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1、某市某单元楼住宅用地土地使用权估价报告土 地 估 价 报 告项 目 名 称：XXX位于XX市XX区XX105号 幢 单元 楼 号一宗住宅用地土地使用权转让价格评估受托估价单位：XXXX不动产评估咨询有限公司土地估价报告编号：提交估价报告日期：二00七年 土地估价报告第一部分 摘 要一、估价项目名称XXX位于XX市XX区XX105号 幢 单元 楼 号一宗住宅用地土地使用权转让价格评估二、委托估价方 XXXX三、估价目的XXX拟转让位于XX市XX区XX105号 幢 单元 楼 号的一宗住宅用地土地使用权，受让方为XX,特委托XXXX不动产评估咨询有限公司对此次转让国有土地使用权所涉及的土地资产的价格
2、进行评估，为土地使用权转让提供客观、公正、合理的价格参考。四、估价基准日 五、估价日期 六、地价定义至估价基准日，估价对象作为划拨国有土地，其所有权属于国家，使用权属于XXX，无他项权利限制。本次评估目的系为委托方转让国有土地使用权量化土地资产服务，因此此次评估按划拨国有土地、无他项权利限制来设定土地权利状况。至估价基准日，估价对象的实际用途为住宅，委托估价方拟按实际用途住宅用地进行转让，因此此次评估设定估价对象用途为住宅。至估价基准日，估价对象作为划拨用地，无使用年期限制。根据委托方提供的估价背景说明，要求本次评估按设定用途最高出让年限设定，因此本次评估土地使用年限按住宅用地的法定最高出让年
3、期70年设定。至估价基准日，估价对象实际开发状况已达到宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“六通一平”（ 通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路及场平）的开发条件，因此本次评估我们设定的土地开发程度为宗地外“六通”和宗地内“六通一平” 状况。因此，本次报告估价对象的价格定义为：在二00七年七月十六日，作为划拨住宅用地、无他项权利限制的状态下，宗地外“六通”、宗地内“六通一平”，未来70年期的土地使用权价格。七、估价结果单位面积地价：元/平方米宗地分摊面积: 平方米 评估土地总地价：元 大 写： （货币种类：人民币元）八、土地估价师签字九、土地估价机构（签章） XXX
4、X不动产评估咨询有限公司 二00七年 表1 土地估价结果一览表估价机构：XXXX不动产评估咨询有限公司 估价报告编号： 估价基准日： 年 月 日 估价期日的土地使用权性质： 估价期日土地使用者宗地位置登记用途估价设定用途设定容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定土地开发程度设定土地使用年期（年）土地分摊面积（平方米）单位面积地价（元/平方米）总地价（元）他项权利状况土地级别XXXXX市XX区XX105号 幢 单元 楼 号住宅住宅6宗地外“六通”，宗地内“六通一平”宗地外“六通”，宗地内“六通一平”70无二级一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：划拨土地使用权，至估价期日，估价对象
5、未设定他项权利限制。2、设定估价对象基础设施条件：宗地外“六通”，宗地内“六通一平”。 “六通”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路；“一平”指：场地平整3、规划限制条件：住宅用地4、影响土地价格的其他限定条件：改变评估目的、评估期日、土地使用年限、土地开发状况等，国家政策调整、宏观经济发生大变化，XX区规划调整等都将影响地价评估结果。5、评估有效期： 二、其他需要说明的事项：1、待估宗地土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的国有土地使用证为依据。2、本报告结果仅作为XXX转让土地使用权之用，为其提供土地使用权价格参考。XXXX不动产评估咨询有限公司 二00七年 第二部分 估价对
6、象界定一、委托估价方XX二、估价对象XX区XX105号 幢 单元 楼 号,具体位置见表2。三、估价对象概况 1、土地登记状况 待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、土地等级等土地登记状况详见表2。 2、土地权利状况待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权原为XXX以划拨方式合法取得，待估宗地来源合法、产权清楚。待估宗地的土地使用者、国有土地使用证号、他项权利等土地权利状况详见表2。3、土地利用状况根据委托估价方提供的资料及估价人员现场勘察，估价对象为住宅用地，地面上建筑物为混合结构6层建筑物，至估价基准日，估价对象实际开发状况为宗地内“六通”，宗地外“六通一平”。 表2 估价期日国
7、有划拨土地使用权一览表估价期日土地使用者土地使用证号宗地位置土地分摊面积（平方米）登记用途估价期日实际用途设定使用年限他项权利状况土地级别XXX 四、地价影响因素分析（一） 一般因素影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位置等。影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。1、地理位置2、自然环境(1)地势、地貌（2）气候、水文 3、行政区划 4、社会经济状况 5、城市规划与发展目标 6、交通条件 （二）区域因素1、区域概况该区域位于XX市XX区东南段区域，是XX
8、市XX区重要区域之一，商业较繁华,人流量较多。2、交通条件该区域交通条件较好，第2、5路公交车位于此区域内，区域内主要道路为市区次级道路，路面质量一般。3、基础设施 （1）供水该区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源来自市区周围的河流和水库，综合生活用水指标600M3/人.年,工业用水为12000吨/日,城市给水网络以环状为主,辅以支网,用水保证率96%。(2)排水该区域排水为雨污合流方式, 城市生活污水量按用水量的85%计,污水处理率为90%,排污管分区铺设,自成系统,排水通畅。（3）供电 该区域内电源来自35千伏以上变电站，供电量6100千瓦，最大供电负荷1
9、60138千瓦时，供电保证率达95%。（4）通讯该区域内通讯与市政通讯网相联，市话普及率95%，长途交换机容量1.5万路，长途线路0.6万条，通讯线路畅通。4、环境条件该区域属XX市旧城区，四周青山环抱，两岸古树点缀，市容景观富有特色。（三）个别因素影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗地临街宽度等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素分析，对估价对象价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分析。待估宗地评估其它个别条件见下表：表3 待估宗地个别因素条件说明表宗地位置土地分摊面积 (平方
10、米)容积率临路状况建筑面积道路等级规划限制条件第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、城镇土地估价规程（试行）4、原国家土地管理“关于印发的土地估价报告规范格式（1996）的通知”（1995国土籍字第180号）5、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知(1)X府发(2005)XX号XX市人民政府关于发布XX市城市规划区土地使用权价格的通知(2)XX市城镇基准地价评估课题研究报告;6、委托方提供的有关资料7、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料二、土地估价1、估价原则 （1）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，
11、商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（2）需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特
12、征。（3） 变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 （4） 协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地
13、发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。（5） 预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能
14、给权利人带来的利润总和，即收益价格。（6） 最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。（7）多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确
