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1、上海荒岛 合肥 有限公司2009 07 矿机厂项目营销策划报告 中国房地产策划代理10强 品牌价值2 96亿 楼市政策盘点 一 项目本体分析 四 项目客户定位 五 一 土地政策面 1 两部调整新增建设用地有偿使用费征收等别为抑制建设用地规模快速增长 财政部 国土资源部下发通知 对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整 以保障新增建设用地土地有偿使用费的征收等别与各地实际情况相适应 自2009年5月1日起 依法获得批准的新增建设用地 均按照新的征收等别计征新增建设用地土地有偿使用费 各等别对应的征收标准保持不变 2 工业用地最低标准调整国土资源部曾制定工业用地出让价格标准 明确了最
2、低价标准与土地等别相挂钩的政策 即在土地等别基础上制定最低价标准 如一等对应840元 平方米 而十五等仅对应60元 平方米 而据昨日发出的通知 各省 区 市 确定的优先发展产业且用地集约的工业项目 以及以农 林 牧 渔业产品初加工为主的工业项目 在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应 标准 的70 执行 3 安徽实行征地准备金制度为彻底解决农民征地补偿款被截留 挪用 拖欠问题 省国土资源厅决定在全省实行征地补偿准备金制度 明确规定 各地在报批建设用地材料时 必须将预存的征地补偿费用证明以及金融部门出具的预存费用进账凭证 随报批材料一并报送省厅政务窗口 否则不予受理 5月份土地方面的
3、新政力度较大 全国性和安徽省都有土地新新政的推出 主要目的是规范土地市场秩序和公平利益保证 避免土地市场交易过程中 灰色地带 有利于国有建设土地合理利用 二 房产销售面 1 合肥商业设施有条件的 拆 卖商业设施分割销售作出规定 单块销售区域建筑面积不得低于20平方米 在符合国家有关政策规定的条件下 允许房地产开发企业分割销售四周有明显界限的商业设施 2 安徽11条本土税费减免新政我省将调整放宽购房落户政策 据此 各地可结合当地实际 进一步放宽外地购房者办理当地城市户口政策 另外 在国家已出台减免政策的基础上 我省各地居民购房时还可望享受到 本土 税费减免政策 为进一步促进房地产市场健康发展 加
4、快推进全省城镇化进程 省政府办公厅近日发布了 关于促进房地产市场健康发展的意见 以下简称 意见 主要涉及 进一步鼓励普通商品住房消费 支持房地产开发企业积极应对市场变化和进一步加强房地产市场协调指导 等十一条意见 主要含利民购房 利商开发和利政监管三个方面的内容 本地楼市新政的明细化和补充性规定 重点解决楼市新政在执行运用过程的理解统一化 发挥其应有的影响力 相当于楼市新政的 司法解释 1 合肥未入住的新房物业费减半收省物价局下发 关于物业综合服务费有关问题的通知 对 未入住新建普通商品住房 作出了界定 指没有装修 每月发生的电费不超过2度的新建普通商品住房 对其半年以上18个月以下符合未入住
5、条件的 物业综合服务费减半收取 三 其他面 2 住房城建部 取消建造经适房硬性指标今年安排493亿元投资保障性住房 地方政府可因地制宜决定经济适用房和廉租房比例 这意味着对于部分地方政府来说 经济适用房将不再有强行指标性规定 3 合肥公积金缴存基数由1335元提至1575元2009年度合肥市住房公积金缴存基数作出调整 即按照上一年度市区在岗职工年均工资额推算出 合肥市2009年度职工月缴存住房公积金基数上限不得超过7875元 为了进一步规范住房公积金缴存调整 从2009年起 合肥市年度调整工作统一集中安排在每年的7 8两个月间进行 4 银行将 封杀 违法用地企业对未取得合法用地手续的项目 今后
6、 房管部门将不予办理商品房预售许可证 房屋所有权证 电力和市政公用等单位将不予通电 通水 通气 为遏制违法违规用地行为 省政府办公厅发布了 关于进一步完善土地管理责任机制的通知 在全省范围内构建土地管理责任体系 今后 金融单位还将对违法用地企业设立 黑名单 不提供信贷服务 房地产市场 外围性 规定 保障楼市的健康发展 避免出现房产发展过程的漏洞出现 出现问题的解决办法规定 保护普通消费者的合法利益 促进房地产市场的稳健 健康和快速发展 5月份 合肥楼市延续了3 4月份的井喷态势 市场供需两旺 整体成交量创出新高 合肥楼市再现 红五月 的热销行情 很多新开大盘5月份成交量都在120套以上 个别楼
7、盘销售则突破200套 在成交量迅速上扬的同时 很多开发商借机上调楼盘价格 每平方米单价上扬几十元到几百元不等 5月份合肥住宅商品房累计备案销售8773套 日均备案283套 均价4130元 平方米 比4月4095元 平方米上涨了35元 一 商品房供求关系 1 5月份商品房新增套数为6547套 销售套数为9674套 套数供求比为0 68 即1 1 48 2 5月份商品房新增面积为57 9万 销售面积为92 3万 面积供求比为0 60 即1 1 60 3 从供求关系比中 可以看出本月自2009年以来持续供小于求的局面 且无论套数和面积供求关系比数值连续三个月小于0 7 说明合肥房产牛年前五个月库存压
8、力得到了大大的缓解 二 商品房成交情况 1 各类别商品房成交量 1 5月份各类别商品房销售套数为9674套 其中绝对主流的住宅为8456套 占总体87 4 商业为870套 占总体的9 办公为348套 占总体的3 6 2 销售面积销售总量为92 3万 其中住宅销售面积为83 0万 占总体的89 9 近九成 商业销售面积为5 3万 占总体5 7 办公销售面积为4 0万 占总体的4 4 3 5月份住宅平均套面积为98 1 套 说明100 左右的住宅是合肥消费中的主流选择面积 4 5月份销售总金额为40 17亿元 其中住宅销售总金额为34 6亿元 占总体86 04 商业销售总金额为3 6亿元 占总体8
9、 93 办公销售总金额为1 9亿元 占总体5 03 2 商品房成交量区域分布 二 商品房成交情况 1 蜀山区成交量居首蜀山的住宅 商业和办公各种物业类别成交量均居合肥市区九区之首 2 新站区商办销售成绩出色除蜀山外 新站商业和办公成交套数 分别为175套和75套 均居首 二 商品房成交情况 3 住宅成交量走势 1 09年成交量走势呈上升趋势2009年以来 除四月份小幅下滑外 其他月份住宅成交量均逐月环比增长 且第一个季度三个月成交量增长幅度很大 呈现 井喷 式 在三月达到高峰后 后续成交量呈现维持现状 2 5月份成交量为牛年最高5月份成交套数和成交面积 分别为8456套和83 0万 达到牛年后
10、的月度峰值 二 商品房成交情况 4 全市成交均价走势 1 成交均价牛年首次突破41002009年前四个月合肥全市住宅成交均价都在4000元 上下 而本月全市住宅成交均价为4164元 为牛年5个月来首次超过4100 2 本月均价环比涨幅为牛年最高5月份住宅全市成交均价环比上月上涨132元 环比上扬了3 3个百分点 为09年以来最高涨幅 二 商品房成交情况 5 5月份各区域成交均价 1 蜀山为各区住宅成交均价之首5月份蜀山住宅商品房成交均价为4583元 为合肥九区住宅成交均价最高的区域 也是九区中住宅成交均价唯一超过4500元 的区域 2 仅有经开和滨湖两区成交均价低于40005月份经开区和滨湖新
11、区的住宅成交均价 分别为3463元 和3660元 成为合肥九区住宅成交均价最低的两个区域 也是合肥九区中住宅成交均价低于4000元 的两个区域 三 住宅可售量 1 蜀山可售套数过万套截至2009年5月底 蜀山可售套数为11465套 高居各区域可售套数榜之首 同时也是九区中唯一一个可售套数超过10000套的区域 2 可售面积过100万 蜀山可售面积高达115 6万 是各区可售面积最高区域 也是可售面积唯一超过100万 的区域 3 蜀山和包河可售量之和近总量半壁江山蜀山和滨湖是全市住宅可售量最集中的两个区域 两区可售套数之和为20740套 占全市住宅可售套数总和的44 7 两区可售面积之和高达21
12、1 1万 占可售面积总量的44 3 合肥房产5月份特征 1 5月份房产新政体现出两个特点 一是土地市场新政推出的力度和频次有所加强 二是对于房产外围的规定更加明确 2 5月份没有专门推出针对促进销售的全国性和安徽省的房产新政 更多的是规范房地产市场秩序 保障房地产市场的健康发展 3 牛年 红五月 异常艳丽 本月度住宅销售量和销售均价双双上扬 1 住宅成交量在 金三银四 的高成交量的前提下 能继续上浮 创造2009年以来最高的成交量 2 住宅成交均价呈现预见性的上涨 在前5个月的时间中 合肥保持高成交量 使得开发企业的库存压力得到强有力的缓解 前五个月仅住宅商品房全市共计回笼资金高达132 63
13、亿元 使得开发企业的现金流压力得到释放 开发企业的市场抗风险能力大大加强 价格必然将上涨 4 历史来看 五月通常是楼市 有旺转淡 的中间过渡月份 但是2009年却出现难得一见的异常红艳的 红五月 就其内因有二 一是牛年楼市 井喷 销售的惯性使然 二是三四月份签约延迟至5月份备案 5 五月下旬开始合肥楼市销售量有所降低 显示出季节性 淡季 来临的迹象 从本月度动态销售数据检测得出 本月的前两周销售量维持状态 但是第三周全市商品房销售量环比开始下跌 特别是第四周成交量环比下跌的量和幅度更是达到牛年新高 一 商品房成交情况 转眼间 合肥楼市已经度过09年的一半 从年初时不看好市场 到渐渐恢复信心 再
14、到楼市的热销 合肥楼市真正实现了弯道超越 据合房网房地产研究中心统计 合肥楼市上半年住宅类商品房共成交42785套 同比增长3409套 涨幅达8 66 其中 6月楼市完美压轴 共成交9158套 为上半年楼市单月售宅最高记录 09年与08年上半年住宅类销售套数对比图 一 商品房成交情况 09年上半年 1月 6月 合肥楼市售宅套数依次是 3711套 4743套 8405套 8312套 8456套 9158套 1 6月份住宅类销售均价分别为3966元 4003元 4052元 4032元 4164元 4269元 1 6月份合肥楼市量价均有小幅上升 与往年不同的是 量跌价升 是楼市进入6月份以后的普遍现
15、象 而今年6月楼市并未出现此现象 不仅价格维持在高位 销售量也在增长 均价环比上涨2 52 销售量环比增长702套 涨幅达8 30 6月合肥楼市的骄人成绩从早前的半个月就现端倪 据统计显示 6月1日 6月15日 合肥住宅类商品房共成交4706套 5月1日 5月15日 合肥住宅类商品房销售量为4446套 4月1日 4月15日 合肥住宅类商品房销售量为4362套 3月1日 3月15日 合肥住宅类商品房销售量为3660套 上半年楼市逐月升温 二 新推楼盘特征 2009年6月根据平面媒体和网络媒体广告的不完全统计 合肥的住宅项目共有24个住宅项目开盘 8个住宅项目分别推出预约及认筹活动 住宅开盘项目数
16、量比之09年5月减少了9个 开盘数量与去年同期相比高出2个 二 新推楼盘特征 区域分布 从6月开盘楼盘的区域分布来看 合肥蜀山 瑶海等9个区域均有新盘开出 6月各大区域开盘中 蜀山区领跑 共有6个住宅项目开盘 瑶海区与政务区屈居其后 各有4个项目开盘 庐阳区有3个楼盘开盘 包河区与新站区各有2个住宅项目开盘 高新区 经开区与滨湖区各有1个项目开盘 二 新推楼盘特征 物业类别 在6月开盘项目的物业类别中 依旧没有别墅推出 6月高层开盘项目有19个 占整体开盘项目的59 比5月高出了5个百分点 高层在6月开盘中有一定幅度的增加 高层比例占近6成 小高层开盘项目有7个 占整体开盘项目的22 比5月低了4个百分点 6月共有6个多层项目开出 占整体开盘项目的19 比5月低了1个百分点 多层项目开盘项目比例与5月基本持平 6月多层开盘项目有瑞泰 和园 琥珀名城 沁园 彩虹新城 海洲 景秀世家 阳光帝景与新华 阳光国际 二 新推楼盘特征 开盘均价 以开盘均价计算 6月合肥开盘项目总体均价为4388元 平米 比今年5月开盘项目均价高出172元 平米 在合肥住宅开盘均价连续2个月下跌之后 均价有所回升
