《精编》万科房地产金色海蓉项目营销策划报告

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1、5 31 2020 万科金色海蓉项目营销推广方案 共238页第1页 万科金色海蓉项目营销策划报告 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第2页 在本案招标之前 万科金色海蓉 项目已进行了初步的市场研究 项目定位及初步规划设计 此次招标的核心指向在于依据当前成都房地产市场的实际情况 深度剖析万科金色海蓉项目在当面与未来所面临的市场竞争格局 以及新市场环境下客户需求对项目未来发展方向的研判 从而为本案提供最为合理的市场竞争应对措施 客户目标 项目背景 此次 万科金色海蓉 项目招标是为项目开发与营销决策提供真实 有效 客观的市场依据 为项目前期市场调研 项目定位及初步规划设计提

2、供二次佐证 成都万科拟将 万科金色海蓉 项目一期打造成G3金色产品系列 其产品形式将以精装小户型与SOHO公寓为主 以期满足首置 首改客户群需求点 项目背景 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第3页 我们的研究思路 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第4页 报告总纲 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第5页 项目发展背景与本体属性 金色海蓉 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第6页 用地性质 二类居住用地总用地面积 84136 33 代征地面积 29166 73 净地面积 54969 60

3、总建筑面积 284748 住宅建筑面积 148762 商业建筑面积 68500 净地容积率 4 03建筑密度 20 47 绿地率 38 22 建筑层数 30F 33F建筑限高 1 7 14 18 20号 121米3号 24米层数 5层 从本案自身控规指标来看 代征地面积占总用地面积34 66 本地块公共用地面积较大 其限高指标宽裕 结合08年现行规划条例容积率能够做到最大 让产品规划策略受限制较小 宗地控规指标 项目1期用地 后期开发用地 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第7页 项目1期总平 过程稿 一期为精装修 规划有住宅和商业 本案一期产品初步规划设计为SOHO

4、公寓 精装小户型住宅 商业 按此次招标要求暂不考虑本案商业部分 其中SOHO公寓为地上2 4层 裙楼部分 总建筑面积按1万 计算 精装小户型住宅为地上5 30层 主楼 总建筑面积按4万 计算 从项目1期总平分析 本案裙楼2 4层SOHO公寓产品采用4梯19户 5梯23户 及4梯20户内廊式设计 该类设计将导致本案整体公摊率较高 其次 5 30层精装小户型住宅 按现有1期总平裙楼部分基底分布形式分析 主楼应为塔式高层建筑 该类建筑形态同样也无法避免公摊较高的问题 同时也会对建筑内部通风及采光有一定程度的影响 本案一期初规产品设计 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第8页

5、 本案位于成都市城南武侯区 正好处于城市向东 向南发展的核心轴线上 其次 宗地所在位置享有锦江与市内最大的城市氧吧 东湖公园 等优越自然资源 区域所蕴含的生态居住特性为本案带来较为有利的开发条件 万科金色海蓉项目位于成都市城南武侯区北纬30 36 53 68 东经104 04 55 22 宗地所在位置以锦江河畔为界紧邻锦江区 与之一河之隔的东湖公园拥有185亩的原生湖泊 235亩的生态绿地 是成都市内最大的城市绿色氧吧 也是唯一保持原生态景色的湖泊 其宗地独特的地理位置与自然资源条件 为本案带来较为有利的开发条件 区域所扮演的城市角色与功能 30 36 53 68 N 104 04 55 22

6、 E 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第9页 随着近几年成都的迅猛发展 城市化进程的迅速展开 成都已经开始从单一城市核心向多中心方向过渡 城区范围的扩大 催生出众多的居住板块 在城市总规下城东 城南作为主要的城市发展方向 双桥子板块 建设路板块 东湖板块 新希望板块 南延线板块等相继成为整个城市的热点居住区域 领演成都市房地产发展轨迹 在成都市城市总体规划中 虽然主城区以 一主两次多核 构建多中心城市空间发展结构 但对于本案所在城南及临近城东的区域占位 是近几年整个城市房地产发展的高热点区域 成都 区域与城市群空间结构关系 成都 5 31 2020 万科金色海蓉项目

7、营销策划报告 共238页第10页 伴随着各个居住板块的快速形成与发展成熟 各知名开发商相继进入城东 城南 一度令07年建设路板块领演整个成都市房地产市场 其次城南土地交易市场也屡创新高 市场高温的背后对于本案来讲 直接面临区域市场严峻竞争环境的层层包夹 建设路 工业搬迁 品牌聚集 竞争激烈华润二十四城东大街板块 城东CBD核心区 西部华尔街 未来的商务圈 规划成熟 多样产业组合 双桥子板块 成熟配套以双桥子为中心的商业配套成熟 土地释放量大 未来住宅供应区 望江 东湖板块 城市生态 文化聚集区以江景 河居为强势卖点 强调文化的 生态的居住环境 站南 新希望 桐梓林板块 高端区域 成熟度高较早开

8、发的热点区域 已形成成熟 高档的居家氛围 区域与城市群空间结构关系 新兴热点区域品牌集聚 城市中心区 配套成熟 城东CBD核心区 高端区域成熟度高 城市生态 文化聚集区 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第11页 东湖板块 望江板块 本案所在的东湖板块 除了受到周边各热点居住板块合围之外 同时也面临区域内所临近的望江板块与来自于自身板块内强有力的市场竞争威胁 东湖板块内 华润翡翠城启动了板块开发 经过该项目历经4年的影响 目前区域形象得到极大提升和认知 未来发展潜力巨大 华润翡翠城当前四期处于在售状态中 同时板块东北角的万达锦华城也有145套房源在售 位于本案板块北面

9、的望江板块中 望江橡树林以及即将面市的摩玛城也将对本案构成直接竞争威胁 区域房地产市场发展程度 望江橡树林 摩玛城 华润翡翠城 万达锦华城 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第12页 本案用地原为成都海蓉特种纺织品有限公司用地 整体区域位于成都房地产东南板块 区域路网交通发达 出行较为便捷 东至锦江 距离0 4公里南至火车南站东路 距离0 5公里西至科华中路 距离0 5公里北至二环路南四段与东五段交界处 距离0 9公里由宗地经长寿路至科华中路路口至人民南路四段1 5公里由宗地经高攀路南段 三环路1 7公里 宗地与天府广场物理直线距离5 4公里 宗地四至状况 一环路 二

10、环路 三环路 人民南路 5 4公里 0 9公里 1 7公里 1 5公里 新希望路 火车南站东路 锦江 0 4公里 0 5公里 0 5公里 1 3公里 科华中路 高攀路 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第13页 本案所临近的高攀路仅有19路城市公交线路 距本案0 65公里的成都市桂溪公交总站为区域出行带来极大的便利 其次周边红星路延线 二环路环线 科华路等重要道路车流量较大 按早 中 晚车流测量 对于来讲本案存在一定的噪音影响 宗地周边交通状况 高攀路路况航拍图 宗地紧邻高攀路 该路段属于双向四车道城市交通直线 现有城市公交体系仅19路经过 始发站位于金沙公交站至和平

11、小区 共28个站点 距离本案0 65公里处 为成都市桂溪公交总站 站内包括109 110 111 112 304 49 501 50 55 6 6区间 92 97路 共计13路公交线路 出行较为便捷 距离宗地分别为0 5公里 0 9公里的科华中路和二环路环线为双向6车道和8车道 车流量比较大 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第14页 桂溪公交站7条 二环路人南东站6条 科华路章灵寺站5条 及高攀路2条公交线路通达城东 西 南 北四个方向 路网交通体系发达 终点站为桂溪公交站的线路包括 经过二环路人南东站线路包括 经过科华路口章灵寺线路包括 经过高攀路线路包括 宗地周

12、边城市公交线路 49路 55路 62路 109路 111路 112路 304路 51路 52路 76路 79路 97路 114路 6路 92路 102路 307路 335路 19路 35路 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第15页 目前周边物业基本属于拆迁安置房或者是年代较为久远的物业 初步统计至少有1500户左右位于高攀路及航空路道路两侧 其中愿意在该区域继续居住的占88 面积需求70 90 占40 总价倾向30 45万占46 周边现有物业状况 1 教师苑2 拆迁小区3 航空路居民区4 高攀路居民区 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第1

13、6页 本案主要出行通道高攀路两侧城市电网密布 其次周边农贸市场 旧居民楼 7322厂 7322宿舍 华丰食品批发市场 废品回收站等对区域环境造成较大影响 同时也为该区域带来一定的社会安全隐患 与本案开发及区域发展形成不和谐因素 项目近河 但不临河 且临河段沿岸需要改造 与对岸东湖更是天壤之别 项目距直接竞争楼盘华润翡翠城直线距离不超过800米 对客户视觉冲击较大 目前此区域地理位置好 周边配套好 但整个小区域属于老厂区域 与周边发展极不和谐 片区原为工业区 项目东边及北边是军工7322厂 项目西边为高攀农贸市场和高攀路商务酒店 外来人口流动较大 有一定社会安全隐患存在 项目东边街道对面为732

14、2厂宿舍 7322厂外的废品回收站 大大影响了项目品质 且此区域房子多为老房子 整体层次不高 项目上方为西南食品城 其目前为成都市区最大食品批发城 人流量较大 存在有一定社会安全隐患 周边不利因素状况 废品回收站 军工7322厂 城市电网 批发市场 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第17页 站南片区 新希望片区 科华路商业圈 500米区域内基本生活配套及设施较为齐全 1公里区域内科华北路商业圈餐饮 娱乐等时尚消费较多 2公里区域内临近成都高档居住片区新希望片区 居住与商业氛围较浓 交通便利 北至望江公园 生态环境较好 宗地500米 3公里区域配套状况 万达广场商业圈

15、 500M 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第18页 500M区域配套 安琪儿妇产医院 高攀农贸市场 7322厂 东湖公园 百联天府 百安居 川大附中 伊藤洋华堂 永乐生活电器 美力 第二人民医院 宜家家居 富森美家居 望江公园 1KM区域配套 2KM区域配套 3KM区域配套 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第19页 在本案3 5公里范围内 拥有23家教育资源 教育等级从低到高层次丰富 就学便利 无疑为本案提供了较为有利的条件 1 成都五十中 现十二中分校 0 7公里2 成都纺织高等专科学校0 8公里3 成都航空职业技术学院0 9公里4

16、锦江区红专小学1 3公里5 劳动路小学2公里6 成都市棕北中学2 1公里7 龙舟路小学2 3公里8 省旅游学校2 3公里9 十九中2 5公里10 省财政学院2 6公里11 四川大学2 6公里12 成都十二中2 8公里13 市中华职业学校2 8公里14 得胜小学2 9公里15 新生路小学2 9公里16 四川省音乐学院3 0公里17 成都幼儿师范学校3 0公里18 省经济管理干部学校3公里19 四川省艺术学院3 2公里20 省运动技术学院3 2公21 四川教育学院3 3公里22 金陵路小学3 5公里23 华西医科大学3 5公里 周边教育资源配套状况 1 10 2 3 4 5 7 8 9 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 6 23 5 31 2020 万科金色海蓉项目营销策划报告 共238页第20页 本案周边临近锦江与沙河 同时与望江公园 东湖公园与沙河公园相隔较近 享有两河三公园的独特自然环境资源 1 沙河公园0 8公里2 东湖公园1 1公里3 望江公园2 1公里4 桦林生态园3公里5 神仙树公园3 4公里6 塔子山公园4 3公里7 花乡苑4 3公里8