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1、2003年北京房地产大预测 1、2003年北京房地产市场将平稳发展，不会出现房地产过热和泡沫现象2002年北京房地产市场开发势头强劲：1-9月份，房地产开发投资完成612.9亿元，比去年同期增长29.5%；全市新开工各类商品房1652万平方米，比去年同期增长7.4%。有观点认为，目前北京房地产开发过热，担心2003年会出现房地产泡沫，其根据主要来自对空置率和房价的分析，而我们分析后认为并非如此。不能简单由空置率高得出过热结论目前国际上普遍认为空置率在5-10%之间为合理区。根据北京市统计局公布的数据，2001年北京市商品房空置率为18.1%，商品住宅空置率为19.2%。同时，北京近几年的商品房
2、空置率均高于5-10%这个区间，1999年空置率曾高达26.8%。表面看来这一指标的确高，但具体分析，可以发现北京商品房空置率高有其特殊原因，与国外指标也不具有可比性，因此不能简单得出过热结论。 首先，在北京市目前空置的商品房当中，有相当一部分属于政策性空置，在住房拆迁实物补偿时期，政府要求先建安置房，再进行拆迁工作，后政策发生变化，实物补偿变为货币补偿，使一些建好的安置房变成空置房。其次，结构性空置也须引起注意，根据伟业顾问对市场的监测，在空置的商品房中，中高价位商品房占的比重较大，而4000元/平方米以下的低价位房销售状况良好，空置比重很小。另外，我国商品房空置率统计口径与国外不同，在国外
3、物业要空置超过一年才计入空置面积，但我国商品房在建成后而未出售便立即算入空置面积。截至2002年6月份，北京的商品房整体空置面积为710.1万平方米，其中，空置时间在一年以内的有376万平方米，占全市空置面积的53%，主要是新竣工的商品房，而空置在3年以上的商品房面积则只有10。从北京商品房竣工、销售和空置面积走势图来看，竣工与销售面积基本上还是同步增长的。因此，尽管2000年以来北京的房地产开发、开复工面积、竣工面积都有了较大幅度的增长，但由于宏观经济、基础设施等各方面的利好因素，房地产开发主流呈现出销售旺盛趋势，空置面积有望得到控制。房价一直在缓慢趋降，泡沫之说缺乏根据一般认为，房价的增长
4、速度持续超过GDP的增长速度是出现房地产泡沫的征兆，事实上，北京的房价已呈下降趋势，按照统计局公布的最新数字，2002年商品房平均售价4676元/平方米，比2001年末低386元/平方米；商品住宅平均售价4517元/平方米，比2001年末低199元/平方米。从伟业指数来看，今年3季度全市综合价格指数为79点，比2000年1季度的83点降了4点。 从2003年的发展趋势看，几个因素将继续拉低全市的商品房平均价格。首先，为保证危改居民及广大中低收入居民的需求，北京市今后几年将继续加大经济适用住房的建设力度，从2002年开始，每年将新建经济适用住房300万平方米，在连续四年的时间里，完成1200万平
5、方米的建设任务；其次，北京的住宅开发将不断向南城推移，由于南城的地价相对低廉，今后将出现更多的低价位商品房；另外，伴随着北京基础设施，特别是道路系统的改善，北京的郊区化趋势越来越明显，2003年会出现更多的郊区住宅，而这些住宅的价位相对较低。这些都将继续拉低北京的平均房价。因此，北京的房价变化是正常的、良性的，不会出现房地产泡沫现象。2、从供应方面看，2003年土地供应略有增加；商品房供应量增幅较大；二手房市场仍无较大突破 从市场供应来看，由于北京的土地市场、增量房和存量房市场还未形成有效的联动效应，2003年北京一、二、三级市场走势不尽相同。但总体情况是趋于增加的。2003年土地供应略有增加
6、2002年有关土地使用的一项重要政策就是关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定 ，这一新的土地政策颁布后，土地交易公开化，房地产开发商获得土地的门槛抬高，这在一定程度上限制了土地的供应量，因此2003年开发企业以拍卖方式获得的土地数量将有限，但以其它渠道，例如绿化隔离地区、危改小区、小城镇改造等方式供应的土地将呈现增长趋势。预计2003年商品房供应增幅较大，开复工面积将突破7000万平方米首先，我们认为，关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让 的政策效果将会滞后，其对商品房供应量的影响预计要到2004年以后才会显现出来，所以2003年的新增商品房数量并不会受到影响。不仅如此，由于
7、颁布了关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的政策，2003年3月31日是最后签定国有土地使用权出让合同的期限，赶在关门之前，将有一大批项目集中报批，这些项目推向市场的时间都不会太长，因此2003年，北京的房地产项目在数量上会有较大的增加，预计商品房开复工面积将突破7000万平方米。二手房市场将逐渐放开，但2003年不会有大的突破2003年北京的二手房市场会有一些较为明显的积极变化，一些利好政策将逐步出台。但阻碍北京二手房市场发展的根本问题，例如市场准入制度问题、土地出让金问题、收益分配问题、税费问题等，在2003年将会得到不同程度的解决，这将促进北京二手房市场的发展，但我们预计情况不会有大
8、的突破。3、从需求方面看，有效需求将平稳上升，需求结构将发生变化北京居民现状居住状况决定今后的住宅产业还有很大的发展潜力；居民收入稳步增长，消费结构不断升级，是有效需求量平稳上升的有力保证；同时随着市场的更加成熟，需求结构也在发生着变化。 现状居住条件还有很大提升空间，需求潜力大北京市目前住房成套率为55，处于住房的增量阶段，意味着有大量居住人口需要改善居住条件；在北京城镇非农户口家庭中，有37.9的家庭为租房户，也就是说有104万户家庭还没有自己的住房，他们需要进行一次置业。北京每年有大量外来人口迁入，他们也需要在北京买房置业。因此，北京居住物业的需求潜力很大。收入上升导致消费结构变化，促使
9、潜在需求转化成有效需求北京市居民人均可支配收入呈逐年上升的趋势，1996年以来平均每年增长20%左右，由于近年来通货膨胀率很低，甚至为负，所以居民的实际收入增长是较快的。随着人均收入和消费水平的逐年上升，居民的消费结构也发生了重大的变化，目前恩格尔系数已将至35以下。同时，居住消费在居民消费中所占的比例将逐渐上升，到2001年这一比例已上升到11.5%。更多迎合消费者需要的产品出现将拉动更多的有效需求由于房地产产品与其他消费品相比有价格高，决策时间长的特点，这在一定程度上使许多潜在需求难以转为有效需求。但是随着市场的逐渐成熟及竞争性的加强，使更多迎合消费者需求的高品质、低价位的产品不断推出市场
10、，将有利于潜在需求转为有效需求。 需求结构将发生变化，自住型需求上升而投资型需求下降2003年北京房地产需求结构也将发生变化，比较突出的是在购房目的方面，自住型比例将有所上升，投资型比例有所下降。从自住需求来看，一方面，低价位项目将在2003年形成强劲的发展势头，使得部分持币观望的中低收入购房者转为实际的消费群体；另一方面，随着产品设计合理性和舒适性的提高，使部分已拥有住房的购房者考虑改善现有的居住环境进行二次置业。而从投资需求来看，由于近年来出租项目的供应增长非常迅速，使出租项目的投资回报率普遍下降，这将使投资者的投资行为更加谨慎。4、 2003年北京房地产市场供需结构将有所变化，高价位项目
11、供需矛盾变得突出。北京房地产市场一直存在供需结构的不匹配，导致结构性的过剩和不足，即中价位楼盘供应量最大，低价位楼盘供应量较少，而客户对低价位楼盘的需求量最大，对中价位楼盘的需求量较少。预计2003年供需结构会有所变化，中低价位供需矛盾相对缓解，而高价位项目的供需矛盾变得更为突出。不同价位区间供应量的变化根据伟业顾问对北京市在售楼盘的监测统计，目前的供应情况是，单价在5000-8000元/平方米的中价位楼盘的供应量最大，其次是单价在5000元/平方米以下的低价位楼盘，单价在8000元/平方米以上的高价位楼盘供应量最小。我们预测未来中价位项目供应量将有所下降，而高低两端价位楼盘的供应量都将有所上
12、升。不同价位区间需求量的变化伟业顾问的需求调查问卷显示，北京市目前低价位的楼盘需求量较大，而中价位和高价位的楼盘需求量较少，根据对客户需求调查问卷的分析，我们预测未来低价位项目需求量还会有较大幅度的上升，而中、高价位楼盘的需求量将继续下降。供需结构对比未来供应量和需求量的变化趋势将导致供需结构的变化，中低价位供需矛盾相对缓解，但低价位项目仍然存在较大的供需缺口；由于高价位项目的供应增加而需求下降，将导致高价位项目的供需矛盾更为突出。 5、2003年通过伟业指数表现的房价稳中有降，但局部地区房价会有所上涨伟业指数显示，2002年北京商品房综合价格总体走势趋降，我们预计2003年伟业综合价格指数依
13、旧是稳中有降，不仅如此，由于一些指数不能反映出来的原因，北京商品房的整体价格实际上将下降的更多，但局部地区由于基础配套设施的健全，产品的优化，房价会有所上涨。伟业指数的走势将稳中有降2002年第3季度伟业指数显示，全市的综合价格为7884元/平方米，比上季度下跌1.0%，比去年同期下降0.5%，从伟业指数的长期走势图来看，除2001年有小幅回升外，近几年来的综合价格指数一直是微幅走低的，因此，我们预计2003年北京商品房价格走势相对比较平稳，有一定的降幅。主要原因是：第一，由于商品房开发逐步向郊区扩散的趋势，将有更多的郊区低价位项目入市；第二，由于竞争的加剧，相同区域的新项目多数将低价入市，这
14、都将拉低整体的价格指数。一些价格指数无法反映的原因将使实际价格下降的更多另外，还有一些价格的变化是伟业指数所不能反映的，首先，经济适用住房和危改房由于不属于商品房的范围，所以没有参与伟业指数的计算，但我们预计2003年这些价格较低的楼盘将大量入市，从而造成整个市场价格的下降。其次，我们预计明年在同等的价位水平上，不仅项目的品质将大幅提高，而且将出现更多的精装修项目，从而使项目的性能价格比大幅上升；另外，一些楼盘在销售中，为了加快销售速度，采取打折、送礼、抽奖等优惠措施，这种变相降价的形式也没有在伟业指数中反映，这说明市场的整体价格水平实际上比伟业指数反映的降幅还大。局部地区价格将有所上涨虽然伟
15、业综合价格指数将稳中有降，但局部地区由于基础配套设施的健全，产品的优化，房价会有所上涨，如通州、大兴等区域，这些区域的价格在总体市场价格走低的情况下一路攀升，今后随着道路、商业配套等设施的不断完善，这些区域与城市中心区域的心理距离和时间距离将大大缩短，所以我们预计2003年这些区域房价仍会有所上升。 6、2003年北京房地产市场除原有热点区域仍将保持热度外，两点一线区域将有可能成为新的热点区域在入世及2008年举办奥运会的双重因素刺激下，北京城市发展不断攀上新的台阶，特别是以道路为主的各项基础设施建设突飞猛进，使人们追求更好居住环境的愿望逐步得以满足。我们预计2003年北京房地产市场的热点区域除继续延续2002年的趋势外，还将有部分开发重点向城外地区转移，特别是怀柔区、海淀山后地区以及轻轨沿线地区，这两点一线将有望成为新的热点区域。怀柔区有望成为度假型居住产品的热点区域首先，怀柔境内山青水秀，气候宜人，旅游资源非常丰富，从客观上能够满足人们休闲度假的需求和对回归大自然的渴望。其次，交通条件的改善
