的象征 实至今日 会所已成为房地产项目必要的配套设施之一 买房人在考察楼盘时 从关心项目的价格 位置 交通 户型等 进而开始注重社区的公共设施 会所也成为房地产项目吸引购房者目光的必备武器 项目周边住宅区内会所概况1 海城花苑 小区内无会所 外围是滨江商业街 邻里中心 主要业态为 超市 餐饮 杂货店 网吧 电玩 日用 无大型集中式娱乐会所 2 滨江花园 暂时无会所 但是规划有健身会所 休闲娱乐 包括阅览室 影音厅 乒乓球室等 3 滨江易居 阳光佳苑 清华园

15、 只有小区内的商业底铺 无任何有规划的会所概念 分析 项目商业部分有超过8000多平方米的休闲娱乐设施 占总建筑面积的25 以上 1 对于酒店式公寓的业主来说 这就是小区内的豪华会所 2 拥有如此大面积的会所能显示住户的身份 体现客户的尊贵与荣耀 3 使本案的住宅具有唯一性且区别于本区域内其他项目4 提高性价比 酒店式公寓的价格也会随之而得到提升 三 酒店部分 建筑面积 7152平方米招商经营策略 第一步 引进专业的酒店商业管理公司 并确定合作方式 第二步 与商业管理公司共同给酒店定位 销售策略 可以带租约或以投资回报率吸引客户 下附商业酒店管理公司介绍 锦江之星酒店 锦江酒店是锦江国际 集团

16、 有限公司的核心产业 是中国最大的酒店集团 旗下拥有或管理310余家酒店和旅馆 包括全资酒店和接受酒店业主委托经营管理的其它酒店和旅馆 分布在中国主要大中城市 经营管理着从豪华的五星级酒店到经济实惠的锦江之星旅馆 常熟锦江之星虞山店 温德姆酒店集团温德姆酒店集团 NYSE WYN 是Super8 速8酒店 以及其他品牌的拥有者 是全球著名的酒店及休闲服务业集团 总部设在美国新泽西州的帕西帕尼 温德姆酒店集团以前隶属于胜腾酒店管理集团 旗下拥有超过6 400多家加盟酒店 539 000多个房间 遍布全球六大洲 温德姆酒店集团成为在中国拥有酒店数量最多的外国酒店运营商 苏州金瀚林速8酒店 其十大著名品牌为 速8 Super8 戴斯 DaysInn 华美达 Ramada Travelodge 豪生 HowardJohnson BaymontInn KnightsInn WingateInn AmeriHostInn 以及Wyndham Hotels 如家酒店如家酒店连锁创立于2002年 2006年10月在美国纳斯达克上市 股票代码 HMIN 作为中国酒店业海外上市第一股 如家始终以顾客满意为