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1、世联地产东莞石龙裕兴房地产开发项目可行性研究报告世联地产东莞石龙裕兴房地产开发项目可行性研究报告 世联咨字 2003 GW06 号 关于东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究报告 东莞市 XX 集团有限公司 承蒙信任 我们非常荣幸地提交我公司 世联地产顾问 深圳 有 限公司对东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究方面的意见 供 贵司投资决策时参考 我们的方案是基于目前东莞市石龙镇房地产市场情况 结合近十年来 我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的 由于时间与资料的限制 未必能将项目的实际情况全面地考虑在内 希望 通过我们的努力 为贵公司提供有价值的建议 谢谢 世
2、联地产顾问 深圳 有限公司 2002 年 6 月 20 日 目 录 一 报告摘要7 1 1 开发企业7 1 2 项目简介7 1 3 项目经济效益指标 7 1 4 结论 风险及建议 8 二 项目概况9 2 1 项目综述 9 2 1 1 项目位置 9 2 2 项目用地 11 2 2 1 用地面积 11 2 2 2 地块形状 11 2 2 3 地块现状 12 2 2 4 项目用地经济技术指标 13 2 3 项目发展状况13 2 3 1 项目发展单位简介13 2 3 2 项目法律手续 14 三 项目投资环境15 3 1 宏观经济分析15 3 1 1 全国整体经济环境15 3 1 2 东莞经济环境 18
3、 3 2 石龙镇经济环境 21 3 2 1 石龙镇概况21 3 2 2 石龙镇经济22 3 2 3 石龙镇城镇规划 25 四 石龙镇房地产市场分析27 4 1 市场总体特征27 4 2 市场供给分析28 4 2 1 住宅供给 28 4 2 2 商业供给 32 4 3 市场需求分析35 4 3 1 住宅需求 35 4 3 2 商业需求 36 五 项目发展定位37 5 1 项目 SWOT 分析 37 5 2 发展战略 38 5 3 形象定位 38 5 4 产品定位 39 5 5 户型定位 40 5 6 客户定位 41 六 项目开发建设及经营的组织实施计划42 6 1 有关工程计划说明 42 6 2
4、 施工进度表 42 七 项目总投资估算 资金筹措计划 投资计划43 7 1 项目总投资估算43 7 2 资金筹措计划45 7 3 项目投资计划46 八 项目经济效益 财务分析 47 8 1 项目经济效益估算 47 8 1 1 销售收入 47 8 1 2 销售回款计划 48 8 1 3 销售利润 48 8 2 项目财务分析48 8 3 项目不确定性分析 49 九 结论 风险及建议 51 十 附表 附表 1 施工进度表 附表 2 项目总投资估算表 附表 3 项目开发成本估算表 附表 4 投资计划表 附表 5 项目销售回款表 附表 6 现金流量表 附表 7 项目损益表 附表 8 资金来源与运用表 附
5、表 9 贷款偿还期测算表 附表 10 敏感性分析表 十一 附件 一 报告摘要 1 1 开发企业 东莞市四方集团有限公司是一家民营企业 主要从事物业租赁 酒店投资 商业经营 注册资本人民币 5 500 万元 企业经营状况良好 具有较好的 发展潜力 1 2 项目简介 本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧 用地地红线面积 54 253 84 平方米 用地建筑红线面积 51 808 85 平方米 容积率不大于 2 建筑高 度控制在 8 层以下 1 3 项目经济效益指标 项目总投资 211 816 962 元 项目销售收入 309 548 886 元 别墅 住宅销售率 95 商业销售率 100 税后利
6、润 54 114 992 元 成本利润率 25 55 财务内部收益率 FIRR 34 27 财务净现值 FNPV 45 560 272 元 动态投资回收期 1 87 年 贷款偿还期 2 年 1 4 结论 风险及建议 结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权 各项建设手续正在申办中 因此 我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得 立项 开发建设 销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定 根据测算 在预计的销售价格 销售率条件下 本项目具备良好的可行性 风险及建议 石龙镇房地产市场规模小 且属于封闭型市场 因此需要切实考虑市场容 量和市场销售节奏 本地块土地成本较高 需要严格控
7、制工程成本和管理 成本 充分利用地块位置优势和景观资源 与知名专业设计公司 中介顾问公司 合作 强强联合 打造小区品牌和企业品牌 制定合理的市场营销方案 扩大媒体宣传 注重营销推广 保证销售资金回款 二 项目概况 2 1 项目综述 2 1 1 项目位置 项目位于东莞市石龙镇新城区 东临裕兴路及聚龙湾花园 南临金沙湾花 园 西侧及北侧临金沙湾公园 图 2 四至 东临裕兴路及聚龙湾花园 图 3 四至 南临金沙湾花园 图 4 四至 西临金沙湾公园 图 5 四至 北临金沙湾公园 2 2 项目用地 2 2 1 用地面积 用地红线面积 54 253 84 平方米 用地建筑红线面积 51 808 85 平方
8、米 本项目 容积率不大于 2 建筑高度控制在 8 层以下 2 2 2 地块形状 地块呈四边形 整体形状较规则 图 6 地块红线图 2 2 3 地块现状 项目用地地势平坦 五通一平 具备建设条件 东北角现有一临时停车场 图 7 地块现状之一 图 8 地块现状之二 2 2 4 项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料 本项目各项经济技术指标如下表所示 项 目规划指标 用地面积 卖地红线 54 253 84 用地面积 建筑红线 51 808 85 用地性质商住用地 土地使用年限70 年 建筑容积率 2 0 建筑高度 8 层 建筑覆盖率 绿化率 2 3 项目发展状况 2 3 1 项目发展单位简介 东
9、莞市四方集团有限公司 成立日期 2002 年 12 月 18 日 注册号 4419002012369 编号 NO 0001615 住所 东莞市石龙镇红棉路 1 号 法定代表人 彭柏铭 注册 资本 5 500 万元 股东共四人 每人以货币形式出资 1 375 万元 企 业类型 有限责任公司 经营范围 牧业租赁 酒店投资 国内商业 物 资供销业 不含国家专控专营项目 涉及许可证的项目凭许可证经营 营业期限 自 2002 年 12 月 18 日至 2007 年 12 月 18 日 根据东莞市委 市政府确立了把东莞建设成为以国际制造业名城为特色的 现代化中心城市的战略目标 民营经济在战略实施中将起到十
10、分重要性的 作用 四方集团各股东审时度势 决定走强强联合 共同发展的道路 并 已购买大批土地用来开发社会所需项目 四方集团的土地储备情况 西湖商住用地 5269 平方米 石龙黄洲工业用地 12900 平方米 石龙黄洲新二中对面 8460 平方米 茶山横岗管理区 26100 平方米 寮步镇工业用地 60000 平方米 其中有 12000 平方米厂房一层 办公室及 员工宿舍 6000 平方米 2 3 2 项目法律手续 根据委托方提供的资料 目前项目正在办理 石龙新城区土地有偿使用合 同书 土地转让方为东莞市石龙镇房地产公司 受让方为东莞市四方集 团有限公司 土地使用补偿费为人民币 90 000 0
11、00 元 其他工程报建手续正在办理中 本项目在土地取得 立项 开发建设等方面均遵照国家及东莞市的房地产 项目开发程序及规定 三 项目投资环境 3 1 宏观经济分析 3 1 1 全国整体经济环境 1 2002 年国民经济良好发展势头 全年国内生产总值 102 398 亿元 按可比价格计算 比上年增长 8 其 中 第一产业增加值 14 883 亿元 增长 2 9 第二产业增加值 52 982 亿元 增长 9 9 第三产业增加值 34 533 亿元 增长 7 3 0 50 000 100 000 150 000 GDP 第一产业第二产业第三产业 产值 亿元 产值 亿元 2 全国房地产市场状况 房地产
12、市场继续保持增长势头 在 2002 年 我国经济持续快速发展 城 市化进程加快 居民收入水平提高及政府启动内需的政策 都为房地产业 的发展注入了新的活力 在诸多利好因素的驱动下 房地产市场也继续保 持在高位运行状态 预计 2003 年的房地产市场发展是主题 结构调整和 规范是主线 市场体系将进一步完善 供求两旺 行业继续保持增长势头 房地产投资继续增长 但增幅会逐渐回落 0 00 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 GDP 第一产业第二产业第三产业 增长率 增长率 2003 年房地产投资增长将明显放慢 房地产企业效益降幅可能较小 但 企业间的差异将很大 产品结构调整步伐加快 新
13、型建材和高科技广泛应 用 外资进入加速 房地产企业将加强联盟 在海外资金加速进入的同时 国内房地产企业也将会加强联盟 以适应发展要求和应对来自各方面的挑 战 房价地域分化明显 价格走势温和回落 由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的 中国行业景气分析报 告 指出 2003 年房价将呈温和回落态势 房地产业今明两年将进入回 落盘整阶段 房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后 正 趋于明显递减 个人购买继续成为市场主流 因区域发展的不平衡 房价 发展趋势呈现较大的差异性 高速发展的中西部地区价格将保持增长势头 发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落 品牌化将成时尚 行业竞争走向深
14、入 以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露 端倪 并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业 受到市场的追 捧 2003 年 房地产业将秉承品牌化发展趋势 个性化 品牌化继续成 为时尚 成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略 停止出让别墅用地 调整房地产开发结构 为切实保护士地资源 维护士地利用总体规划和城市规划的严肃性 规范 土地市场秩序 防止楼市动荡造成风险 2003 年 2 月 18 日 国土资源部 就 清理各类园区用地 加强土地供应调控有关问题 发出紧急通知 严 格控制土地供应总量 特别是住宅和写字楼用地的供应量 优化土地供应 布局和结构 防止楼市动荡带来
15、风险 停止别墅类用地的土地供应 过量 供应的地方 要认真进行清理 普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增 加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应 但也要把握市场吸纳能力 严格控制总量 进一步加强房地产信贷业务管理 2003 年 6 月 5 日 中国人民银行下发 关于进一步加强房地产信贷业务 管理的通知 通知要求 加强房地产开发贷款管理 引导规范贷款投向 房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质 信用等级较高 没 有拖欠工程款的房地产开发企业 贷款应重点支持符合中低收入家庭购买 能力的住宅项目 对大户型 大面积 高档商品房 别墅等项目应适当限 制 房地产开发企业申请银行贷款 其自有资金 指所有者
16、权益 应不低 于开发项目总投资的 30 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款 贷 款额度不得超过所收购土地评估价值的 70 贷款期限最长不得超过 2 年 为减轻借款人不必要的利息负担 商业银行只能对购买主体结构已封 顶住房的个人发放个人住房贷款 对借款人申请个人住房贷款购买第一套 自住住房的 首付款比例仍执行 20 的规定 对购买第二套以上 含第 二套 住房的 应适当提高首付款比例 借款人申请个人商业用房贷款的 抵借比不得超过 60 贷款期限最长不得超过 10 年 所购商业用房为竣 工验收的房屋 对借款人以 商住两用房 名义申请银行贷款的 商业银 行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行 3 1 2 东莞经济环境 GDP 及增长 2002 年东莞市实现国内生产总值 672 3 亿元 比上年增长 18 4 总量排 名全省第四 增幅排名珠三角各市首位 人均 GDP 人民币约 41 000 元 约 4 900 美元 固定资产投资总额 190 1 亿元 增长 51 5 社会消 费品零售总额 225 亿元 增长 14 7 地方财政收入 55 3 亿元 增长 42 9 年末金融机构本外币各项存款余额
