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1、武汉洪山区住宅项目消费者市场报告第一部分：武汉宏观整体经济环境分析一、武汉2004年整体经济运行态势总结1、目前武汉市GDP运行情况：项目2004年全年（亿元）增幅（%）生产总值195614.5第一产业1035.2第二产业90317.8第三产业95013.0第三产业中房地产业79202004年武汉市经济形势总体运行良好。初步测算，全年武汉市GDP总值达到1956亿元，比去年同期增长14.5，值得关注的是，武汉房地产业在去年发展极为迅猛，增幅达到20%，超过总体增幅5.5% 。2、武汉市十大工业行业运行情况由上图可知，钢铁、汽车、光电子、烟草和石化是支撑武汉经济最大的支柱产业。其中武钢更是位列十
2、大行业之首，占到总量的四分之一左右。在本案地块附近，分别有电力、机械制造和船舶制造等行业存在。有上图我们可知，2004年增长速度最快的行业分别是钢铁、环保和石油化工等。其中环保行业增长率第一，与国家出台多项环保政策有关。3、GDP中产业构成由上图可知，目前武汉市的第二产业和第三产业并驾齐驱，比例大致相同，与2003年对比来看，第二产业比例略有上升，而第三产业略有下降，我们认为这与今年以来全国性的固定资产投资高速增长有很大的关系。但第三产业中房地产行业的增长显著，在所有行业中位居第一。4、人均可支配收入及人均消费性支出分析项目2004年2003年增幅（%）城市居民人均可支配收入9564.0585
3、24.5212.2由上图可知，武汉市城市居民人均可支配收入增长幅度平稳，但略低于全市GDP的增长幅度。由上图可知，食品支出仍是目前武汉城市居民人均消费性支出的主流，达到42%，居住支出并不算高，只占到支出比例的10%，表明城市居民对于改善居住愿意付出的消费仍有所保留。5、武汉与各大城市支配收入对比由上图我们可知，武汉的人均可支配收入在各大城市中处于中游水平，与天津、重庆、成都同属于“第二集团”，虽然这一指标上武汉只有京沪的60%左右，但相对于京沪的“超高”房价，我们认为武汉居民的房产购买能力仍然很强。6、结论经过上述分析，我们对武汉市区域经济运行和居民消费情况总结为以下几点：l GDP继续高速
4、增长，幅度略有提高，总体健康l 固定资产投资增长迅速，上半年有过热现象，但下半年有所缓解。l 可支配收入增长平稳，略低于GDP增长l 消费支出比例结构变化不大，居住消费比例稳定二、2004年武汉房地产市场运行分析1、2004年房地产施工面积分析项目2004年（万平米）2003年（万平米）增幅（%）房产施工面积2439195524.7本年新开工面积105575639.5由上图可知，2004年全年施工面积和新开工面积已经相对去年同期增长了24.7%和39.5%，其中新开工面积增长较大，表明全市房产市场继续升温，随着新开发商的不断介入，未来武汉全市的房产供应量将有一个大幅度的提升。2、2004年房地
5、产销售量分析项目2004年2003年增幅（%）房产销售面积（万平米）583.9493.118.4 房产销售额（亿元）14610341.6销售单价（元/平方米）2504208919.8从上表我们可以看出，2004年武汉市房产销售面积同比去年增加了18.2%。 对比之下，全年施工面积增长了24.7%，仍有不少存量房尚未销售掉。3、房产供求形势总结由上图我们可知，2002-2004年新开工量始终高于竣工量，说明武汉的房地产市场处于比较良性的发展轨道中。可以看出，在2003年市场逐步激活后，开工量开始大幅上升。由于开工到完工通常需要超过一年的工期，所以未来一两年内将有大批新房入市，这将是考验4、我们对
6、武汉房产市场的预测 根据我们的判断，始于2004年1季度的宏观调控对武汉楼市有一定的降温作用，不少资金实力不够雄厚的开发商开始收缩战线，但对于资金雄厚、资金链运作健康的开发商来说，却是一个寻求合作开发的好机会。 我们认为前期跳涨的局面不会出现，但由于开发成本的提高，房价仍然会稳步上扬，跳水的情况不大可能出现，因为前期可销售房源在高峰期已经提前消化，目前市场上可销售房源并不多，而对后期项目的开发，开发商将审慎对待。我们认为，未来武汉的房产市场对开发商、对消费者来说都将是一个“选择”的过程，就好像在上半年的火爆行情当中，有开发商选择“不涨价，快速出手”，有开发商则选择了“封盘”，期待赚取更大的利润
7、一样，下半年的市场将是市场上不同利益群体之间“博弈”的过程。第二部分：市场篇前 言武汉市的房地产市场经过2004年的量价齐升之后，在2005会如何发展牵动着众多房产开发商的神经。对于下半年即将开盘的武汉项目来说，如何正确地对自身的区域和价格进行定位成为当务之急。此次我们对于武汉住宅市场做了一些具有针对性的市场调查。根据我们自身楼盘的特点和与当地楼盘之间的竞争关系，我们将此次研究的区域分为本案周边板块（代表目前的竞争形势）和沿江板块（代表未来的发展走向）来进行市场面的分析。一、本案周边板块市场分析区域介绍本案周边区域包括巡司河沿线一带和南湖花园城地区。该区域为洪山区靠近武昌区的部分，虽然离武昌中
8、心区域直线距离较近。但由于交通动线不畅，社区整体发展水平落后于中心区域。另外本区域属于传统的市郊区域，交通情况目前本案周边尚无路面较宽的路况较好的主干道路通往武昌市中心，客观上制约了市中心客源向此区域的流入。所以未来交通动线的规划对于本案的营销有着重要的左右。环境情况本案周边区域有众多的铁路分布，客观上影响了社区的大环境。另外，由于地块周边有国道，大量的运输车辆经过所产生的噪音和环境污染也不可小视。区域内竞争个案列表：楼盘开盘日期均价（元/平方米）主力户型（平方米）总户数总建规模（万平米）销售率剩余面积和户型黄金时代2004-327002房90-952403.32004年售完汇文新都（二期）2
9、004-630003房120-1321005.270%剩余面积为120-132平方，3室2厅2卫户型。春天故事2004-628003房123-1306009.392%剩余都是123-130平方，三房二厅户型，及几套100平方以下二房二厅。城南新居2004-627002房90-100900995%剩余面积为130平方，3室2厅2卫户型。郁馨花园2004-625503房110-124800985%剩余面积为110-124平方，3室2厅户型。东方莱茵2004-729003房120-1242601470%剩余面积为120平方，三房二厅户型都市桃源2004-927003房120-1357608.880%
10、目前剩余少量的100平方以下二室二厅户型，和部分120平以上三室二厅户型。风华天城（二期）2004-1129473房122-1328002880-90%剩余为三房二厅、四房二厅120平方以上。由上图可知，本案附近区域在去年有不少新盘推出，显示了供应的增长，且主力房型以三房两厅为主，面积在120平米左右。目前，该区域楼盘销售的状态基本为，小面积两房售罄，大面积三房有所剩余，显示区域客户仍比较青睐小面积房型。l 均价分析由上图可知，本案周边区域楼盘目前的均价在2500-3000元/平方米这个范围内，其中汇文新都达到了区域最高报价3000元/平方米，而郁馨花园则是区域最低报价2550元/平方米。从纵
11、向分析上来看，去年下半年该区域楼盘的均价有10%以上的涨幅，显示房产市场景气度逐渐趋高。l 主力面积分析由上图可知，区域内楼盘以三房为主，主力面积多集中在120-130平方米之间，其中郁馨花园的户型设计的比较紧凑，在110-120平方米之间。l 销售率分析由上图我们可以知道，区域内楼盘的销售情况普遍都还不错，销售率平均在80%左右，其中黄金时代的经过3个季度的销售，其所有户型已经销售完毕，而汇文新都由于定价较高（3000元/平方米），近一年的时间其销售率还只有70%。重点竞争个案介绍东方莱茵发展商：宝安集团创新科技园有限公司建设指标：总基地面积7.95万平方米，总建14万平方米，容积率1.76
12、，绿化率40%建筑形态：多层，小高层均价：2900元/平方米主力面积：三房两厅两卫 120-124平方米房型分析： 该楼盘三房房型面积在120-124平米之间，面积控制的比较合理。房型南北通透，采光和通风都比较好。价格分析：本案均价在2900元/平方米左右，在区域内属于比较高端的价位，本案相对于周边的春天故事等价格略高，虽然房型不错，但显然较高的价格抑制了销售的进行。客源分析： 本案的主力客源以武昌南湖周边客户为主，部分来自武汉工业大学教师和投资客户。外区客户过问的很少。郁馨花园发展商：武汉峰火房地产开发有限公司建设指标：总基地面积5.3万平方米，总建9万平方米，容积率1.3，绿化率35%建筑
13、形态：多层均价：2550元/平方米主力面积：三房两厅两卫 110-124平方米房型分析： 该楼盘三房房型面积在110-124平米之间，面积控制的比较合理。但房型有所不足，朝南只有两面宽，显然朝北房间过多。价格分析：本案均价在2550元/平方米左右，在区域内属于比较低端的价位，故销售业绩好于附近的一些楼盘。 客源分析： 本案的主力客源以武昌区丰收村当地客户为主。部分来自于洪山区几所大学的教师和投资客。区域房产市场总结：通过上述的分析，我们可以看出本案周边区域（包括巡司河沿线和南湖花园城板块）总体来说在整个武汉房产市场中其价格处在较低的水平，这是由于该区域目前的环境和硬件条件等因素客观决定的，这些
14、因素在短期内无法得到根本的改变。但与此同时我们应该看到，随着武汉房产市场的整体趋热，市中心整体的价格攀升走势在所难免。本案距离武昌市中心直线距离很近，很有希望紧跟市中心价格一起走出一轮上涨行情。当然，前提是区域交通条件的改善。二、沿江板块市场分析区域介绍沿江板块区域包括长江沿岸一带的汉口、汉阳和武昌区域。作为武汉市的母亲河，长江未来必将成为其城市经济和建设发展的轴心。与此同时，长江沿岸的房地产将以一个独立的姿态迎接市民的目光。虽然目前该区域的发展还处在刚刚起步的阶段，但未来的形势很光明。交通情况目前整个沿江板块的交通规划尚处在刚刚起步的阶段。已经建成的道路有位于武昌一面的临江大道和位于位于汉口一侧的沿江大道。我们可以看到，在新道路建成的区域中，房产价格都呈现出强劲的上升势头。可见，江景房在购房者心目中还有具有很重要的地位。环境情况沿江板块的环境情况参差不齐，其中武
