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1、中国土地储备行业风险报告（2009）摘 要一、土地储备行业基本情况（一）土地储备的定义土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。土地储备机构的定位是不以盈利为目的，并积极服务于政府。（二）土地储备的方式土地储备的方式，就是土地使用权由集体或城市其他使用者手中向政府集中的实现形式。现阶段，有以下几种形式：征用、收回、收购、置换。二、土地储备行业在国民经济中的地位土地储备行
2、业在国民经济中的地位和作用通过土地储备制度体现出来。土地储备制度是指政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法对取得的土地进行前期开发、整理，并进行储备，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种土地管理制度。（一）土地储备制度在城市土地管理中的主要作用提高政府对土地市场的调控能力；优化城市土地利用结构，提高土地利用效率；增加政府财政收入；落实耕地保护政策。（二）土地储备制度对房地产市场的调控作用土地储备制度所形成的政府垄断供给解决房地产市场结构失衡和市场价格畸形问题。土地储备制度采用市场机制对城市土地开展资本运
3、营将限制城市土地供应总量，消除“零地价”现象。土地储备制度对土地实行“统一管理”将解决房地产市场管理问题。三、土地储备行业发展环境（一）宏观经济环境1.宏观经济运行宏观调控政策转变；宏观经济总量增长速度下降；工业生产增长放缓，企业利润增速回落；投资保持较快增长，投资结构有所改善；国内市场销售增长较快，城乡消费旺盛；价格涨幅前高后低，下半年逐步回稳；进出口全年保持平稳较快增长，四季度增速回落较多。2.金融运行情况在金融方面，储蓄存款持续向银行体系回流，居民在资产选择方面的流动性偏好特征明显。2008年的货币政策出现了从“从紧”到“适度宽松”的巨大转变。四、土地储备行业政策环境分析（一）重点政策土
4、地储备管理办法新增的内容亮点有：对土地储备的内涵进行了界定；允许土地储备机构进行融资；允许临时使用储备土地；规定财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。国务院关于促进节约集约用地的通知，重点明确了五个方面的政策措施：按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制；强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用；加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。关于金融促进节约集约用地的通知要求，严格商业性房地产信贷管理，严格农村集体建设用地项目贷款管理，同时加强金融支持，切实促进节
5、约集约用地。（二）政策未来发展趋势进一步完善和健全土地储备制度的法律法规体系；进一步细化和明确有关文件内容，增强土地储备政策的可操作性；加强土地市场需求预测，制定土地供应计划；建立土地储备的运行绩效评价监控体系。五、土地储备行业发展情况（一）土地供给分析及预测土地的供给通常分为自然供给和经济供给。自然供给是相对稳定的,不受任何人为因素或社会经济因素的影响,因此它是无弹性的。经济供给是变化的,有弹性的,并且不同用途土地的供给弹性是不同的。土地经济供给的影响因素有：各类土地的自然供给；利用土地的知识和技能；社会需求；产品价格；土地利用计划；土地供给者的行为。增加土地经济供给的措施有：扩大土地利用面
6、积；提高集约经营水平；建立合理的土地制度；调节悄费结构；利用新技术；保护土地资源。我国土地的人口承载力使中国土地的自然供给极其有限。但建国以来，我国的国土资源得到了极大地开发、利用和治理、保护。但土地利用尚存在许多问题。只要积极清理和处置闲置地，土地储备的供应在未来20092010年的时间里还是有保障的，但国土资源总量十分有限，关键是要提高土地储备机构的土地处理效率和下游行业的土地利用效率，同时规范土地征收的制度和执行过程。2009年土地供给情况可能会呈现以下特点：房价地价双重下降；土地供应结构失衡；严守耕地红线。（二）土地需求分析及预测19982004年，我国房地产企业土地购置面积一直保持增
7、长，但增长率趋于下降，2005、2006年土地购置面积出现负增长，2007年又强劲增长，达到近十年来的峰值。与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年土地市场开始恢复理性，房地产开发企业购置与完成开发土地面积增速持续回落。国家统计局发布的数据显示：2008年1-12月全国房地产开发企业购置土地面积36785万平方米，同比下降8.6%，增幅同比下降19.6个百分点；完成开发土地面积26033万平方米，同比下降5.6%，增幅同比下降6.3个百分点，随着行业景气度的回落，房地产企业购置和拓展土地储备的速度正在放缓。因此，土地储备行业的需求在经历了长期持续性高增长之后，增长速度正在减慢。
8、受全球金融危机冲击和中国拉动内需经济政策的综合影响，预计2009年土地需求仍将低迷，但中国城市地价有望在持续低迷后趋于平稳。（三）土地市场运行主要特点我国的土地市场同经济的发展呈正态相关关系，土地市场化的演进轨迹就是市场配置土地的范围扩大和市场行为规范的过程。土地的市场化进一步加深，土地作为宏观经济的调控手段的作用日益加强，国家对土地监控力度加大。（四）土地市场总体发展趋势预测市场化配置土地资源进一步完善，市场形成土地价格的范围进一步扩大，土地市场的制度建设将取得实质性进展。土地作为宏观调控的重要手段将会发挥更大作用。土地的价格在中国的工业化、城市化进程中将呈不断上升趋势。六、2008年重点城
9、市土地市场情况分析2008年北京市土地市场近10%的商业住宅地块流拍，保障性住房用地交易不活跃；成交结构明显调整，住宅类地块增两成；楼面价格波动幅度不大，同比略有上升；底价拿地现象增多，开发商拿地更加谨慎；老城区地块规划限制多，远郊区地块被看好；土地成交价格走势呈小W字形，特殊月份价格波动较大。2008年上海市共出让土地317.9035公顷，地块共计62宗。2009年上海市土地市场展望：经适房对地价有冲击；地价下调暂不影响房价；储备充足，回暖还需时日。七、土地储备行业风险分析2009年宏观经济具有下滑的风险，而土地储备行业特有的信贷风险为：政府信用风险、政策性风险、法律风险、操作风险和资金运作
10、风险。八、信贷建议（一）行业总体授信原则出于对土地储备行业风险及房地产市场景气程度的考虑，应当适当限制向欠发达地区中小城市的土地储备中心贷款；针对具体项目，采用土地抵押方式，选择在收购时就已经有意向下家的项目，拍卖一笔，回收一笔，保证银行在行使债权时始终处于主动地位；尽可能实现资金的封闭运作，限定地方土地局及财政部门的土地出让金专户在授信行开立；注重对储备中心经营情况的动态监控，如负债规模的变化，地产市场的大环境，政府的负面干预，储备地块优劣及来源等。（二）风险防范建议加强贷前调查评估，合理确定贷款额度；完善贷款担保手续，落实第一还款来源；落实贷款用途监控；落实土地拍卖款；探索多渠道融资，合理
11、分散信贷风险。目 录第一章 土地储备行业基本情况1第一节 土地储备的概念1一、土地储备的定义1二、土地储备的方式1第二节 2008年土地储备行业在国民经济中的地位2一、土地储备制度在城市土地管理中的主要作用2二、土地储备制度对房地产市场的调控作用3第二章 2008年土地储备行业发展环境分析4第一节 2008年宏观经济环境分析4一、宏观经济运行分析4二、金融层面分析6第二节 2008年土地储备行业政策环境分析11一、重点政策汇总11二、重点政策及重大事件分析12三、政策未来发展趋势14第三章 2008年土地储备行业发展情况分析16第一节 2008年土地供给分析及预测16一、供给情况分析16二、供
12、给情况预测22第二节 2008年土地需求分析及预测25一、需求情况分析25二、需求情况预测26第三节 土地市场运行主要特点28第四节 土地市场总体发展趋势预测31第四章 2008年土地储备行业产业链分析32第一节 从土地供应解读我国房地产市场32一、房地产市场和土地市场的关系32二、我国采取的土地政策32三、我国土地政策对房地产市场的影响作用分析34四、结论38第二节 2008年房地产市场运行情况39一、房地产行业综合景气度分析39二、房地产市场供给情况分析41三、房地产市场需求情况分析47第三节 2009年房地产行业发展趋势预测55一、房地产市场将步入较长时间的调整期55二、房地产行业主要调
13、控政策预测55三、房地产投资增速继续下滑 短期内房价将进一步下调57第五章 2008年重点城市土地市场情况分析59第一节 北京市土地市场分析59一、2008年北京土地市场成交情况综述59二、2008年北京土地市场特征分析59第二节 上海市土地市场分析64一、2008年上海土地市场回顾64二、2009年上海市土地市场展望64第三节 大连市土地市场分析66一、大连市土地成交情况概述66二、2008年大连市土地储备中心完成的主要工作及特点66三、2009年大连市土地储备中心主要工作任务67第四节 深圳市土地市场分析69一、2008年深圳市土地招拍挂情况分析69二、2009年深圳市土地供应计划70第五
14、节 南京市土地市场分析71一、2008年南京市土地交易概况71二、2009年南京土地市场展望72第六章 2008年土地储备行业风险分析74第一节 宏观经济波动风险74第二节 土地储备信贷风险75一、政府信用风险75二、政策性风险75三、法律风险76四、操作风险76五、资金运作风险77第七章 信贷建议78第一节 行业总体授信原则78第二节 风险防范建议79一、加强贷前调查评估，合理确定贷款额度79二、完善贷款担保手续，落实第一还款来源79三、落实贷款用途监控79四、落实土地拍卖款79五、探索多渠道融资，合理分散信贷风险80附 表表12007-2008年国家土地储备相关政策与规范化文件汇总11表2
15、2007年中国土地状况17表32007年各地区土地利用情况19表4全国部分城市2009年供地计划21表5我国出台的主要土地政策、内容及其政策效果（1999-2008）33表62007年4季度-2008年4季度全国企业及房地产企业景气指数39表72007年12月-2008年12月房地产综合景气指数及主要分类指数走势40表82007年12月-2008年12月城镇固定资产投资/房地产开发投资及同比增长情况42表92008年1-12月不同用途房地产投资完成额及同比增长情况43表102008年全国房地产开发企业资金来源及同比增长情况45表112007年12月-2008年12月累计全国商品房销售面积及同比增长情况48表122007年12月-2008年12月累计全国商品房销售额及同比增长情况49表132008年4季度70个大中城市房屋销售价格指数52表14北京2008年成交地
