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1、聚豪华庭投资分析报告.doc东莞石龙镇聚龙湾聚豪华庭投资分析报告目 录第一章项目总说明6第一节项目背景6第二节项目可研目的（核心内容）6第三节本报告的编制依据7第四节本报告的编制说明8第二章项目概况9第一节 项目名称9第二节 项目建设单位情况9第三节 项目建设场地9第四节 项目背景9第五节 规划条件10第六节 公共配套条件10第七节 建设规模10第八节 规划方案11第九节环保、安保、消防、卫生及劳动保护12第十节物料供应12第十一节水、电、气12第三章投资环境研究14第四章项目现状及建设进度安排15第一节项目现状15第二节建设进度安排15第五章投资估算及资金筹措16第一节项目总投资估算16第二
2、节投资计划与资金筹措16第六章财务效益指标分析18第一节市场研究18第二节销售收入与销售税金测算18第三节 总成本费用测算20第四节 利润测算21第七章项目经济效益评价23第一节 现金流量分析23第二节 贷款偿还分析25第八章 风险分析（不确定性分析）26第一节 盈亏平衡分析26第二节敏感性分析27第九章 项目评价的结论29第一节 结论29第二节 建议30第十章 附 表32附表1 项目汇总表33附表2-1 规划用地平衡表34附表2-2 技术经济指标35附表3-1 投资概算表36附表3-2 投资概算表37附表4-1 建设用款计划表38附表4-2建设用款计划表39附表5 销售收入预测表40附表6
3、贷款偿还期计算表41附表7 投资计划与资金筹措表42附表8 损益及利润分配表43附表9 现金流量表（自有资金）44附表10-1-1 敏感性分析表45附表10-1-2 敏感性分析表46附表10-2-1敏感性分析表47附表10-2-2敏感性分析表48附表10-3-1敏感性分析表49附表10-3-2敏感性分析表50第一章项目总说明第一节项目背景 （略） 详见“聚豪华庭市调报告”第一章房地产宏观市场调查及分析、第二章东莞市微观房地产市场分析。第二节项目可研目的（核心内容）基于项目市调和定位分析等前期工作，在对项目进行初步市场可行性研究后，本报告侧重于对项目进行可行性研究阶段的投资估算和财务静态分析。按
4、业界规范的操作流程，本报告主要包括以下几个方面： 1.东莞市区域房地产市场发展状况； 2.项目投资估算； 3.基于东莞市当前的房地产市场状况和近期类似竞争性发展项目的情况分析，对本开发项目的财务可行性进行分析评价； 4.就本项目的资金筹措方式及还贷能力进行分析。 本报告旨在通过投资环境研究和财务经济分析，为委托方投资决策及项目融资提供参考依据。第三节本报告的编制依据 1.现场考察结果（包括地块现状、可规划用地等）； 2.广东省建设工程预算定额； 3.广东省建设工程费用定额选价汇编； 4.广东省建设工程材料预算价格； 5.广东省建设工程机械台班费用定额； 6.广东省建设工程费用定额； 7.东莞市
5、房地产税费指南； 8. 发展商提供的相关数据。第四节本报告的编制说明本报告的编制，依据了中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策，以及其它的经济法规和具体规定。同时本报告的基础资料和数据来源于国家、广东省、东莞市相关政府职能机构颁布的文件和发展商提供的资料，以及我们经过调查研究所得的资料、信息。本报告的经济分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合国内有关项目财务管理方面的具体规定和东莞市的市场情况，进行财务和经济效益分析测算，旨在通过投资环境研究和财务经济分析，为发展商投资决策提供参考依据。本报告为项目前期初步投资可行性分析方案，待项目规划各经济指标与资金投放等条件成熟后，方可进行动
6、态财务分析。第二章项目概况第一节 项目名称 聚龙湾聚豪华庭（聚龙湾第四期）第二节 项目建设单位情况 （略）第三节 项目建设场地（略）第四节 项目背景本项目为投资商依托石龙房地产开发公司完全独立进行房地产业发展的第一个项目，投资商希冀通过专业公司的强强合作以中高档价位出击市场，以获取较好利润与提升发展商品牌为目的。第五节 规划条件（一）规划用地规划建设用地土地使用权为出让用地，土地使用年限为70年，规划总用地为31440.94平方米，居住用地25297.52平方米，其他用地（代征）6143.40平方米。详细情况见附表2“规划用地平衡表”（二）项目经济技术指标规划总建筑面积（不含人防）为15824
7、3.79平方米，容积率5.03%，其中住宅建筑面积为116110.00平方米，商铺7548.00平方米，配套公建会所面积3218平方米，超市2660.00平方米，规划总户数为706户，总居住人口数为2330人，建筑密度为19%，绿化率30%，泊车位710辆（地上，不含自行车）。详细情况见附表2“技术经济指标”。第六节 公共配套条件（略）。第七节 建设规模详细情况见附表2“技术经济指标”和“聚豪华廷定位报告”。第八节 规划方案（一）设计指导思想针对项目特点充分挖掘地块自身优势，将其自然环境与人文环境高度融合，配以丰富的文化健康设施，将该项目总体定位为以居家、休闲为主，集办公、运动、娱乐、养生等功
8、能于一体的中大型高尚“人文、智能、生态、养生”社区。坚持主题明确、动静易位、迎合潮流、适度超前的原则，使其成为21世纪东莞市的新型时尚社区，是成功人士的“生命加油站”和“健康储蓄所”，成为东莞楼市的新亮点。在设计方案和工程造价上均按中高档住宅及其它公共建筑标准计算。（二）建筑结构砖混与框架结构相结合。（三）户型及平面布局以三室二厅为主，二室二厅、四室二厅、复式、跃式为辅；户型面积为80平方米260平方米不等，以面积为110-160平方米为主力户型，平层、错层、跃层相结合。（四）建筑装修 在销售期间提供样板房区，交房标准为毛坯房，为客户提供装修套餐，供业主自行选择。（五）安装及设备配置预留洗衣机
9、位置及上、下水管；每户电表、水表、煤气、电话、全频道公用天线、宽带网插座到户、实行远程抄表；阳台、窗户全部采用塑钢窗；高档合资厂电梯。第九节环保、安保、消防、卫生及劳动保护 （一）环境保护： 本项目主要定位为居住休闲型高档生活社区，同时配套具有商业、餐饮和娱乐健身的综合性功能。在建设期和投入使用后，不会产生有毒、有害气体和液体及其它污染源而危害环境。 （二）安全保卫 建成后的小区实行封闭管理，24小时保安巡逻值勤，确保小区安全。 （三）消防 建成后的小区实行智能化管理，消防监控连动反应。第十节物料供应建筑结构主要为框架结构，其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥和木材，市场供应质量不断提高、价格平
10、稳走底，完全可以满足本项目的需要。 第十一节水、电、气项目所在地为东莞市市中区，水、电、气的耗用量不受限制；具体耗用量待市政公用部门实地堪察后再行确定。根据市政配套能力，所需水、电、气及其供应是可以保证的。第三章投资环境研究详细情况见“聚豪华廷市场调查报告”。第四章项目现状及建设进度安排第一节项目现状（略）第二节建设进度安排计划2003年6月开工，分三期滚动开发，A栋（高层）和B栋（多层住宅）先期开工建设，C、D栋（高层住宅）随后开工，E、F栋（小高层、高层）最后开工，总开发期3年，总工期2年。第五章投资估算及资金筹措第一节项目总投资估算 依据行业计算标准，投资总额通常包括建设投资（开发成本）
11、与项目在建期贷款利息（财务费用），从项目投资概算表可以看出，本项目投资总额为30,373.61万元，其中工程建设前期费用1,174.40万元，土地取得费6,288.19万元，基础设施、配套设施费811.26万元，工程建造期费用19,604.47万元，建设工程其他费用2,241.29万元，工程建设期贷款利息254.00万元（按贷款10,000.00万元，于2003年贷入）。详细情况见附表3“投资概算表”。第二节投资计划与资金筹措资金投放与筹措在财务静态分析中对经济指标的影响较少，因涉及到财务费用即利息指标的计算，故对其仅进行简单的资金投放与筹措的模拟。按行业基本运作模式，发展商自有资金比例为建设
12、投资总额的3050%，银行贷款与承建商垫资金额比例为自有资金为建设投资总额的5070%，并一同按银行贷款利息计入财务费用（资金成本）。按工程进度与各种开发费用使用情况，本项目拟开发建设期为3年，建设期为2年。1.投资计划本项目总投资为30,373.61万元。按工程进度算2003年需资金19,263.56万元，2004年需资金10,592.40万元，2005年需资金517.65万元。具体数据详见附表4“建设用款计划表”。2.资金来源本项目的投资资金来源主要来自四个方面：自有资金的投入和银行授信贷款及承建商垫资，以及销售房款的回笼。（1）建设期银行贷款总额为建设投资的33%，即10,000.00万
13、元，于2003年年中一次贷入，贷款期限为1年，当年付息，2004年一次还本，则第一年贷款利息为127.00万元，第二年贷款利息为127.00万元（银行1年期贷款利率为5.08%）。（2）根据开发商的社会关系及其信誉，承建商垫资视同开发商自有资金。（3）根据发展商的综合状况、筹资能力及本项目销售预测分析，能够保证自筹资金按时到位。详细情况详见附表7“投资计划与资金筹措表”。第六章财务效益指标分析第一节市场研究 详见聚豪华庭市场调查报告”。第二节销售收入与销售税金测算（一）销售收入总建筑面积为15.82万平方米，可售面积为12.63万平方米（不含车位面积），平均销售价格为2,884.00元/平方米
14、（不含车位），总销售收入为45,683.72万元（含车位销售收入）。主要为住宅和商铺及超市和车位的销售，其中多层住宅销售面积为11.61万平方米，销售收入为31,349.72万元；商铺及超市销售面积为1.02万平方米，销售收入为5,104.00万元；车位销售数量为710个，销售收入为9,230.00万元。1.住宅部分，即：销售面积占总销售面积的92%为116110.00平方米，销售均价为2,700.00元/平方米，分2年、跨2个年度售完，总销售收入为31,349.72万元，其中2003年度销售收入为6,269.95万元，2004年度销售收入为21,944.80万元，2005年度销售收入为3,134.97万元。2. 商铺及超市销售面积占总销售面积的8%为10208.00平方米，销售均价为5,000.00元/平方米，分2年、跨2个年度售完，总销售收入为5,104.00万元，其中2003年度销售收入为765.60万元，2004年度销售收入为3,828.00万元，2005年度销售收入为510.40万元。3.车位销售数量为710个，销售均价为100,000.00元/个车位，分2年、跨2个年度售完，销售收入为7100.00万元，其中2004年度销售收入为3550.00
