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1、上海公司09 10年销售计划研判及建议2008年10月27日 2 从市场的角度研判销售计划 2 1首次置业产品线 琥珀 四季90 竞争范围选择 宝山除东城板块的70 110平米的产品 琥珀郡园 四季花城 康桥水都 经纬城市 大华梧桐 上海 首次置业产品线综合评级 万科琥珀C 万科四季B 康桥水都A 经纬城市B 大华梧桐B 上海 琥珀 四季90 上海 从成交面积结构 四季90产品处于片区主力成交区间 且销售率较高 09年四季仍然处于此区间 市场容量充足 从成交总价结构 四季90产品总价100万左右 处于市场的高总价区间 该区间市场容量充足 09年由于片区价格下调 片区的总价结构进一步往下调整 四
2、季的总价下调至90万上下 市场容量较为充足 但是竞争压力增大 分面积段 万科对比片区08年1 9月 分总价段 万科对比片区08年1 9月 琥珀 四季90 市场规模和份额 去化和价格趋势 未来市场容量和万科去化预测 1 9月 成交量自6月开始大幅萎缩 片区大多项目价格自8月开始调整 调整幅度20 四季3月调整价格 价格下浮10 市场结论和策略建议 区域需求量大 四季如果市场发生恶化 调整价格依然能完成销售量 琥珀需要调整产品的总价 片区成交 万科四季 上海 琥珀 四季90 白马 花园小城90 竞争范围选择 新桥 江川 颛桥 九亭板块70 100平米的产品 花园小城 奥园 九城湖滨 白马花园 绿洲
3、香岛 假日景苑 鑫都城云天绿洲 上海 龙翔公寓 白马 花园小城90 首次置业产品线综合评级 花园小城C 白马花园B 奥园A 绿洲香岛A 假日景苑C 上海 白马 花园小城90 上海 分面积段 万科对比片区08年1 9月 分总价段 万科对比片区08年1 9月 从成交面积结构 白马和花园小城90产品处于市场主力的为80 110平米 此区间销售率较高 但是销售率低于70 80平米的市场 从成交总价结构 白马和小城处于市场的主力成交总价70 110万 但是60 70万的市场容量更大 白马09年产品总价在70 110万mini洋房 市场容量较大 小城09年产品总价在80 90万 明显高于今年的产品总价 预
4、计销售有一定的压力 09年竞争板块如九亭价格会调整 总价段下降 对2个项目造成总价的竞争压力 市场规模和份额 去化和价格趋势 未来市场容量和万科去化预测 1 9月 板块成交表现良好 价格处于相对稳定 白马90 产品去化稳定 9月份价格明显下调 市场结论和策略建议 片区成交 白马花园 上海 白马 花园小城90 区域需求量大 白马销售计划可实现 花园小城总价有一定的压力 完成销售计划有一定难度 花园小城3房 上海 分面积段 万科对比片区08年1 9月 分总价段 万科对比片区08年1 9月 从成交面积结构 花园小城三房产品处于片区主力成交区间 销售率一般 从成交总价结构 花园小城三房产品09年上市总
5、价在130万左右 位于片区主力总价区间内 销售计划研判 09年可售56套 计划可完成 竞争范围选择 新桥 江川 颛桥 九亭板块120 160平米的产品 竞争范围界定为 三林 北蔡 周康板块70 110平米 金色里程 金色城市90 金色城市主要竞争范围在三林 北蔡板块2010年之后周康预计有大量新盘上市 竞争格局将发生变化 上海 首次置业产品线综合评级 金色里程B 金色城市C 湾流域A 锦绣华城B 金谊河畔C 上海 金色里程 金色城市90 金色城市 金色里程90 上海 分面积段 万科对比片区08年1 9月 分总价段 万科对比片区08年1 9月 从成交面积结构 金色城市和金色里程90产品处于片区主
6、力成交区间 且销售率较高 从成交总价结构 金色城市90产品09年上市预计价格13500元 平米 总价120万 由于产品的竞争力较里程弱 总价差价较少 价格竞争压力大 金色里程90产品09年上市预计价格15000元 平米 总价135万 处于板块主力总价段内 目前板块成交价格相对稳定 所以市场容量较大 120 150万切开 市场规模和份额 去化和价格趋势 6月之后 板块价格下跌 随着价格持续下行成交量反弹金色雅筑低价策略实现高销售率 万科金色雅筑成交 片区成交 未来市场容量和万科去化预测 市场结论和建议 上海 金色里程 金色城市90 市场首置供求旺盛 里程09年销售700套有一定难度 如果调整价格
7、可以完成销售量 城市的产品总价有一定的压力 09和10年完成计划有一定难度 2 2首次改善产品线 城花新园90 竞争范围选择 七宝 九亭 大古美梅陇板块70 100平米的产品 城花新园 九城湖滨 奥园 绿庭尚城 新时代富嘉 上海 城花新园90 首次置业产品线综合评级 万科城花新园A 奥园B 绿庭尚城B 新时代富嘉花园C 上海 城花新园90 上海 分面积段 万科对比片区08年1 9月 分总价段 万科对比片区08年1 9月 从成交面积结构 片区最主力成交面积段在80 100平米 城花新园90产品处于此区间 但是片区除了70 80平米销售率较高 首次置业产品整体销售率偏低 从成交总价结构 片区主力总
8、价在80 110万 城花新园90产品总价130 160万 处于板块较高水平 板块120万以上的产品年去化321套 容量有限 所以面临容量的风险 临近的九亭板块存在大量90产品 且价格呈现下降趋势 会对本项目形成部分客户分流 城花新园90 市场规模和份额 去化和价格趋势 未来市场容量和万科去化预测 1 9月 板块成交量始终保持在相对稳定的状态 价格自7月份后明显下调 奥园新增表现良好 8月份价格下调拉动成交 市场结论和策略建议 片区成交 奥林匹克 上海 10年销售价格较高 完成销售计划有一定难度 城花具有较好的客户基础 如果价格合理会 成交量可以提升 城花新园135 竞争范围选择 七宝 九亭 大
9、古美梅陇板块120 160平米的产品 城花新园 皇都花园 新时代富嘉花园 东方花园 贝尚湾 上海 城花新园135 首次改善产品线综合评级 万科城花新园B 皇都花园B 贝尚湾B 新时代富嘉花园C 上海 城花新园135 上海 分面积段 万科对比片区08年1 9月 分总价段 万科对比片区08年1 9月 从成交面积结构 城花新园三房135产品处于片区主力成交区间 销售率较140 160平米较低 从成交总价结构 城花新园三房产品09年上市主力总价在250万上下 处于片区主力总价段内 属于片区传统改善型产品 市场接受度较大 城花新园135 市场规模和份额 去化和价格趋势 未来市场容量和万科去化预测 1 9
10、月 板块成交量持续下降 9月份跌至谷底 皇都花园成交低迷 价格未见下调 市场结论和策略建议 片区成交 皇都花园 上海 板块120 160首改产品供应逐渐萎缩 板块改善型客户基础多 预计09年销售可实现 10年完成销售流量有一定难度 济阳路145 金色城市140 上海 竞争范围界定为 三林 北蔡 周康板块120 160平米 金色城市主要竞争范围在三林 北蔡板块2010年之后周康预计有大量新盘上市 竞争格局将发生变化 首次置业产品线综合评级 济阳路项目B 尚东国际C 金谊河畔B 锦绣华城A 上海 济阳路145 金色城市140 济阳路145 金色城市140 上海 分面积段 万科对比片区08年1 9月
11、 分总价段 万科对比片区08年1 9月 从成交面积结构 济阳路项目145三房和金色城市140三房产品均为片区非主力三房面积段 销售率很低 从成交总价结构 济阳路项目145三房260万 市场份额较小 1 10月成交32套 容量很小 金色城市140三房产品总价200万 其中200万总价段是区域三房主力总价段 但是属于高总价段 而金色城市的竞争力相对湾流域 大华锦绣竞争力较弱 总价竞争压力大 市场规模和份额 去化和价格趋势 未来市场容量和万科去化预测 1 9月 板块成交量相对稳定 价格保持平稳 尚东国际成交低迷 价格保持高位稳定 市场结论和策略建议 片区成交 尚东国际 上海 济阳路145 金色城市1
12、40 板块120 160首改产品供应逐渐萎缩 预计销售计划可实现 2 3再次改善产品线 白马联排和燕南园 竞争范围选择 新桥 江川 颛桥 九亭板块180 240平米的产品 燕南园 依云郡 白马花园 丽水馨庭 雷丁小城 合生城邦城 上海 白马联排和燕南园 首次置业产品线综合评级 燕南园C 白马花园B 依云郡B 雷丁小城C 丽水馨庭B 上海 白马联排和燕南园 上海 分面积段 万科对比片区08年1 9月 分总价段 万科对比片区08年1 9月 从成交面积结构 燕南园和白马花园联排产品均处于片区主力联排面积段 且销售率较高 从成交总价结构 燕南园和白马花园联排产品均处于片区主力成交总价段内 但是300万
13、以下的总价市场份额明显高于400万以上的 目前竞争对手纷纷调低价格 所以09年总价将进一步下调 所以未来价格竞争压力 白马180联排 市场规模和份额 去化和价格趋势 未来市场容量和万科去化预测 1 9月 板块成交表现良好 成交价格处于下降通道 白马联排产品6月后销售受阻 价格无明显下降 市场结论和策略建议 片区成交 白马花园 上海 燕南园 板块供应逐年缓慢缩小 为万科提供机会 万科产品总价较高 销售计划实现由一定难度 如果价格作适当调整 可以提升销售速度 赵巷晶园180 竞争范围选择 青浦 松江160 220平米的产品 220 260平米市场 赵巷晶园 合生朗庭 山水四季 莫奈花园 滟澜山 上
14、海 赵巷晶园180 再次改善产品线综合评级 赵巷叠加C 赵巷联排C 莫奈花园B 合生朗庭B 山水四季B 上海 上海 赵巷晶园别墅 分面积段 万科对比片区08年1 10月 分总价段 万科对比片区08年1 10月 从成交面积结构 赵巷晶园180平米叠加和220平米联排处于片区主力成交段 且销售率表现最佳 从成交总价结构 赵巷晶园180平米叠加处于市场主力的200 250万总价段 容量较大 赵巷晶园220平米联排 总价440万的总价在400 500万 片区市场容量3套 月 容量较小 赵巷晶园180 市场规模和份额 赵巷和泗泾片区 去化和价格趋势 未来市场容量和万科去化预测 1 9月 板块成交保持稳定
15、 价格处于相对较低水平 合生朗庭表现出价格优势 快速去化 市场结论和策略建议 片区成交 合生朗庭 上海 项目总价不具有竞争力 10年完成销售计划有一定难度 赵巷晶园220 市场规模和份额 去化和价格趋势 未来市场容量和万科去化预测 1 9月 板块成交逐步下降 价格处于相对较低水平 山水四季城成交表现良好 价格稳步增长 市场结论和策略建议 片区成交 山水四季 上海 项目总价不具有竞争力 10年完成销售计划有一定难度 蓝山联排及合院 里程及名郡联排 上海 设定范围为浦东 南汇周康板块 浦江城板块 总价500 1000万的别墅产品整个东区范围内目前600 1000万在售项目不多 主要集中在北蔡 三林
16、板块未来2010年后周康板块中海 保利项目上市 将加剧竞争 主要竞争范围 浦东 南汇周康 浦江镇板块 上海 蓝山别墅 里程别墅 名郡别墅 蓝山联排及合院 里程及名郡联排 上海 分面积段 万科对比片区08年1 10月 分总价段 万科对比片区08年1 10月 从成交面积结构 蓝山联排215平米 里程联排255平米 蓝山合院270平米所处的市场容量较大 从成交总价结构 蓝山215平米联排 处于300 400万总价 总价市场容量较大 蓝山合院270平米和里程联排255平米 处于600 900万的总量较小的市场 但是从08年万科的成交占比来看 万科保持目前的状况 仍然能够获得比较大的市场占比 市场规模 去化和价格趋势 1 9月 全市500万以下总价的别墅产品成交表现与大市相同 先扬后抑的走势显示出经济型别墅同样受到整体市场的影响 阳光花城6月开盘36套 当月成交50 然后销售速度走缓 价格没有变化 全市300 500万 浦东300 500万 阳光花城 09 10市场规模预计 结论 提供浦东总价稀缺的产品 市场竞争力中等预计 预计度成交量在9套 月 销售计划可实现 蓝山联排215 市场规模和份额
