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1、金地武汉项目前期市场研究报告 全 doc 第一部分第一部分 市场研究市场研究 一一 武汉市宏观经济分析 武汉市宏观经济分析 2 1 武汉市综合概况 2 2 武汉市经济概况 2 二 二 武汉市房地产宏观市场分析武汉市房地产宏观市场分析6 1 房地产总体市场分析 6 2 武汉市房地产住宅市场分析 10 三 区域市场分析三 区域市场分析13 1 区域经济概况分析 13 2 区域房地产市场分析 14 四 供给楼盘调研四 供给楼盘调研21 1 供给楼盘概况 21 2 供给楼盘指标分析 25 3 供给楼盘专项调研 35 五 需求调研分析五 需求调研分析37 1 需求问卷调研分析 37 2 访谈分析 39
2、六 六 市场竞争分析市场竞争分析43 1 市场竞争项目归类列表 43 2 武昌拟建 在建项目对本项目的影响 44 A 一 武汉市宏观经济分析 1 武汉市综合概况 武汉位于江汉平原东部 长江中游与汉水交汇处 是湖北省省会及华中地区最大城市 世 界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇 将市区一分为三 形成了汉口 汉阳和武昌三 镇鼎立的格局 素有 江城 的美誉 武汉版图面积为 8467 11 平方公里 平面图形如一只从东向西飞舞的彩蝶 其中城区面积 3963 6 平方公里 郊区面积 763 51 平方公里 市辖县面积 3740 平方公里 武汉属北亚热带季风性 湿润 气候 常年雨量充沛 热量丰富 雨
3、热同季 旱涝更替 冬冷夏热 四季分明 夏季最长约 130 多天 春秋二季各约 60 天 武汉现辖 9 个城区 2 个郊区 2 个县 区县下辖 92 个街道办事处 59 个镇 34 个乡 辖 区内交通网络发达 具有水路 空运 铁路 陆路的立体交通优势 2002 年末 全市户籍人口总数为 764 万人 2 武汉市经济概况 1 宏观经济运行 表 1 1 宏观经济指标比较 一 GDP人均人均 GDP财政收入财政收入固定资产投资固定资产投资 亿元亿元变化变化元元变化变化亿元亿元变化变化亿元亿元变化变化 20021493 09 10 78 19611 00 9 53 196 54 30 87 570 43
4、 12 19 20011347 80 11 68 17905 00 10 27 150 18 19 05 508 44 10 05 20001206 84 11 16 16238 00 9 92 126 15 12 40 462 00 7 13 19991085 68 8 36 14773 00 7 30 112 23 12 20 431 25 7 20 图 1 1 1995 2002GDP 指标增长趋势图 GDP 606 91 782 13 912 33 1001 89 1085 68 1206 84 1347 81493 09 0 200 400 600 800 1000 1200 140
5、0 1600 19951996199719981999200020012002 年度 亿元 以上数据显示 1 GDP 总量升幅稳定 保持在年增幅 11 左右 全社会经济总体运行良好 2 财政收入逐步增加 且 2001 2002 年增幅加快 这与城市经济结构调整过程中 第二 第三产业增加值增长较快有关 更显示企业经营状况逐步向好 企业技术改造力度增 强 工业经济效益综合指数提高 3 城市的固定资产投资规模近两年增长速度加快 显示经济的发展活力逐步趋强 投资 拉动对国民经济总体运行状况的作用不容小觑 2 居民收入与消费 在经济总体健康运行的基础上 居民收入 消费取向呈现出不完全相同的趋势 一方面
6、职工平均工资及城区居民人均可支配收入均保持了与总体经济发展较为紧密的相 关性 相应指标增幅稳定 另一方面 居民消费在 量 增加的同时 价格总水平却止步不前 除 2000 年微幅上调外 其余各年度消费价格总水平均较前一年有所下降 2002 年 这一趋势 仍然延续 表 1 2 居民收入与消费指标比较 职工平均工资城区人均可支配收入 消费价格总 水平 社会消费品零售总额 不含居民购置商品房 元变化元变化变化亿元变化 2002 10039 0010 49 7820 007 05 1 40 770 0812 42 20019086 0019 08 7305 058 01 0 50 685 0013 04
7、 20007630 007 60 6763 008 21 0 50 606 0011 40 19996250 00 3 90 544 00 可以看出 1 宏观经济 人均收入的持续增长 带来居民购买能力的增强 2 从消费价格总水平来看武汉市民习惯于在一种稳定 朴实的固有环境和方式下生活 消费观念与生活方式上相对保守 严谨的态度 在一定程度制约了武汉整体经济水平 的快速发展 随着沿海经济及新观念的冲击及投资对总体经济 消费的拉动效应的逐 步显现 武汉市民的消费观念将会进一步改善 3 经济外向性 需要引起一定注意的是 武汉经济的外向性仍然不够明显 尽管在历史上有 九省通衢 的辉煌 但其现状外资 外贸
8、均未能出现大幅增长的情况 且进出口总额增幅逐步减缓 其工 业基础 人才等多方面的优势均未能充分发挥 这样的城市活力将较大程度上影响武汉经济在 较短时间内取得较大提升的期望 表 1 3 经济外向性指标 进出口总额进出口总额实际利用外资实际利用外资 亿美元亿美元变化变化亿美元亿美元变化变化 200222 02 2 13 15 76 10 06 200121 56 6 00 14 32 9 90 200020 34 13 38 13 03 11 75 199917 94 4 10 11 66 10 42 近年来 武汉市经济的外向性得到了持续的发展 但基数较低 增幅较小 参考 2002 年其 它兄弟城
9、市的经济外向性指标水平如下 图 1 2 不同城市经济外向性指标对比 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 进出口总额实际利用外资 亿美元 深圳 青岛 杭州 成都 武汉 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 60 00 进出口总额实际利用外资 较2001年增幅 深圳 青岛 杭州 成都 武汉 武汉经济的外向性从规模 发展势头上看均有较大的提升空间 4 城市其它主要宏观指标对比 武汉市作为老的工业城市 华中重镇 其历史 地理地位十分重要 然而近年来 武汉市 的经济发展显示出一定的滞后 与沿海 甚至内地的部分城市相比 差距
10、较为明显 表 1 4 不同城市的主要宏观指标对比 GDP 亿元 亿元 固定资产投固定资产投 资资 亿元 亿元 城区人均可支城区人均可支 配收入配收入 元 元 社会消费品社会消费品 零售总额零售总额 亿元 亿元 武汉武汉1347 80508 447305 05685 82 北京北京2817 601530 5011578 001593 50 上海上海4950 841984 3112884 001861 30 深圳深圳1908 15673 3723544 00609 26 广州广州2684 8311964 0814416 001243 90 天津天津1826 67705 108959 00832 7
11、0 重庆重庆1749 75801 826721 00699 33 成都成都1491 00582 208126 00627 50 沈阳沈阳1238 00302 806386 00623 50 宁波宁波1310 58470 3011991 00414 18 杭州杭州1568 00628 2310896 00458 82 大连大连1235 60305 107418 00534 20 南京南京1154 44464 918848 00465 83 青岛青岛1316 00384 408731 00352 90 备注 上表为 2001 年数据 可见 大武汉 的经济发展规模 GDP 固定资产投资规模均小于内地
12、城市重庆 成都 而人均可支配收入在上述城市中排名倒数第三 同时 其社会消费品零售总额却排名第六 显 示其商业相对发达 居民的消费较为积极 持续 稳定地提升城市的总体经济发展水平 提高城市地位 增强居民对未来的合理预期 是逐步引导居民消费观念 提升生活方式的基础 也是房地产行业健康发展的基础 5 发展潜力 尽管武汉市的经济发展水平在与沿海发达城市相比时仍有较大差距 甚至与内地部分兄弟 城市相比时也未见明显优势 但其经济的综合发展潜力非常巨大 后劲很足 1 武汉具备无可比拟的地理位置优势 武汉扼水路 陆路交通的要害 作为华中片区最 具规模的中心城市 在经济发展由沿海地区向内地逐步渗透的过程中 其经
13、济核心 辐射中心的位置无可替代 其核心的地位将逐步显现 同时 由于华中片区的特殊性 武汉完全有机会成为包括上海 北京 广州 西安 成都 沈阳等城市在内的国内各 区域中心的核心 成为连接东西 纵贯南北的纽带 2 武汉的工业基础雄厚 在加工业势必逐步成为未来一定时期内中国对外经济的主要的 比较优势时 其完备的基础设施设备 熟练的技术工人 可供补充的有效劳动力数量 相对低廉的综合成本等方面都具有绝对的优势 实际上 武汉是一个拥有优良的工业 传统的城市 在世界经济全球化日益显著的今天 随着武汉为自身定位的进一步清晰 其优势的焕发将会为包括其它产业的共同发展打下坚实的基础 大武汉 应当选择一 条与 大上
14、海 不同的二次发展之路 以工业 加工业 为基础的外向型经济将会为 武汉的综合发展加入有效的催化剂 3 武汉是国内为数不多的高等院校聚集的城市 这为其技术支持 科技创新 高级人才 储备打下了扎实的基础 而这样一个良好的环境更可以为城市的发展源源不断地输送 动力 使其快速进入良性循环的轨道 以自身具备的优势超越兄弟省市 随着武汉城市建设的进一步完善 投资环境的进一步提高 武汉经济的发展潜力将十分巨 大 而这恰恰是许多沿海经济发展较早城市所不具备的 B 二 武汉市房地产宏观市场分析 1 房地产总体市场分析 1 市场特征及环境分析 1 市场特征 武汉的房地产市场特征明显 由于社会 经济 历史 人文等多
15、方面的综合原因 武汉市的房地产市场较之发达地区的 同类市场还存在一定的差距 当前总体上仍处于一个不断规范 市场化的过程中 其明显的特 征表现在 区域化特征明显 汉口 武昌 汉阳之间自成体系 跨区域购房只占到成交数量的极小比例 尽管近年此特 征有逐步改变的趋势 一段较长的时间内 区域划分的存在将是市场的主流 房产二级市场的现状价格偏低 包括重庆 沈阳 成都等在内的内地城市 人均可支配收入相差不大 房价均高于武汉 城市总体建设相对落后 武汉市旧城改造几乎没有展开 居民居住条件较差 住房改善的潜在需求十分巨大 商品 房市场消化速度缓慢 多种性质房产同时存在 房改房 集资房 合作开发 经济适用房 商品
16、房等同时存在 企事业单位住房政策参差不齐 部分国家机关仍有分房 部分事业单位采取住房一次补偿 部分单位与开发企业合作开发 商品房性质 部分单位完全市场化等 大多数市民对居住的要求仍然停留在旧有的生活方式上 对居住品质尚没有清晰的认识 2 市场环境 武汉市的总体市场环境在近年来呈现出一些可喜的变化 如 存量房买卖交易额增加 市场日趋活跃 2002 年 存量房成交 55622 套 面积为 524 10 万平方米 金额 62 29 亿元 分别同比 增长 8 26 39 而这样的增长 是在 2001 年较 2000 年分别增长 20 18 24 的基础上取得的 市场的发展十分迅速 个人成为住房市场消费主体 99 年以后达到 87 以上 住房金融支持力度加大 2002 年 公积金全年发放 8 亿元 增长 27 个人商业贷款发放总额 57 41 亿元 同 比增长 56 69 土地供给规范化 2002 年 7 月 1 日后 武汉市土地供给实行统一管理 开发商有了公 平竞争的基础 所有这些变化 极大的推动了武汉房地产二级市场的快速发展 2 武汉市房地产市场供需分析 1 市场供给 98 年宏观调控之后
