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1、南湖板块补充调查报告及都市桃源开发策略建议 第一章 前言一、 调查目的目前，南湖都市花园的规划设计招标正在紧张，我们策划小组的工作重点也转入开发策略设计阶段，为了对南湖板块的竞争对手的开发策略做一个全面了解，并在此基础上对公司的项目开发策略做初步建议，我们特对南湖花园板块的主要在销项目做此调查。二、 调查实施单位 本次调查现场实施由周小靖、袁西、张炜、潘继征、徐婕、王艳玲共同完成，资料分析由周小靖、张国良、潘继征、袁西、辛大扬、王艳玲、徐婕共同完成，资料整理和文案写作由周小靖完成。三、 调查规模1、 样本数量：本次重点调查的楼盘数量为8个，包括中央花园之碧云天，虹顶花园、新大地、成功花园、加州
2、花园、华锦花园和江南庭园。2、 样本广度：因开发策略属于竞争策略之一，所以本次调查范围仅仅陷于南湖花园板块之内。3、 样本深度：本次调查对个案深入程度重点在项目目前4P策略同第一次调查的变化，并企图从这种变化中分析出对手的开发策略选择。四、 调查方法 本次调查针对在销项目区内进行了考察，去各售楼部进行了详细咨询，并利用因特网进行了个案资料收集，对部分项目疑点后来又进行了电话咨询。五、 资料统计分析方法本次调查的资料统计是根据调查员调查记录和所收集资料加以整理的，采用分析方法力求全面客观。六、 报告权威性说明1、 资料完整性说明：由于本次调查属本策划小组第一次调查，存在经验不足的遗憾，所以有些信
3、息没有收集到，但就资料总量来说，足以保证本报告的完整性。2、 资料真实性说明：对于各对手销售效果情况、每期开发量情况、下一期开发量情况，很难取得真实资料，我们只能利用现有资料和科学方法进行预测，本报告以“预估”加以标记，特请决策者注意。第二章 主要调查成果统计分析一、南湖花园板块项目分类同我们的第一次调查（2001年12月3日）相比，南湖花园板块在售项目的“棋局”发生了新的变化，有些项目已经售罄，有些项目进入销售尾期且有新的推盘动向，有些项目第一次调查未开盘，本次调查已经变成现房，现将这种“变化”列表比较如下：第一次调查便已经售罄的项目第一次调查准现房在售，本次全部售罄的项目第一次调查准现房在
4、售，本次调查少量尾盘在售的项目第一次调查期房预售，本次调查现房在售的项目第一次调查未开盘，本次调查在售的项目本次在销项目，估计明年会有新盘推出项目两次调查都没有销售，但估计会在明年会推盘的项目祥和苑、温馨苑、康乐苑、宁静苑，宝安花园、华锦1期、松涛苑、颐和苑、新大地1期，江宏花园3期，经典花园江南庭园2期，华锦2期加州花园、成功花园1期新世纪宝安家园、虹顶花园，新大地博雅苑、子期园，华锦花园3期、碧云天3期，虹顶花园2期，新世纪宝安2期南湖都市花园、江南庭院旁某项目共6个（期）共4个（期）共2个（期）共2个（期）共4个（期）共4个（期）共2个(期)从上表个项目的变化中，我们可以得出如下结论：1
5、、 南湖花园板块从当初的整体规划发展到今天，已变成一个项目密集的“大杂烩”；2、 10多个（期）项目的全部入住或基本入住，使该板块的生活氛围和社区配套基本成熟，属成熟大型社区；3、 8个（期）在销项目和明年23个新推项目将使本板块的竞争压力高居不下；4、 在江宏花园、华锦花园和成功花园等3个低档低价经济适用房项目中，江宏花园已经售罄，华锦第三期已转入商品房开发，成功花园除了价格以外，其它从产品到环境均处弱势，所以经济适用房对南湖板块的低价冲击力度将得到一定缓解，整个南湖板块将进入全面转型与初步升级阶段；5、 第一次调查和第二次调查的时间间距刚好一年，因此，从两次调查在销项目的变化情况可以初步估
6、算出市场对南湖板块的消化力大约在3035万方之间。二、 板块项目规划布局总示意图见如下南湖花园板块项目规划布局示意图：制图：周小靖井冈山路南湖路巡司河路机场路机场北路机场二路机场三路洛梁路板块现入口温馨苑别墅区宁静苑江南庭院未知项目华锦花园祥和苑江宏花园颐和苑康乐苑中央花园其碧云天新大地经典家园加州花园宝安花园宝安花园电信虹顶花园新世纪宝安花园变压都市桃源新凯利松涛苑成功花园 现有路 在建或者待建路 已售罄项目 整体尾盘在售项目 分期在售，有新动向 公用设施 本公司项目 有可能推盘未知项目 板块现有入口 板块在建新入口在建新入口车站运动中商中北从上图可以看出：1、 整个南湖花园板块的开发基本上
7、是从井冈山路（板块总入口处）向南湖路逐渐推进；2、 目前在销项目基本上在机场路两边；3、 在销项目集中地带也是整个板块大型配套设施的密集地；4、 本项目的区位优势目前在南湖板块属于偏中位，如果洛梁路早日连通，其两侧的地块将是南湖花园板块下一个板块密集点，本项目的区域优势也会得到改善。三、 板块在销主要项目产品特点描述 项目名称产品特点中央花园之碧云天虹顶花园新世纪宝安花园新大地成功花园加州花园华锦花园2期布局都围绕中心花园周边，7层住宅朝向南偏北一点，保证对中央景观的共享，栋距比一期大有提高采取中央花园和组团相结合的方式，基本上每3栋楼成“小”字型围合成一个组团总体上成两个半围合组团，但二者的
8、组团绿化地大小比较悬殊，也可看作只有一个中心花园的布局108亩土地由于被规划中的奥林匹克运动场分割成两块，开发成四个组团兵营式，密度高2个组团，小高层靠近里边空旷地有一定规模中心花园，其它均匀布局，组团感不是很强，从规划图大致估计79个组团，有半围合，也有行列式层数4栋6层；4栋12层；6栋7层规划1栋小高层，21栋多层，本期工程建成8栋多层规划12栋6层，1栋10层，2栋点式12层，1栋点式18层大约13栋多层，2栋小高层（12）集中于第三期第一期10栋7层3栋小高层，4栋7层全部7层结构多层框架；小高层框剪框架，少量底层架空框架已入住部分多层砖混，小高层框架砖混框架早期砖混，二期有部分砖混
9、，部分框架套间组合小高层点式1梯4户；多层条式，一栋23个单元小高层4单元成板式1梯2户，多层35单元组合成栋多层条式，10层1梯3户，12层1梯3户和4户，18层1梯4户小高层板式，多层3个单元组合成栋34个单元组合成栋小高层1梯4户，有两栋多层5个单元组合成栋，中间做成门洞，给人两重门的感觉34个单元组合成栋 项目名称产品特点中央花园之碧云天虹顶花园新世纪宝安花园新大地成功花园加州花园华锦花园2期户型小高层3室两厅为主，面积122140；客厅4.2米开间；主卧25个平米以上，双阳台（客厅和厨房）；7层住宅42为主，面积176207，6层住宅2242，面积98143目前在销户型32为主，面积
10、120138；顶层为带露台的22，面积8390，3阳台（客厅、主卧和厨房）；厅宽4.6，顶层以外全部错层，大三室带保姆间目前推出的多层32和42为主，客厅开间4.5以上，双阳台（客厅和厨房），均带工人房目前在推的子期园32为主，面积113145，最大面积比第一期工程小了30左右，少量22面积95100，厅宽4.2，双阳台（客厅、厨房、餐厅或卧房）没有详细户型资料，大多户型120平米以下，全封闭单阳台以32和42为主，有部分主卧异型房，推出空中花园概念以22和32为主，少量11和42，面积54166，厅宽4.2，双阳台（客厅和卧房）装修特点现代、亮黄色调；LG电梯；套内初装修；三网入户；地下一层
11、储备和设备用房，红外监控外墙为双色、浅灰面砖，阳台不锈钢栏杆，宽带，红外监控施工中，具体用材未知未调查淡黄色涂料，立面平淡，无造型亮黄色外墙涂料亮黄外墙涂料环境利用地块面积优势，打造南湖大型中央主题花园，且经过前期建设，整个环境已经成形，属成熟社区，能找到更多家的感觉，底层部分私家花园其中心花园没有碧云天大气，加之多层比率最大，使其它组团栋距过小；其森林概念实际上只是130棵樟树，门前广场和会所能显几分大气，底层基本上都有私家花园规划图显示其围绕中央水景建设，西式园林为主地块分割，区内环境一般，中间的政府规划用地为奥林匹克运动场，目前也只是规划概念而已，底层基本上都有私家花园简单绿化，一小型中
12、央广场围绕一个水景建设，基本上沿袭宝安花园整体环境风格整个大规划有一个“船型”中心花园，其它各小区草坪绿化为主，保证每个组团有一两个休闲小品设施配套幼儿园，会所，靠近大型超市，游泳池、篮球场、网球场、特色会所大量商业设施大量商业设施临街，网球场、篮球场、宽带宽带 球场、泳池、学校、宽带、红外监控小学、会所、超市、游泳池，网球场、篮球场物业管理城建物业丽岛物业未知未知南湖物业宝安物业惠明物业从上表对比，可做如下共性分析：1、 从布局上看，越是好住宅越重视环境规划与设计，地块大的多少都选择建一个中心花园，地块小的如果选择中心花园，将不可避免环境均好性的欠缺；2、 组团方式大多以保证朝向为首要，半围
13、合方式在临道路和地块转角有所采用；3、 在住宅层数上，早期大多采用7层，自去年来，小高层开始抬头，但占各项目总体规划量的比例不大，高层尽管碧云天做了规划，但到目前还未敢轻易推出；4、 早期项目和经济适用房均采用砖混结构，目前在销项目基本以框架为主；5、 在套间组合上，以3个单元组合成栋为多；6、 在户型定位上，总体上均以32为主，价格突破1800元的项目加大了42的比例，而经济适用房则加大22的比例；7、 户型面积从54207平米，区间跨度很大，但在销户型集中于90140之间同；8、 在套内功能组合上，顶层复式是大多数项目的通用做法，但新开的虹顶花园是一个特例，它除顶层以外全部做成错层，顶层退
14、台后反而成了带露台的22；9、 双阳台在南湖板块基本上属于“规范动作”，只不过阳台和主要功能房的搭配方式不一样而已；10、 客厅开间全部保证4.2以上，虹顶花园的厅宽已经突破4.6；11、 整个南湖花园在销项目的尾盘主色调依然偏黄偏亮，但后来者虹顶花园是第一个采用外墙砖的非别墅项目，而且色调偏暗；12、 尽管整个南湖板块的整体环境优势并不明显，但中央花园在该板块内的环境优势依然很明显，其它项目在环境上大多缺乏很强的个性特征和视觉感染力；13、 碧云天和虹顶花园都在不同程度上采取了卖环境策略，但碧云天的环境目前已成形，数成熟社区，而虹顶花园的有很多概念成分，130棵种在100亩地上，森林的感觉有点过渡夸大。14、 在项目配套上，大型项目优势很明显，而虹顶花园的会所，从营造标志性建筑和提升项目档次上来说，还是有一定效果。四、 板块在销项目营销推广特点描述 目名称营销特点中央花园之碧云天虹顶花园新世纪宝安花园
