《精编》上海市房地产市场调查报告

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1、上海市房地产市场报告 二OO九年七 八月双月刊 精品资料网 专业提供企管培训资料 2 目录 Part1近期热点回顾 Part2宏观市场走势 Part3相关板块信息 目录 豪宅 星河湾 8月8日开盘继广州 北京之后 知名豪宅开发企业星河湾正式进入上海市场 其第三个项目 上海星河湾在09年8月8日正式对外发售 作为一家八年打造二个项目的开发企业 其对产品的近乎偏执的态度获得了业内的一致认可 之前两个项目也获得了巨大的成功 以创造艺术品的态度来做房产 是该企业一贯的态度 因此 对于星河湾首个上海项目 各方面对其的关注度持续升温 突破房地产 唯地段论 一个新的星河湾神话已经呈现在我们面前 近期热点 宏

2、观市场 相关板块 优秀案例 关键词 简讯 点评 精品资料网 专业提供企管培训资料 二套房贷收紧 利率全面上浮10 8月成为房贷政策的拐点 各地银监局已经回归到第二套房首付四成 利率上浮10 的原标准 甚至部分银行对申请高价房贷款的极少数纯投机客已经实施上浮10 的 惩罚性 利率 随着上半年楼市的回暖 各家银行的房贷额度发放基本提前完成了指标 下半年开始便有了房贷收紧的传言 目前来看 不光是由于额度问题 更为了制约房价的拉升 银行重新开始收紧二套房的贷款 首付三成和七折的贷款利率审查更加严格 这样一来反过来对下班年的楼市将起到一定的抑制作用 成交量相比上半年会有一定的下降 近期热点 宏观市场 相

3、关板块 优秀案例 关键词 简讯 点评 70 90 政策或松绑6月中旬 在上海宝山的土地专场推介会上 首次传出商品住房 70 90 政策将在上海松绑的消息 知情人士透露 尽管没有书面文件 但根据上海市有关方面的精神 在当天推介的土地将不再规定 70 90 比例 在市场稳定的前提下 一旦真正放宽 70 90 的小户型政策 一来将大大激励开发商拿地的热情 未来的土地市场竞争将更加激烈 地价也将一路走高 二来少了小户型的约束 开发商在产品户型的开发上将越发丰富 新一轮的户型变革蓄势待发 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 关键词 简讯 点评 精品资料网 专业提供企管培训资料 经济适用房 出租上海已

4、明确规定 关于经济适用住房的房地产权利人 试行办法 第二十八条第二款规定 经济适用住房的房地产权利人 同住人不得将经济适用住房擅自转让 出租 出借 赠与或者改变房屋使用性质 不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权 这也即意味着 经适房的住户必须始终和申请人保持一致 上海的经适房基地 大型居住社区目前虽大多数都优先考虑布局在轨道交通沿线 但初期仍存在交通 教育 医疗等条件上的诸多不便 在此情形下 既不能住 又不能租 势必给经适房实际效果大打折扣 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 关键词 简讯 点评 华润 南翔拿地8月27日 华润置地力压金地 万科等劲敌 将嘉定南翔推出的总计28 5

5、3万 地块一并收入囊中 总价35 22亿元 其中两幅纯住宅地块的占地面积分别问5 11万 和6 82万 容积率约为1 5 而三幅相邻的商住地块的面积约为16 6万 容积率范围约为1 8 2 2之间 该地块总价21 02亿元从土地价格来看 本次华润置地拿下的纯住宅用地土地单价已超过8000元 而目前区域内标杆项目金地格林风范城的装修房售价也仅为13000元 可以预见在未来的1 2年内 南翔镇的公寓价格将有大幅上涨 单价过2万的项目即将出现 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 关键词 简讯 点评 精品资料网 专业提供企管培训资料 土地政策 限制地王9月份起 上海将陆续出台土地政策 采用 增供给

6、 抑囤地 预申请 三箭齐发 要限 地王 稳定楼市 虽然从理论上说 增加土地供应量等土地政策对于抑制高房价有一定的作用 但是从以往的政策效果来看 究竟能起到多大的抑制作用 我们持谨慎的态度 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 关键词 简讯 点评 整体概况 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 7 8月土地成交信息 整体概况 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 7 8月土地成交信息 根据比较显示 如今的地面楼板价和周边楼盘的均价非常接近 若根据如今这样的成本进行销售 利润很难得到保障 国家颁布规定 所购土地两年内必须开工 意味着未来2 3年内以上土地将建成商品房进行销售 依据以上推论 可

7、以看出开发商对未来房地产发展有一个较好的预期 所购土地的开发商基本为国有企业或上市集团 雄厚的资金基础也决定开发商有信心以这样的价格买地 由于今年商品房市场的好转 带动了土地的成交情况 估计在未来上海的土地出售情况会更加活跃 根据最新消息 9月初长风7C地块拍出70亿的天价地块 这样一个土地成本必定推动整体上海的房地产均价 精品资料网 专业提供企管培训资料 11 09年上半年 上海商品房基本上属于去库存的阶段 随着政策的宏观调控 市场刚性需求逐渐的释放 商品房成交量的递增 上海房地产的均价也在逐月递增 在09年5月至6月之间 由于商品房价格的连续攀升 消费者的购买欲再一次受到抑制 成交量在七八

8、月份开始回落 八月份时 供求比基本上达到1 1 参考大部分区域在9 10月份陆续会有楼盘推出 相信金九银十会带来成交量的反弹 针对8月份均价大幅度攀升的情况 主要由于目前上海房地产豪宅火热的现象造成 星河湾 黄浦湾 御翠豪庭等豪宅的持续推盘 对全市房地产均价产生较大影响 9月的豪宅市场在量能和价格上可能继续升温 外滩九里 海珀日晖 上海嘉里华庭第五座 新华路1号鹏利海景 四季雅苑均会在9月推盘 上海房地产的均价可能会得到进一步的提升 近一年普通公寓走势 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 整体概况 12 7 8月全市新推公寓房源项目列表 部分 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 整体概

9、况 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 7 8月成交面积前十楼盘 整体概况 精品资料网 专业提供企管培训资料 14 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 7 8月供应面积前十楼盘 整体概况 比较发现 图中5个楼盘 汉斯国际 星河湾 东方城市花园 金地格林 滨海名邸 同时出现在成交面积榜单和供应面积榜单内 说明如今市面上的大盘推出后均在2个月内得到很好的去化 对于另外5个楼盘 基本上推盘时间都在8月中下旬 故未出现在成交面积十强榜单 但交易情况均较好 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 7 8月区域成交面积排行 整体概况 虽然松江地区排行前十的楼盘只有保利西子湾一个 但是整体的成交水平

10、较好 除了西子湾成交量在3 7万之外 成交量在5000平方以上的楼盘有23个 所以楼盘成交总量第一 浦东地区排行第二主要由于一些大盘的推出 星河湾 东方城市花园 天河湖滨花园的成交面积即占去了总量的一半 比较各个区域 唯有浦东区域的成交面积占比和成交套数占比相差一个百分点 表明该区域的房型和其他区域的房型相比较大 原因即这两个月间 浦东推出的例如新河湾之类的高端大房型楼盘所致 精品资料网 专业提供企管培训资料 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 7 8月各房型供求一览 整体概况 受7090政策的限制 如今市面上的主流产品为小户型的两房 这样一个产品也更被顾客所接受 两房中值得一提的是诞生了

11、大量的2 1房 这也是如今市场比较流行的创新方式 别墅市场 联排别墅的供应面积是最大的 但是依然存在30万方的市场空缺 所有房型中 唯有五房的房型是供大于求的 其中未必说明五房的市场较差 只是在8月份中 例如星河湾的一些高端品质的楼盘推出并未在8月份完全去化所致 17 7 8月份 全市各环线的供求状况普遍供小于求 但总体来说差距不大 供求之比差距最大的内环内 达1 2 28 而差距最小的为内中环 为1 0 83 另外 内外环1 1 27 外郊环1 1 20 郊环外1 1 26 从成交的数量来说 外环以内的各个环线成交量较为接近 而外郊环的商品房在消费者眼中的性价比是最高的 成为供求的主力区域

12、数据显示 各个环线中 只有内中环区域是供大于求的 并非因为内中环所推房源质量不好 主要是由于在8月底星河湾的推出并未在8月完全去化所致 近两月各环线供求和价格比较 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 整体概况 精品资料网 专业提供企管培训资料 18 内环内走势 由于地理位置的稀缺性 内环内的均价一年来只升不降 而7 8月份在黄浦湾 御翠豪庭等楼盘的推动下 均价达到了3 7万 今年累计供求不1 3 7 8月份达到1 7 而成交量也相比09年初 有着很大程度的提升 09年第三个季度开始成交量一直保持在18000平方米左右 而供应量除了09年6月份有一次大规模的推盘 基本上其他时间段里新增量都在

13、五万平米以下 在接下来的9 10月份会有一定量的豪宅推出 面对现金这样的一个市场 内环内的价格必然随着其稀缺性只升不降 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 环线走势 19 从房型面积分析 近两月所成交的户型大小与以往相比相对偏小 除了黄浦湾公寓的户型达到300多平米之外 其余户型均相对偏小 9月份之后 前两位楼盘均有大户型房型推出 均价起伏较大 黄浦湾公寓和翠湖天地嘉苑属于豪宅类型 均价较高 而其余楼盘在今后还会推出优势户型 预计均价会有所提升 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 环线走势 内环内近两个月前五楼盘 20 09年至今内中环的新增供应总量约为70 8万 而成交量为126 7

14、万 供求之比为1 1 78 经历了上半年内中环严重的供不应求之后 造成商品房均价的持续攀升 8月份由于星河湾荟苑的推出 均价达到了3 5万 开发商也加大了内中环的商品房供应 但是由于价格的攀升 成交额受到一定程度的抑制 7 8月份回落至17万平方米左右每月 8月份内中环大幅度的波动缘起于8月底星河湾的推出 造成市场供大于求以及价格飙高的现象 预计在9月份将会很快的去化完全 内中环走势 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 环线走势 精品资料网 专业提供企管培训资料 21 前5名楼盘有4个楼盘的区域在浦东 随着两个中心以及大浦东的概念提出之后 浦东的房地产发展得到的明显的提升 星河湾顶级豪宅的

15、推出将内环内的整体均价得到明显的提升 除星河湾外 内中环的项目明显平均单套面积更小 结合其16000 20000元左右的单价 200万左右的总价成为对居住环境和地段有一定要求并且具备一定购买力的购房者的首选区域 内中环前五楼盘 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 环线走势 22 中外环走势 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 环线走势 经历了3月份的大面积开盘之后 中外环普通公寓的供应量逐渐降低 8月份有所回升 汉斯国际公寓的推盘一定程度上缓解了该区域供不应求的局面 09年8月份之前中外环的新增供应量为117 5万 成交总量为162 6万 供求比为1 1 38 中外环的情况和内中环有些

16、类似 8月份均是供大于求以及均价得到了大幅度的提升 主要原因还是因为大盘 汉斯国际公寓的推出 精品资料网 专业提供企管培训资料 中外环前五楼盘 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 环线走势 除汉斯公寓之外 其余热点楼盘都是小户型设计 这也间接证明汉斯公寓热销的原因 除汉斯国际公寓之外 内中环热销楼盘均价也控制在1 4万左右 宝山区域有三个热点楼盘推出 随着轨道交通的建设 宝山这块区域已经越来越受到市场的认可 24 09年8月份之前 外郊环共新增公寓377 8万 总销售557 1万 供求比为1 1 47 但由于基数较大 实际供求缺口约为179 3万 截止至8月份为止 外郊环均价已突破一万元 相比于今年年初 增幅达到32 和其他区域一样 成交量在今年下半年逐渐降低 8月份供需基本上成为1 1 从年初至今 受市场影响较小 没有较大的波动 7 8月份成交量降低也是一个正常的市场走势 主要原因为外郊环的成交主要以刚性需求为主 泡沫较少 整个外郊环市场的波动不是很大 外郊环走势 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 环线走势 外郊环前五楼盘 近期热点 宏观市场 相关板块 优秀案例 环线走势