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1、联东集团北京顺义总部基地规划方案 专题研究规划方案 区位分析土地价值分期开发容量测算建筑高度交通系统空间尺度景观系统 专题研究 1 区位分析 紧邻首都国际机场对外联系便捷邻国展 空港办公区位于空港物流片区内地块适合开发办公未来发展潜力巨大 地理位置 项目地块 空港物流产业片区 机场 国展办公区 空港办公A B区 北京MAX空港企业园 新国展 紧邻国道京密路 方便通达顺义 平谷 怀柔 密云紧邻城市地铁15号线 与市区联系紧密毗邻机场北线 京承高速 六环等交通要道 通达机场 市区 昌平 承德等地对于公司产业发展依托机场平台的企业具吸引力 京密路 六环 京承高速 京平高速 地铁15号线 本项目位置
2、五环 机场第二高速 地铁13号线 顺义区 机场北线高速 机场专线 区域交通 1 区位分析 六环 本案 铁匠营新村 医院 区域配套设施 1 区位分析 后沙峪地区配套设施齐全周边配套设施匮乏 距后沙峪配套较远地块西侧城市绿化带与产品结合 增加附加值 提高卖点 公园 绿化 空地 开关公司 保安宿舍 地块周边交通便捷 与市区 郊区 国内 国际无缝接轨 便于对外联系促进公司业务发展位于物流产业片区内 毗邻国展 空港办公区 本案对物流 策划展览类企业具有吸引力产品充分利用西侧城市绿化带 提高园区卖点地块综合价值高 未来发展潜力大 结论 1 区位分析 基地交通 2 土地价值 南 北 东侧紧临规划路南侧规划路
3、已开通北 东侧规划路何时开通未知 火沙辅线 蔚然南路 铁兴西街 京密路 规划路 裕民大街 X X 天竺路 铁中街 地铁15号线 本案 规划路 规划路 G 基地周边现状 西侧 紧邻110m宽城市绿化带 环境品质最好南侧 紧邻现状规划路及少量现状建筑 环境品质较好北侧 现状绿地 环境品质较好东侧 紧邻保安宿舍等现状建筑 环境品质较差 西侧城市绿化带 东侧保安宿舍 本案 东侧铁匠营新村 北侧现状绿地 南侧现状规划路 南侧现状3F宾馆 2 土地价值 2 土地价值 企业形象展示面 商业价值 外部环境品质 分项价值 综合价值 2 土地价值 南区 西区布置独栋北区布置独栋 类独栋中区布置类独栋东区布置叠拼
4、可售办公 商务楼 商业 首选南区结合分期开发 北区可考虑部分商业 现状规划路 110m宽城市绿化带 独栋 现状建筑 现状建筑 面积大 对外属性强布置在南区 类独栋 独栋 商务楼 商业 叠拼 独栋 类独栋 现状绿地 3 分期开发 影响因素 土地价值市政配套 现状道路 市政电力 给水 污水 中水管线 商业配套销售策略先期投入周边中近期发展 3 分期开发 北区 南区 南北分 先开北区 后开南区 开发顺序 分期依据 受规划路建设情况影响 北区土地价值相对较低市政给水 电力管线位于地块北部北区含独栋 双拼 叠拼三类产品 满足销售需求 存在问题 需在西侧加开临时路 初期投入高受规划路建设情况影响 一期商业
5、价值相对较低 现状规划路 110m宽城市绿化带 现状绿地 现状建筑 现状建筑 示范区及售楼处位置示意 3 分期开发 示范区 一期 位于地块西北角离地块西侧加开的临时路较近与西侧绿化带结合 打造示范区良好景观氛围 示范区 售楼处 3层临时建筑轻钢结构 后期拆除 售楼处 指标 3 分期开发 现状规划路 110m宽城市绿化带 现状绿地 现状建筑 现状建筑 东西分 3 分期开发 西区 东区 东区土地价值相对较低东区含独栋 双拼 叠拼三类产品 满足销售需求临南侧规划路 前期投入少一期对外展示性好一期商业的价值较高 存在问题 一期离市政管线距离较远 先开东区 后开西区 开发顺序 分期依据 示范区及售楼处位
6、置示意 3 分期开发 示范区 一期 位于地块东南角离现有市政道路近 对外展示性好与主入口合设 打造示范区良好景观氛围 示范区 售楼处 与示范区内双拼办公合设节省初期投入及后期改造费用 售楼处 指标 3 分期开发 4 容量测算 指标分析 规划指标产品指标 结论 建筑密度40 密度大建筑控高24米 最高六层容积率要求2 0项目设计难度大 4 容量测算 规范要求 3 5 5乙 丙 丁 戊类物品仓库之间的防火间距结论 每栋产品防火间距为10米北京报消防规定停车位与建筑间距6米 地上停车位均设为临时停车位北京技措规定 屋顶绿化不计入绿化率 原则 满足10米间距合理平面尺寸满足规划指标满足产品指标结论 规
7、划布局灵活性受限 强排方案 双拼叠拼类独栋小独栋大独栋商务楼还建 40 密度 剩余面积 用地面积 4 容量测算 总绿化面积 结论 中央景观会牺牲组团绿化 降低产品品质建议 将绿化分到各组团 提高产品均好性 4 容量测算 绿化率 绿化率计算 距离建筑1 5m距离道路1m地表覆土厚度 3m绿化率面积为9549 06 绿化率为20 08 结论 绿化率20 难达到 5 建筑高度 净高要求 2 7m 空调选型采暖方式结构梁高 层高的影响因素 与24m限高相关的因素 层高层数地下开挖量 空调选型 5 建筑高度 选型建议 VRV空调设备高度 按200mm计选用原因 节省竖向空间 前期投入及后期维护费用较低
8、冬季可提供采暖 采暖方式 5 建筑高度 选型建议 空调采暖选用原因 初期投入最低 室内净高 2 70m设备高度 0 2m面层做法 0 1m梁高 0 6m总高度 3 6m 5 建筑高度 层数 6层6层总高度 首层大堂高4 2m 21 6m剩余高度 1 8m 层数 层高 5 建筑高度 室外地坪抬高1 0m 4 2m 3 6mx5 女儿墙0 8m 24m 地下开挖量 室外地坪线以下2 0m厚覆土基本满足管线埋深要求地下开挖量约减少3 95万m3 室外地坪抬高1 0m 地上交通模式 6 交通系统 组团内部不受车行交通影响 环境品质高 优点 缺点 外环道路降低西侧独栋办公外部环境品质 优点 地上交通需经
9、独栋到达双拼 西侧独栋品质受交通影响较大 地块西侧景观品质不受影响水平支路交通可达性好 优点 缺点 组团内部受车行交通影响 环境品质有所降低 全部为环路 交通便利 可达性好 缺点 地上交通模式 6 交通系统 取消西侧外环路 保证独栋品质不受影响保证行车到每户门前 6 交通系统 车库设计 停车到户 提高产品品质下沉庭院 形成采光地下室 创造可售办公空间 车位数 597个停车率 6 5辆 1000m2 地下车库面积 19959m2 地下可售办公面积 13666m2 相关指标 下沉庭院面积 5861m2 地下车库 车库层平面 2F 可售办公层平面 1F 6 交通系统 地下车库平面 7 空间尺度 比例
10、 墙高为H 宽度为D当D H 1 空间通过感较强当D H 1 空间适宜停留当D H 1 空间宽敞 围合感弱 结论 东 西向间距10米 通过性强南 北向道路行车空间间距12米 通过性强内部下沉庭院间距24米 适宜停留 南 北向道路行车空间间距12米 通过性强南 北向内部下沉庭院间距24米 适宜停留 7 空间尺度 8 景观系统 四大景观层次 主入口景观节点中央景观轴组团景观建筑景观 8 景观系统 入口景观节点 设计原则强化入口景观打造高品质办公形象设计手法运用对称均衡的西方园林手法 体现沉稳 大气的园区形象 8 景观系统 入口景观节点 8 景观系统 中央景观轴 设计原则弱化景观轴将绿化分到各组团
11、提高产品均好性设计手法与下沉庭院相互渗透 创造多层次庭院空间延续入口景观设计手法 打造统一的园区形象 布置方式 尽量使下沉庭院呈完整的东西宽 南北短的长条形空间 8 景观系统 组团景观 设计原则 形成多层次 立体景观空间满足交通功能的前提下 强调南北向庭院与首层绿化的衔接和延续 8 景观系统 下沉庭院 8 景观系统 下沉庭院 8 景观系统 下沉庭院 8 景观系统 建筑景观设计原则 形成多层次 立体景观空间设置空中花园 连廊 屋顶花园等 提升产品附加值 8 景观系统 规划方案 规划方案平面设计立面设计 规划方案 规划方案回顾 规划方案1 总平面 规划方案1 产品分布 规划方案1 分期开发 结论
12、规划方案既适合南 北分期开发 又适合东 西分期开发 技术经济指标 规划方案1 规划方案1 交通分析 规划方案1 景观分析 道路面积 规划方案1 下沉庭院面积 规划方案1 地上停车数 规划方案1 规划方案1 鸟瞰图 规划方案1 鸟瞰图 规划方案1 主景观轴 规划方案1 入口节点景观 规划方案1 入口节点景观 规划方案1 组团景观 规划方案2 总平面 规划方案2 产品分布 规划方案3 总平面 规划方案 规划形态灵活 空间围合感强庭院空间均好性较差道路形式内环 水平支路 道路面积较省还建设于北侧中部 方案对比 规划形态方正 大气庭院空间均好性强道路形式内环 水平支路 东侧外环 道路面积较费还建设于西
13、北角 平面设计 单体平面研究 单体类型及基底面积 功能核组成 楼梯 17 69m2电梯 1000KG 5 28m2卫生间 16 8m2总面积 39 77m2 尽量少占用外立面交通面积最小化卫生间集中布局 减少对办公空间的影响 单体平面研究 功能核布局原则 单体平面研究 功能核位置探讨 结论 功能核应布置在平面一角或一侧 小独栋户型方案一 功能核集中式布局 交通空间紧凑四面景观 方案优点 在东西向间距较小时存在对视问题 方案缺点 得房率 81 66 小独栋户型方案二 功能核条式布局避免东西向对视问题空间完整 方正 布局灵活 方案优点 只能三面采光 方案缺点 得房率 80 57 小独栋组团平面 功
14、能核布局避免东西向对视问题功能核位于西侧 避免西晒增加空中连廊节省一部楼梯 提高得房率 布局特点 大独栋户型方案 方案特点 功能核条式布局避免东西向对视问题空间完整 方正 布局灵活 大独栋组团平面图 功能核条式布局避免东西向对视西向景观面最大化面向下沉庭院的景观面基本不受遮挡增加空中连廊减少一部楼梯 提高得房率 大独栋布局特点 东向景观面最大化面向下沉庭院的景观面基本不受遮挡 独栋式叠拼布局特点 结论 功能核应布置在平面内侧 通风 景观 空间利用方式 单体平面研究 类独栋户型功能核位置探讨 类独栋户型方案 方案特点 首层平面图 标准层平面图 功能核条式布局空间完整 方正三面景观 类独栋组团平面
15、图 布局特点 南北对称式布局避免卫生间面向下沉庭院面向下沉庭院的景观面 南向采光面最大化 围合式叠拼产品研究 底户700m2 顶户900m2各户均设首层大堂 叠拼户型设计要求 户型设计原则 尽量加大各户面向下沉庭院的景观面将功能核放在景观较差的位置 围合式叠拼产品研究 户型设计 1 2 3层为一户4 5 6层为一户各户均有首层独立大堂各户设独立电梯 提升品质共用疏散楼梯 减少公摊 叠拼户型方案一 方案优点 功能核位于景观相对较差的角部A户型面积大于B户型 户型面积与其品质相匹配 方案缺点 需多设两部楼梯 每部楼梯20 5m2 得房率较低B户型通风较差 三层平面图 叠拼户型方案一 四层平面图 空
16、中花园 五层平面图 六层平面图 叠拼户型方案一 空中花园上空 屋顶露台 叠拼户型方案一 指标 叠拼户型方案二 首层平面图 二层平面图 办公 办公 办公 办公 方案优点 功能核位置适中 楼梯数最少 得房率高B户型通风良好 方案缺点 A B户面积接近 户型面积与其品质不匹配 空中花园 三层平面图 叠拼户型方案二 四层平面图 阳台 阳台 阳台 空中花园上空 空中花园 五层平面图 六层平面图 叠拼户型方案二 空中花园上空 屋顶露台 叠拼户型方案二 指标 赠送空间关系展示 立面设计 风格分类 立面设计 本项目对立面的诉求 反应企业文化特征和时代精神稳重 大气的形象独特的个性和可识别性注重个体形象的同时注重群体效果激发员工奋发向上的精神风貌立面选择和成本控制相结合结合适宜绿色环保技术 本项目立面设计影响因素 24米航空限高 屋面坡度不能过大 屋面高低错落不能过大 用地性质为仓储用地 立面形式不宜过于繁琐 楼间距有限及容积率压力 立面进退变化不能过大 北方气候寒冷 不宜采用大面积玻璃幕墙园区形象和谐统一 考虑组合效果考虑屋顶绿化争取更多绿化面积 增加附加值成本可控 本项目立面风格定位 项目的诉求 项
