《精编》某集团抚顺新华街项目营销报告

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1、 抚顺新华街项目营销报告 汉博集团 序 首先 感谢TESCO给予我们一个非常难得的合作机会 抚顺新华街项目具有得天独厚的地理位置和优良项目的可塑性让人心潮澎湃面对抚顺市前所未有的大发展的机会 我们占尽天时 地利 人和全面分析总结 我们应站在高于区域及城市的高度去看待项目发展希望我们的建议能对贵司有新的帮助与启发我们坚信通过我们共同的协作与努力 终将携手共进 使命必达 汉博 七嘉行 强强联合 汉博集团优势 领先的商业地产专业服务商 全程服务能力 多年的项目操盘经验 经验丰富的项目操盘管理人员 精准的策划能力和高质量的执行能力 充足的客户资源库 抚顺本地代理公司 一年的客户积累 2600多组客户资

2、源 七嘉行优势 博集团 汉博 七嘉行对本案的营销目标 12个月实现销售额2 35亿 需要解决的问题以及要达到的目的 需要解决的问题 达到的目的 我们的产品是什么 What我们要将产品卖给谁 Who我们的产品什么时候推向市场 When我们怎么完成项目操盘 How 我们的价格与同区域楼盘相比更高 Higher我们销售的速度要更快 Faster我们为市场奉献的产品要更好 Better 报告的重点 项目的理解 定位项目的基础 定价项目的运作 操盘 目录 解读城市 经济发展研究 房地产市场研究分析 客群分析 抚顺市位于辽宁省东部 占地12000平方公里 人口230万 市区人口140万 全国31个特大城市

3、之一 拥有优越的地理位置 属于资源型工业城市 满族的发祥地 全国著名的红色旅游城市 顺城区 本案 1 抚顺市有着优越的地理位置 抚顺与省会沈阳毗邻 12公里的高速公路把两市紧紧相连 市区距桃仙机场40公里 距营口港200公里 距大连港400公里 且均由高速公路相连 穿越市区的沈吉 沈抚两条铁路干线与全国铁路相连 客 货运十分便利快捷 2 抚顺市是满族和清王朝的发祥地 世界文化遗产 清朝关外三陵之首 永陵 伫立在启运山下 当年努尔哈赤登基称汗的后金第一都 赫图阿拉城 觉尔察城 御路古榆 启运神树无不向人昭示着那段神奇的历史 引起游人无尽的遐思 3 抚顺市拥有良好的自然环境 抚顺是绿色的天然氧吧

4、森林覆盖率达70 居全国先进水平 是辽宁省重要的水源地 涵养林和用材基地 抚顺东部盛产的人参 鹿葺 林蛙 山野菜 食用菌等特色旅游商品国内外享有盛誉 4 抚顺市是全国著名的红色旅游基地 雷锋纪念馆 随着雷锋精神的传播而闻名国内外 抚顺战犯管理所 是末代皇帝溥仪的再生之地 清王朝始于此地又终于此地 抚顺平顶山惨案遗址纪念馆是世界上现存最完整的一处日本军国主义侵华罪证的现场遗址 世界第一大人工煤矿 西露天矿是全国工业旅游示范点气势宏伟 堪称世界奇观 历史文化厚重 人文景观独特 自然风光秀丽 石油化工为主导 煤炭和冶金为骨干 行业门类齐全的工业体系 人杰地灵 我们用四个字来形容抚顺 抚顺市从2004

5、年开始工业生产总值以年平均15 的速度高速增长 其中2007年 工业生产发展突飞猛进 较上年增长近30 2007年抚顺市工业生产总值位于辽宁省第5名 图一 2005 2007年各产业增长幅度表 表一 结论 从图一可以看出 经过上世纪90年代东北工业基地的整体技术改造和转型阵痛后 抚顺在大环境中利用良好的工业基础迅速实现了转型 从04年 07年的数据可以看出 抚顺的整个社会投资和工业发展增长势头良好 结合表一可以看出 第二产业和第三产业已经成为抚顺市经济发展的两架马车 说明抚顺市在保持工业立市的基础上逐步向服务型城市发展 图二 抚顺市固定资产投资额度从2004年开始始终保持高速增长 05 07年

6、每年增长30 6 44 4 40 说明社会投资额快速增长 社会总投资供给旺盛 图三 抚顺市社会消费品零售总额的年平均增长率达到13 7 并且持续增长 图四 消费能力空前高涨 城市消费品零售额234亿元 比上年增长15 6 从行业看 批发零售贸易业零售额161 6亿元 比上年增长17 住宿和餐饮业零售额29 5亿元 比上年增长11 8 全市有各种连锁店铺372个 实现销售额23 3亿元 比上年增长16 3 抚顺城市居民人均可支配收入以年均10 的速度增长 结合图二 图三 可以看出 居民可支配收入可以支撑稳步上升的社会消费品零售总额的增长 同城的步伐 2007年6月19日 辽宁省委书记李克强对沈阳

7、 抚顺进行实地调研 9月12日 沈阳 抚顺两市政府举办了 沈抚同城化战略高峰论坛 预计2015年全面实现两市同城化 同城的措施 沈抚高速公路调整成市内公交路线 两年内取消现在抚顺的区号 共同使用沈阳024的区号 通讯 产业 技术 医疗 教育和金融服务等方面实现共享 建立共同的 浑河生态人文景观带 沈抚同城 沈抚同城带给抚顺的机会 完善调整产业结构 完成抚顺资源型城市的转型 为抚顺发展接续产业 扩大就业机会提供重要途径 实现共同的城市规划和产业规划 利用沈阳的高新产业资源 发展抚顺的新型产业 规划浑南为产业区 浑北为生态区 带动抚顺浑河北部的发展 沈抚立交改建 沈抚大道建设 浑河上游污染治理等启

8、动 沈抚同城推动辽宁沿海与腹地互动发展 实现双赢 丰富的自然资源优势 雄厚的工业基础优势悠久的历史文化优势 发展壮大的企业优势230万消费人口支持 沈抚同城的规划发展抚顺经济发展的支撑点 抚顺 以资源而闻名世界的现代工业城市因历史而影响中国的优秀旅游城市 单位 万元 2004年以来 房地产开发投资一直呈现快速上涨态势 2006年涨幅最大 抚顺地区2003 2006年房地产投资分析 供给研究 单位 万平米 2005年 施工面积 竣工面积为近几年的最高点 2006年开始出现急剧下滑 抚顺地区2003 2006年房地产施工 竣工分析 供给研究 单位 万平米 销售面积在2004年出现较大幅度的增长 成

9、为近几年销售的高峰期 2005年以后开始进入稳步增长阶段 抚顺地区2003 2006年房地产销售面积分析 需求研究 单位 万元 近年来 销售面积增长平稳 销售额增幅较大 间接导致商品房售价一直在频频走高 抚顺地区2003 2006年房地产销售额分析 需求研究 供需关系图 单位 万平米 从施工量和销售量的静态角度来看 当地市场供过于求的多余供应量数值在2006年迅速减少 显现供小于求的趋势 根据 中国宏观数据挖掘分析系统 显示 2006年抚顺市人均居住面积为22 51平米 与全国人均居住面积指标相差7 19平米 人 全国人均居住面积为29 7平方米 抚顺市区人口为140万 缺口面积需求为1006

10、 6万平米 按照住房年需求面积100万平米估算 住宅购买力可以满足约10 06年的需求 需求研究 需求量预测 供需分析小结 初现供不应求趋势 居民购房潜在需求较大 恒昌大厦 美美百货 金汇广场 在建 商海大厦 罕王商城 万隆商城 商业城 中兴时代广场 在建 三联商城 鹏达体育 新玛特 本案 从商业分布来讲 多集中在新抚区 顺城区属于新兴住宅区域 商业逐渐转移集中 商业分布图 传统南站商圈 新兴商圈 东部 北部兴盛发展 成为最大潜力股 新兴商圈 随着市政府东迁 东北部 北部 以浑河为界 地产异军突起 东北区域已成为抚顺最为集中的 富人居住区 如何解决该区域居民的各项生活配套 已成为该区域居民急待

11、解决的问题 新玛特的成功无疑印证了这一点 但新玛特的经营规模远不能满足北区居民的生活需要 目前集中的商业地区 氛围比较浓厚 人气很旺 商业现状 商业市调小结 市场呼唤品牌商业街 大型高档购物中心的出现 住宅项目分析 我们选取的调查项目 等价圈 等位圈潜在竞争性原则明显借鉴性原则 选取的原则 大自然二期玫瑰城二期御龙湾半岛假日银河湾水岸东城北台SOHO卧龙湾万泉嘉苑金汇广场 含商业 住宅项目分析 开发企业品牌 样本项目的开发商全部为当地或辽宁省内的开发企业 本项目的国际品牌在当地市场独树一帜 住宅项目分析 产品类型 高层住宅是目前抚顺接受度比较高的产品类型 高层的抗性较小 从这一点 抚顺的住宅消

12、费理念要明显强于其他三线城市 不用刻意的去作高层引导 目前与本案可比性 竞争性较大的项目几乎全是高层 中心区规模较小的项目以塔楼设计为主 住宅项目分析 开发规模 目前抚顺高档类物业规模不大 主要集中于几个中心城区 住宅大多以中小规模为主 体量较大的项目分布在新城或离商业中心较远的地方 住宅项目分析 主力户型 通过采盘调查统计 抚顺房地产项目的主力户型为两居 三居 主要受家庭规模和传统观念的影响 但随着 7090 政策在地方的进一步贯彻 几年内的主流产品将转向以中小户型为主 住宅项目分析 面积区间 除了部分小户型项目多集中在100平米以下外 100 140平米是整个市场的主力 部分高档项目的大户

13、型所占比例较大 可以看出小户型项目目前市场的空白点 是投资型客户和新兴家庭购买的意向产品 住宅项目分析 户型结构 目前抚顺高档住宅层高多以平层产品结构出现 市场上仅有少量的LOFT 复式 错层类户型产品 住宅项目分析 价格 上述项目的价格主要集中在3600 4800元 平米的区间 距离本项目最近的卧龙湾和半岛假日的价格为4200 5100元 平米 对本项目价格制定具有借鉴意义 住宅项目分析 物业费 高档项目物业费集中在1 2 月 平方米左右 物业管理公司大部分为开发商自己管理 少数项目聘请国内知名的物业公司作为顾问 北台SOHO项目由于多为LOFT产品 因此物业费较高 及时确定高品质物业服务公

14、司并在营销中展现物业服务内容和标准也将是产品营销的一大卖点 住宅项目分析 交房标准 抚顺主流住宅交房标准是毛坯房 精装房几乎一直为市场空白 目前在销的金汇广场项目为简装修交房 定价较高 2007年市场的热销的新华慧景台为精装修交房 反响较好 精装房在业界一直被认为是未来房地产开发的趋势 需要灵活运用精装修策略带动抚顺市场 住宅项目分析 其他内容 飘窗 20 楼盘有飘窗 80 楼盘无飘窗 但飘窗设计非常落后 转换概念 使得可用空间提高 飘窗设计也不能尽其人意 使用者受到角度影响不能大视野观景 缺乏转角飘窗 阳台 各项目根据户型大小设置了2个阳台 一个生活阳台 一个厅室阳台 小面积的一般也会设置一

15、个生活阳台 公共部分普通住宅基本都为简单装修 地面为地砖和水泥沙浆抹平 墙面 天花多为涂料 高档公寓公共区域多为精装修 地面为大理石地砖 墙面 天花为高档乳胶漆 如金汇广场 北台SOHO 产品大部分仍然按照其非常传统的单套户型模板形式设计建造 缺乏新颖性和人性化 无法使房间在生活居用上更有空间感和功能性 亟待需要有以人生活居住为本的建筑设计和功能特殊区分的设计 住宅项目分析 个案展示 半岛假日 顺城区临江路东段40号 14万平米建面 1190户 小高层4栋 高层5栋 97 105平米两居 121 144平米三居 153 189平米四居 分两期开盘 预计08年4 5月份一期开盘 地理位置优越 户

16、户观湖景 点评 该楼盘地理位置优越 户型设计良好 面积偏大 但是该地块为城区内最后的水景住宅 销售价格高于市场同类产品 将成为未来抚顺市河边标志项目 也将与本案产生正面竞争 住宅项目分析 个案展示 卧龙湾 位于金融街上 抚顺北站南行50米路东 与本案直线距离500米 占地14300平米 建面95000平米 6栋高层围合 建筑层数为26 28 30层 49平米一居 62 117平米两居 主力 120 135平米三居 社区内配备幼儿园 公交线路众多 交通便利 预计2008年4月开盘 点评 该项目与本案位于同一直线道路上 面积存在部分重合 今年对本案的销售将产生冲击 住宅项目分析 个案展示 金汇广场 项目位于新抚区罕王商厦对面 属于步行街的标志性建筑 项目占地2682平米 建面60097平米 共27层 建筑高95 9米 1 7层为商业 8层会所 9 25层为住宅 供给小户型204套 面积38 103平米 简装修交房 点评 该项目为抚顺现销的唯一小户型项目 已经开盘销售 小面积售价4800元 平米 住宅市调小结 1 市场产品多数是毛坯交房 精装修项目数量很少 2 抚顺市场对高层住宅接受程度较高