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1、徐州阳光世纪苑项目市场报告ARUN上海安瑞投资咨询有限公司2004年3月目 录第一部分 徐州市场宏观环境第二部分 徐州住宅市场总论第三部分 徐州住宅区域市场分析（一）市 中 心 区（二）二/三环线以内区（三）二/三环线以外（四）南 区第四部分 风华南园项目第五部分 贾汪阳光世纪苑项目第一部分 徐州市场宏观环境 一、地理环境徐州位于东经11622,北纬3343-3458。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有
2、南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。徐州市位于华北平原的东南部，域内大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北向东南降低，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在3050米之间。徐州境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北.徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14度，四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。 徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。二、行政区划徐州总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11
3、%，其东西长约210公里，南北宽约140公里，其规模为江苏省五个特大城市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市；五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包围，位于中心地段；但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。三、经济环境1、 徐州市国民经济在过去几年中持续稳定增长，运行质量进一步提高。虽然与自身比较取得了长足的进步，但整体经济水平在江苏省也属于中等偏下的水平，尚有较大潜力可以挖掘。“九五”以来，全市经济始终保持两位数以上的高位增长，国内生产总值先后突破600亿元、700亿元，正向80
4、0亿元的新台阶迈进，人均GDP突破1000美元。2002年，全市国内生产总值完成791.44亿元，比上年增长11.8%。财政收入完成65.56亿元，比上年增长23.5%；其中地方财政收入完成33.68亿元，比上年增长34.9%。徐州经济虽然与自身比较取得了长足的进步，但与同省的各城市比较，许多经济指标明显处于劣势，整体经济水平在江苏省也属于中等偏下的水平，尚有较大潜力可以挖掘。2、三次产业全面发展。2002年三大产业全面增长，第一产业稳定增长，完成增加值134.05亿元，比上年增长6.3%,。第二产业仍是推动经济增长的主要力量，完成增加值367.31亿元，增长11.3%。第三产业发展优势明显趋
5、强，完成增加值290.08亿元，增长11.4%。产业结构调整进一步优化，随着工业、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加。第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例有2001年的17.6：45.8：36.6调整为16.9：46.4：36.7。3、房地产业在国民经济中的比重较低，发展较为缓慢。徐州房地产业在1999年取得了较快的增长,随后稳步增长,但发展速度较慢.房地产业实现增加值25.2亿元，占国内生产总值的3.2%，房地产业还没有成为徐州市的主导产业之一。在房地产业成为各大城市支柱产业的今天，徐州的房地产业发展程度较为不足，但随着经济的发展，人们的住房需求增加，
6、徐州的房地产业具有相当大的发展潜力。四、人文环境1、历史沿革“自古彭城列九州，龙争虎斗几千秋”。徐州历史悠久，帝尧时为大彭国，有2700多年的建城史，是江苏境内最早出现的城邑。这里是上古养生学家彭祖的封地，汉代开国皇帝 刘邦的故里，西楚霸王项羽的旧都，具有深厚的历史文化积淀。据史料记载，从公元前21世纪的夏朝大彭国彭伯寿与西河武观在彭城兵戎相见开始，到楚汉相争、三国交兵，再到抗日战争中的徐州会战和解放战争中的淮海战役，发生在徐州规模较大的战役有400余起，产生了大量的军事家和经典战例，使徐州在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。2、人口状况截止2002年全市户籍人口904.44万，其中非农业人
7、口250.30万，占人口总数的27.7%。徐州人口以汉族为主。据第四次人口普查资料，全市汉族人口比重为99.82%，另外还有回、苗、布依、满、蒙古、土家等个少数民族，占全市总人口的0.18，其中尤以回族人口居多。五、交通环境1、徐州外部交通环境优越，徐州素有“五省通衢”之称。京沪、陇海铁路在此交汇，京、杭大运河傍城而过，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。徐州铁路运输占有重要位置，陇海、津浦两大铁路干线在此交汇，始发上海、 北京、青岛、武汉等大中城市的客运列车16对，徐州铁路货运编组站是全路第二大枢纽，有调作业量居全路首位。徐州境内有国道5条，省道20条，通车公路总里
8、程1.2万公里，其中一级公路 500余公里，二级公路714公里。公路通车里程在江苏省处于领先地位。 国内一级航空干线大型民航空港徐州观音机场，已开通至北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、成都、昆明等航线，并积极发展海外专、包机业务；大郭庄联航机场也可起降大中型客机，已开通至北京、惠州航线徐州内河航运发达，有黄金水道之称的京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4 个内河大港，年吞吐量2000多万吨。2、徐州市区交通状况得到相当大的改善。淮海路、黄河南路、建国路、湖北路、中山路、西安路、复兴路以及二环线、三环线等主干道纵横交错，构成了徐州市区的交通网络，这些道路基本都已完成改造，路况
9、较好，行车方便。中心地段和主干道路况较好，但主干道的绿化做得不够，市区次干道道路陈旧，交通环境欠佳。需要改造的力度较大。城市公共汽车营运线路较多，基本能抵达市区各重要地点。但营运公交车还需改善，行车路线和车次规划需优化设置。六、消费环境 1、市区居民收入与消费分析2002年市区居民收入增加，人民生活质量继续提高，居住环境有所改善。据抽样调查，城市居民人均可支配收入达到8037元，增长5.5%，人均消费性支出5922元，增长5.6%。2、市区居民消费结构分析恩格尔系数较低，生活消费支出结构发生变化不大，居民生活水平和消费结构有待欲于改善，吃穿住等基本消费所占的比重较大。但随着经济收入的增加，人们
10、对住房、娱乐的有更强的消费需求，特别是住房两年间增长了6.5%，但与发达城市比较，平均住房支出占生活消费支出的的比例还有较多的上升空间。住房需求潜力较大，在未来相当长的时间里住宅市场将长呈上升的发展趋势。宏观环境研判：徐州的经济发展具有北方工业城市的显著特点：持续、稳定增长，但活力较为缺乏，发展的速度较为缓慢。由于徐州的人文历史久远，发展的束缚较多，质变的酝酿需更长的时间；但徐州已具备了很好的发展基础，四通八达的地理位置，学习交流机会较多，经济基础较好，同时教育科技力量雄厚，人口素质在不断提高。在振兴老工业基地的经济环境下，随着江苏省整体经济发展的带动，徐州优越的交通环境所带来的经济活力以及政
11、府积极、开放的政策，可以预见在未来几年徐州的经济将进入快速发展阶段，在第二产业快速发展发展的同时，第三产业的发展将为徐州经济作出重大的贡献，这些都将为房地产业的发展创造很好的外部环境。第二部分徐州住宅市场总论一、徐州住宅市场总体分析1、徐州住宅市场总体发展论近几年，徐州市城市建设发展迅速，宏观经济形势看好。房地产市场也呈现出良好的发展势头，随着住房货币化政策的进一步到位，以及住宅消费信贷制度的逐步完善，各类住房消费持续增长，新旧住房全面动销，已基本形成以存量带动增量，住宅一级市场和二级市场联动的良性循环。随着经济的发展和人口的增长，住房需求增长迅速。进入“八五”，中国经济一路走强，居民生活水平
12、不断提高，人均可支配收入增长迅速，居住逐渐成为国民的主要消费支出，国家一系列利好政策促进了中国住宅市场的迅猛发展。 “九五”期间徐州房地产开发具有标志性意义的时期，住宅产业发展迅速，居住条件不断改善，同时房地产开发也蓬勃发展。 城市平均居住面积保持增长势头，尤其在1997年后，居民平均居住面积增幅较大，至2000年末已经达8.91/人，居民住宅条件得到较大的改善。但与其他发达城市的居住水平还有差距，还有很大市场需求空间。由于2001年的市场供应量和市场需求增长较大，居住水平出现了阶段性的顶点，这也是对房地产市场的一次试探。但由于供应量巨大，消化较慢，同时徐州房地产的市场化程度较低，其他因素的影
13、响也较大， 致使2002年的市场有所回落。2、 徐州住宅市场供应状况分析房地产投资额在1993年开始迅速发展， 90年代的前中期呈稳定上升趋势，在1998年以后，开始出现较大幅度的增长一直到2001年的22.9亿元，完成了第一拨快速发展，从2002年稍有回落后，房地产投资进入了新一轮的快速发展中。从中可以看出徐州的房地产在稳定、持续、有续的发展。市场前景被普遍看好。徐州房地产市场供应量整体呈上升趋势，在1986、1999年和2001年经过几次大的飞跃，虽然其中存在部分的泡沫成分，但从徐州近几年的稳定供应情况可以看出，徐州房地产业已经进入稳步发展时期。从1997年开始，徐州的房地产进入高速发展期
14、，但发展过程高低起伏，呈现出波浪式的走势。住宅市场供应分析图 (单位：万平方米)房屋施工面积整体升呈增长趋势，2001年的增长数量较大，2002年出现了回落但与2000年相比较还是有一定量的发展。住宅供应量占施工房屋面积的比例2000年和2001年分别为48.7%和49.5%，但2002年的比例下降为40.4%；说明供应量仍呈增长趋势，市场更趋多元化发展。3、徐州住宅市场交易状况分析房地产交易额创新高，存量房交易十分活跃。截止2001年12月底，全市房地产交易实现20711宗，建筑面积185.25万平方米，交易金额22.16亿元，其中交易额比去年增长8%，实现了快速增长，尤其是商品房和房改房上
15、市，成为2001年房地产市场的两个消费增长点。二手房市场发展势头良好。随着房地产二级市场的开放，二、三级市场的联动作用已经愈发明显。逐步实现了高收入者住上商品房、中低收入者住上经济适用房和安居房、特困户住上廉租房的梯级住房消费。三、徐州住宅市场需求分析A、市场需求影响因素调查1、 收入阶层与购房支出关系平均住房支出占生活消费总支出的12.8%，住房支出还没有成为居民消费重点，说明需求潜力巨大。低收入阶层实际生活消费支出高出可支配收入18%，住房支出达219元；中等收入阶层住房支出仅845元，比平均支出（760元）11%；高收入阶层住房支出最高，为1179元，这与其高收入有关。最低收入阶层住房支出占生活消费支出的7.6%；中等收入阶层占15%；最高收入阶层占9.5%。由此可以得出，徐州市住房支出仍然处于较低水平，市场潜力巨大。低等收入阶层将在一定时期内为购房主流，成为徐州住宅市场最具潜力的生力军
