《精编》苏州某项目市场研究报告

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1、上海华燕置业有限公司营销代理事业部敬呈 苏州枫桥青城项目市场研究分析报告 上海华燕置业发展有限公司营销事业部2008年9月 报告纲要 项目解读 房地产市场简介 区域房产市场解析 项目定位及分析 项目解读 项目概况及技术指标 项目基础资料 地址 新区长江路463号 何山路口 总用地面积12356 总建筑面积53139 地上建筑面积40354 地下建筑面积12785 地下1层6332 地下2层6453 建筑占地建筑面积30232 73 建筑密度53 绿地率20 面积6506 商业建筑面积9028 04 酒店式公寓 容积率3 27 停车位224个 地上134个 地下90个 建筑高度25 95米 项目

2、形态 2层商铺 6层酒店式公寓 局部7层 1F 22套商铺 2F 30套商铺 24套酒店式公寓 3F 100套酒店式公寓 4F 100套酒店式公寓 5F 91套酒店式公寓 6F 82套酒店式公寓 7F 78套酒店式公寓 8F 60套酒店式公寓 共计52套商铺 535套酒店式公寓 项目解读 项目地理位置 优越 本案 东侧 长江路西侧 新区公园南侧 何山公园北侧 何山路 行政中心区域 旅游资源区域 新区CBD区域 项目解读 项目周边环境 完善齐全 项目解读 项目交通环境 便捷 轻轨三号线建设 苏州轻轨三号线预计2015年通车 全程路线为 新区城铁站 浒墅关 鸿文路 泰山路 马运路 华山路 何山路

3、苏州乐园 狮山路 玉山路 竹园路 横山路 横塘镇 吴中西路 新郭路 友新路 宝带西路 宝带东路 迎春路 吴中东路 吴东路 娄葑镇 独墅湖路 国宾路 斜塘镇 莲葑路 苏胜路 金塔路 星塘街 沈浒路 苏虹东路 唯亭城铁站 项目解读 项目区域环境小结 商业机能 绿宝广场提供高档购物 餐饮休闲及娱乐设施 周边地块具有商业规划前景居住机能 本案周边已形成较多中高档住宅小区 居住氛围浓厚商务机能 随着次商业中心的前景的逐步呈现 以及轻轨何山路站点的实施 此区域的商务机能也将逐步呈现 小结 1 项目周边配套成熟 居住氛围浓厚 适合住宅类产品打造 2 地理位置优越 但处于城区边缘 对于酒店公寓 地段 是第一要

4、素来说 项目是否可行还需进一步市场论证 报告纲要 项目解读 房地产市场简介 区域房产市场解析 项目定位及分析 房地产市场简介 最新整体市场 表 8月苏州住宅类商品房成交状况 市场观望气氛浓厚 供应量增加 成交量继续萎缩 政策持续强硬 房地产市场的 冬天 真正来临 房企限贷令 建设用地闲置两年禁止发放抵押贷款 房地产市场简介 最新分区房产市场 表 8月份各区住宅类商品房成交状况 高新区共成交158套 较上月减少了165套 降幅为51 08 占全市总成交的6 02 房地产市场简介 最新分区房产市场 图 8月苏州各区住宅成交面积比例图 图 8月苏州各区域成交均价对比 从今年4月以来 全市月成交均价基

5、本呈现震荡整理下行的趋势 从波峰接近8000元 平方米一路下行到目前的6500元 平方米的位置 从目前市场运行情况看 处于7 8月淡季的苏州楼市并没有出现大的下滑 主要是因为目前这一价格基本是市场真实价格的体现 经过宏观调控以及市场自身的调整 水分 泡沫已比较少 因此也可以将6500元 平方米这一价格看作是苏州楼市的价格底线 从实际情况看 这一价格的构筑也还算比较稳固 随着 金九银十 的到来 销量肯定将有一定程度的提升 与之而来的便是成交价格的提升 因此未来一段时间 楼市均价将逐渐呈现上行的趋势 但是这种走势能保持多久 究竟又能走多高 那就要通过市场的实践来检验了 报告纲要 项目解读 房地产市

6、场简介 区域房产市场解析 项目定位及分析 区域房产市场解析 最新区域房产市场 表 8月份高新区住宅类商品房成交状况 图 2008年1 8月区域成交量走势图 单位 万平方米 8月新区成交量较上月有了46 60 的降幅 新区自5月以来 成交量呈现直线下降的趋势 8月出现今年以来的最小值 区域市场无新增供应 基本以目前在售项目维持 如 中锐 山水映像 新港 名墅花园 鑫苑 国际城市花园 等 但各自的成交量又相当有限 无新增供应的刺激 也直接导致了区域成交量的一落再落 区域房产市场解析 最新区域房产市场 图 2008年1 8月区域成均价走势图 单位 元 平方米 8月高新区的成交较上月有了3 17 的增

7、幅 由于区域内8月成交项目较为稀少 因此成交主体 中锐 山水映像 鑫苑 国际城市花园 等个别楼盘的成交均价便代表了区域本月的成交均价走势 区域各板块住宅产品主力面积区间分析 项目名称 国际公馆 嘉业阳光假日 主语城 尼盛青年城 君地风华 狮山板块 玉山板块 清水园 理想城 金光大道 湖畔翠庭 青山绿庭 金枫美地 何山板块 浒关板块 横山板块 西部板块 木渎板块 面积 中心区域以大面积户型为主 集中在120平米以上 非中心区域产品则以中小户型为主 区域房产市场解析 公寓市场 区域各板块住宅价格区间分析 4000 8000 9000 狮山板块 浒关板块 横山板块 西部板块 木渎板块 5000 60

8、00 7000 单价 元 玉山板块 何山板块 多层 高层 中心区域核心位置价格集中在8000元 以上 边缘位置价格在7000元 左右 而周边区域价格则主要集中在5000 7000元 之间 区域房产市场解析 公寓市场 总价 万元 国际公馆 嘉业阳光假日 主语城 尼盛青年城 君地风华 狮山板块 玉山板块 清水园 理想城 金光大道 湖畔翠庭 青山绿庭 金枫美地 何山板块 浒关板块 横山板块 西部板块 木渎板块 区域各板块住宅产品总价区间分析 50 60 70 80 90 100 110 120 40 130 140 150 中心区域的主力总价集中在70 125万之间 而周边板块的主力总价则主要集中在

9、35 70万之间 项目名称 区域房产市场解析 公寓市场 区域房产市场解析 公寓市场 目前项目区域内各楼盘均保持着80 90 的销售率 板块中心区域市场供应量小 潜在供应量同样较为有限 项目区域竞争占据优势 区域房产市场解析 酒店式公寓市场 全市 全市酒店式公寓分布图 1 海天广场酒店公寓2 和乔丽晶公寓酒店3 玲珑湾酒店公寓4 雅戈尔YARK公馆5 晶汇新屹酒店公寓6 御庭国际公寓7 青庭公寓8 丽晶酒店公寓9 狮山峰汇10 汇豪国际11 蓝调都汇12 凯悦公寓13 中翔商贸城14 国际服装城尚都公寓 15 摩登9916 自由之邑17 时代晶华18 富达大厦19 赛风公寓20 润亿皇朝 区域分

10、布特征 苏州的酒店式公寓在新区及工业园区分布较为集中 其他区域分布较为分散 区域房产市场解析 酒店式公寓市场 区域 老城区 老城区酒店式公寓中多为改造项目 目前多为商住混用项目或精装修公寓项目 整体品质较低 酒店式租金水平 较好 35 40元 月一般集中在25 30元 月目前并无在售的酒店式公寓 永达大厦该项目位于干将西路189号 共25 目前为商住混用 房型以1房1厅为主 主要面积为40 56 租金为 35 40元 月 自由之邑该项目位于阊胥路123号 包括28层及24层两栋公寓 有1 2 3房多种房型 面积为43 200 租金为 30 35元 月 1 摩登大厦2 自由之邑3 时代晶华4 富

11、达广场5 赛风公寓6 润亿皇朝 区域房产市场解析 酒店式公寓市场 区域 赛风公寓该项目位于阊胥路798号 主力户型为40 80 部分楼4 2米挑高复式机构 租金为 25 35元 月 时代晶华该项目位于金门路108号 共22 7 22层为公寓 以40 70 房型为主力户型 有少量130 340 租金为 30元 月 润亿皇朝该项目位于乔司空巷66号 共6层 目前为商住混用 主力面积为30 50 租金为45元 天 摩登99该项目位于人民路438号 共7层 为商住混用 主力面积在40 56 租金为35 40元 月 区域房产市场解析 酒店式公寓市场 区域 园区 园区项目多为服务式酒店公寓 开发商多是在整

12、体住宅项目中提供部分酒店式公寓 园区项目代表了苏州酒店式公寓的最高品质 区域内的酒店式公寓都提供专业酒店管理公司进行统一管理 1 五星级产权酒店 雷迪森管理 2 精装修酒店式服务公寓3 酒店式服务小户型4酒店式服务 1 晶汇新屹二期2 雅戈尔yark公馆3玲珑湾酒店式公寓4 海天广场5 和乔丽晶公寓 区域房产市场解析 酒店式公寓市场 区域 玲珑湾精英酒店公寓位于工业园区玲珑街1号 玲珑湾精英酒店公寓为玲珑湾花园25号楼 由苏州南都建屋有限公司开发 2006年竣工 全装修 共150套 主力房型为60平方米的一室一厅和95平方米的两室一厅 房间配备独立空调 本地有线电视 宽带网络 厨房器皿燃气 洗

13、衣机 影视设备等 配套设施包括餐厅 健身房 停车场 商务中心等 并提供叫车 房间打扫 被单更换等服务 租金报价为一室一厅680元 天 两室一厅980元 天 高新区 1 御庭国际公寓2 青庭国际公寓3丽景酒店公寓4 狮山峰汇5 汇豪国际 区域房产市场解析 酒店式公寓市场 区域 新区酒店式公寓基本沿狮山路分布 其中御庭国际公寓 青庭公寓 汇豪国际为品质较高之服务式公寓 其余皆为商住混用项目 目前区域内的租金 一般 35 40元 月较好 55 70元 月 狮山峰汇该项目位于高新区狮山路89号 共22层 主力户型2室 约86 租金为 35 40元 月 汇豪国际该项目位于高新区狮山路58号 共18层 4

14、 18层为公寓 主力户型1室 面积约35 45 租金为55 70元 月 御庭国际公寓由3幢12层小高层建筑 共200套高级全装修服务公寓 1 4房 2004年10月开盘 总建筑面积24 300平方米 配套设施包括游泳池 SPA 蒸气浴 高尔夫球场 网球场 高级西餐厅等设施外 御庭国际公寓还设有独立的专属会所 青庭国际公寓为 新地中心 的副楼 高26层 6 26层为服务公寓 主力户型为1室户 面积为85 90平方米 顶部二层为复式结构 面积在160 200平方米 房间采用五星级装修标准 内设中央空调 进口电梯 中央吸尘 24小时热水循环等 同时由第一太平戴维斯担当国际物业顾问 泛城 中国 住宅综

15、合服务提供营销代理服务 目前85平方米户型租金为约为5 000 6 000元 月 区域房产市场解析 酒店式公寓市场 区域 区域房产市场解析 酒店式公寓市场 区域 1 bossF馆2 国际服装城3 凯翔广场4 中翔商贸城 相城区酒店式公寓多依靠专业市场 为商住混用的项目 定位比较模糊 导致人流混杂 档次较低目前在售的酒店式公寓的价格为7500 8000元 凯翔广场层高2 9米 单层 复式5 2米 约有910个单元 单元面积面积40 100 售价7000 7500元 中翔商贸城一期已投入运营 二期于06年上半年开盘与一期类似 面积40 110平方米 目前销售率达80 售价 7500 7800元 区

16、域房产市场解析 酒店式公寓市场 小结 高品质的酒店式公寓比较匮乏 供应 土地供应趋紧 酒店式公寓供应量屈指可数 有部分高档酒店式公寓 供应 板块发展比较成熟 近两年商业供应量较小 众多大体量商业及住宅项目里顶级奢华酒店式公寓 供应 酒店式公寓仅限大社区的商业配套 体量多以3 5万 体量为主 酒店式公寓项目较少 相城主要依托专业市场 整体项目品质不高 供应 目前商业市场有待进一步发展 2010年后将会形成成熟的商业中心 老城区 高新区 工业园区 吴中 相城 报告纲要 项目解读 房地产市场简介 区域房产市场解析 项目定位及分析 项目定位及分析 项目分析 项目SWOT分析 优势 1 项目区域位置 区域环境较好 2 项目现及未来交通优势明显 轨道交通 3 项目区域居住氛围浓厚 生活配套完善 劣势 1 项目位于城区边缘 对项目酒店式公寓产品支撑有限 2 项目商业用地对打造住宅类产品 优势不明显 机会 1 项目区域内供应量小 无市场竞争压力 2 酒店式公寓产品在市场上接受度较高 市场行情良好 威胁 1 市场观望气氛浓厚 成交量价直线下滑 2 项目产品为投资类型产品 对于刚性需求的居住板块市场接受度