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1、万国 首府广场定价及推盘策略汇报 宁波迪赛2009 6 3 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 一 定价策略 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 定价思路 一 根据产品的商业价值将产品进行分区细分 二 将细分后的产品与三门当地城市的租金体系进行对比 参考慈溪新天地 上林坊 宁波天一广场的租金布局比例 三 参考宁波 台州县级城市的租金与售价之间的关联度四 通过投资回报率来定售价 五 通过成本法来验证销售价格与成本之间的关系 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 一 根据产品的商业价值将产品进行细分 第一梯队 沿人民路商业街区 人气最旺 参考附近商业租金 第二梯队 对面为人民广场 为单面街 商
2、业价值与人民路有一定差距 第三梯队 超市出入口商业 依托超市出口人流 商业价值次之 第四梯队 中庭内街商圈 商业氛围相对超市出入口商业较弱 第五梯队 车行入口商业 北侧可以开门 商业可视性较高 第六梯队 内街商业 可视性不高 第七梯队 3层商业 双首层商业概念 价值略低 第八梯队 Z北外侧商业 可视性差 通达性差 商业价值弱 第九梯队 4层商业 为大板块商业 商业价值最弱 适合引进卖场和咖啡等商业 3F 第七梯队 第一梯队 第五梯队 第八梯队 第二梯队 第三梯队 第四梯队 第六梯队 4F 第九梯队 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 参考三门的租金体系 精品资源网 提供海量管理资料免费下载
3、10 13 1 1 5 4 5 三门商业街区租金体系 租金 元 天 7 8 2 5 3 从三门的租金体系发现 均为1F商业 本项目的产品特征 1 2F 租金缺乏依据 参考周边县市区的案例 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 慈溪 台州县市区主要街道的租金体系 通过比较发现 2F的租金很低 1通2出租的商铺与1F的商铺租金比率为 1 38 1 07 1 因此在考虑本项目租金定价时 也将2F作为1F的附加产品 按照1 2 1 3 1的系数来确定 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 第一梯队 人民路外街产品 产品类型 1 2F 面宽 3 8m进深 14m单层面积 主力60平方 单层面积 边套 8
4、6平方 65平方层高 1F 4 2m2F 3 6m总量 20间 共2462平方 单层面积1231平方 对比 人民路商铺对比理由 都属于同一条街区上 而且是三门最热闹的街区 最有可比性 由上表并结合宁波周边县市租金体系1通2商铺与1F商铺的租金比率可以得出人民路外街产品租金为12 13元 天 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 第二梯队 南山路外街产品 产品类型 1 2F 面宽 3 8m进深 14m单层面积 主力60平方 边套 113 01平方 48 92平方层高 1F 4 2m2F 3 6m总量 14间 共1768平方 单层面积884平方 对比 海游街商铺和人民路商铺对比理由 属于城市的二级
5、商圈 有一定的参考性 由上表并结合宁波周边县市租金体系1通2商铺与1F商铺的租金比率可以得出 南山路外街产品租金为10元 天 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 第三梯队 超市出入口商业 依托超市出口人流 商业价值次之 产品类型 1 2F 面宽 3 8m进深 14m单层面积 主力40平方 边套 58平方 63平方层高 1F 4 2m2F 3 6m对比 宁波天一广场乐购超市旁边商铺对比理由 建筑形态相似 区域商业价值雷同 在外街商业和内街超市旁商业租金比例上有一定的参考性 由上表比率可以得出中庭超市旁的商铺租金比是外侧商铺的一半左右 人民路外街产品租金为13元 天 此处超市出入口商业租金为6
6、5元 天 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 第四梯队产品 中庭内街商圈 商业氛围相对超市出入口商业较弱 产品类型 1 2F 面宽 3 8m进深 10 6m单层面积 主力45平方 边套 52平方 34平方层高 1F 4 2m2F 3 6m对比 宁波天一广场中庭内街商铺对比理由 建筑形态相似 区域商业价值雷同 在内街超市旁商业和普通中庭商业租金比例上有一定的参考性 由上表比率可以得出中庭内铺和中庭超市旁的商铺租金比0 8 1左右 超市出入口商业租金为6 5元 天 此处中庭内铺商业租金为5 2元 天 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 第五梯队与第六梯队 内街商业产品类型 第五梯队产品 1 2
7、F 面宽 3 8m进深 9 09m单层面积 23 38平方层高 1F 4 2m2F 3 6m第六梯队产品 1 2F 面宽 3 8m进深 10 6m单层面积 45 54平方层高 1F 4 2m2F 3 6m对比 与慈溪同类型项目进行对比 得出系数差 与三门县三 四级商圈的租金进行对比 对比的理由 在缺乏参考的城市中 与其他案例进行比较 与本城市同类型的租金体系进行对比 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 参考慈溪市同类项目租金分布 上林坊 新天地 新都汇 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 南门大街 解放中街 步行街 水门路 次干道 龙兴街 中心小广场 5元 天 3 5元 天 0 5元 天
8、小山后路 3 6元 天 0 7元 天 1 7元 天 3元 天 1元 天 2 8元 天 2 7元 天 2 5元 天 2元 天 N 第一梯队 第二梯队 第三梯队 第四梯队 10元 天 第五梯队 上林坊租金分布 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 外街与内街的差值在1 0 35 0 5 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 新天地总平图及1F租金水平 水景广场 解放中街步行街 天九街 11元 天 7元 天 1F 7元 天 1F 6元 天 1F 10元 天 1通2 10元 天 1通2 2F 2F 2F 4F 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 2F租金水平 水景广场 解放中街步行街 天九街 1 5
9、元 天 1 5元 天 2F 2F 2F 4F 1 3元 天 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 主街与次街的租金比率为1 0 8外街与内街的差值在1 0 37 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 新都汇总平图及1F租金水平 15元 天 步行街 13元 天 天九街 7元 天 南山路 4元 天 4元 天 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 主街与次街的比率为1 0 87外街与内街的差值在1 0 3 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 通过与参考慈溪市中心的上林坊 新天地 新都汇等三个城市综合体项目的定价 我们可以发现一个规律 外街与内街的差值在1 0 3 0 5 精品资源网 提供海量管理资
10、料免费下载 由上表并结合根据慈溪市类似项目得出的本项目租金系数比得出 第五梯队商圈租金为4元 天 车行入口商业 北侧可以开门 且可视性高 商业价值大于第六梯队 第六梯队商圈租金为3元 天 与三门县三四级商圈租金对比 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 第七梯队产品 3层商业单层面积 75 461平方总量 5536平方对比 北京六佰本商业项目对比理由 同为双首层商业体 3层与底层商业的租金比例上具有可比性 由上表比率可以得出双首层商业和中庭底层商业的租金比0 65 1左右 本项目中庭广场商业1通2租金在5元 天左右 其底层商业租金在4元 天左右 因此此处双首层商业的租金在2 5元 天左右 精品
11、资源网 提供海量管理资料免费下载 第八梯队参考次商业中心商业价格 租金范围在2 5元 天左右 第八梯队 Z北外侧商业 可视性差 商业价值弱 产品类型 2F 1层为超市 2层为商业内铺单层面积 主力38平方 单层面积 边套 62平方 47平方层高 1层4 5米 2层3 6米对比 建民路 新兴路商业对比理由 都是次商业带 商业地段价值不高 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 第九梯队 4F商业产品类型 层高4 8M4F总面积 5588平方对比 与三门第五级商圈的租金进行对比 对比的理由 产品的特殊性 周边县市没有类似项目参考 与本城市同类型的租金体系进行对比 精品资源网 提供海量管理资料免费下载
12、 从2007 2008年宁波各县市与三门县主要社会经济指标的对比可以发现 三门县的经济发展水平还处在较低的水平 GDP 社会消费品总额以及城镇居民人均GDP都大大低于宁波各县市 鉴于宁波各县市的商业发展历史与现状没有出现3F 4F的街铺商业业态 可见这种产品的经济风险较大 因此只能参照三门当地第五级别商圈租金水平 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 建议 4F商圈租金为1元 天左右 第九梯队参考街区所在位置 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 13元 天 4元 天 2 5元 天 10元 天 6 5元 天 5 2元 天 3元 天 4F 1元 天 本项目不同梯队租金分布 3F 2 5元 天 精
13、品资源网 提供海量管理资料免费下载 参考宁波 台州县级城市的租金与售价之间的关联度 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 慈溪市主要商业街区投资回报率汇总 6 5 4 3 回报率 核心商圈 二级商圈 三级商圈 二级商圈 三级商圈 三级商圈 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 台州市路桥区不同地段商铺投资回报率 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 我们发现 一级商圈投资回报率在6 7 左右 二级商圈投资回报率在4 6 三级商圈投资回报率只有3 左右 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 投资回报率确定 按照县市区的投资回报率分析 建议本项目的投资回报率如下所示 精品资源网 提供海量管理资料免
14、费下载 单套租金定价 板块平均租金系数 单套租金系数之和的平均数板块平均租金 前面已经论证单套租金系数 根据铺位位置 铺位状况得出租金系数参考因子所占权重如下 单套租金 板块平均租金 板块租金系数 单套租金系数 由于1通2的产品将2F作为1F的附加产品 按照1 2 1 3 1的系数来确定 可根据固定系数关系得出一二楼的分层租金价格 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 租金系数参考因子所占权重说明 1 各参考修正因素及权重 铺位位置 80 根据过往经验 商铺铺位的 所在位置 是最为影响价格高低的关键因素 所占比重可占到80 的比例 按10分制来对铺位进行评分 铺位位置的分值可占到8分 而铺位位
15、置的优劣与否取决于以下因素 人流 因素 人流 因素对于铺位价值的高低的影响最大 所占的分值为6分 人流因素又可细分为以下修正因素 邻主通道占2分邻主入口占3分人流习惯及其他占1分 视觉可触及程度 因素视觉可触及程度对铺位的影响也较大 所占的分值为2分 铺位状况 20 相同位置不同的铺面状况 也会影响该铺位的价格制定 在10分制中所占的分值为2分 考虑铺面状况主要取决如下因素 1 铺位形状 2分铺位的 开间比 铺面的 长度 铺位的 面积大小 铺位的 实用程度 铺位的 层高 其他因素 如 柱位 井位 等2 其他说明 对于 铺位位置 因素 因为各商铺 人流 存在差距 所以各个商铺 铺位位置 总体得分
16、有较大的差距 而 铺位状况 不受 人流 或 区域 影响 与铺位的具体面积 形状有关 由于本项目大部分商铺的铺位大小及形状区别不大 因此大部分商铺的该因素得分较为接近 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 单套售价 单套租金 单套投资回报率 单套售价 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 本项目总销 344285829元 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 二 销售实施策略 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 推盘节奏的考虑 第一批推出 1 2F商铺 8月8日之前推出市场的热销产品 且占项目总销最大 先期推出的目的在于引起市场的关注度 并完成资金的回笼 第二批推出 1 2F保留商铺 时间未定 视第一批销售情况来定 作为主力店招商保留 在第二批销售时作为资产包来出售 南山路路内街19 22和人民路26 29 Z字形1 19号带租约销售 第三批推出 3 4F大板块商铺 时间未定 视招商情况来确定 在项目营销的前期进行招商 以带租约销售的方式推出市场 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 8月8日之前推盘策略 精品资源网 提供海量管理资料免费下载 客户回访 6 29 7 12外地巡展 7
