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1、2011 房地产市场调查报告 河南 河南九问地产策划服务机构 2011 年 7 月 目目 录录 一一 政政策策分分析析 2 一 金融政策 2 二 行政政策 3 三 政策小结 9 二二 河河南南省省经经济济发发展展 9 一 全省国民生产总值 9 二 全省国民生产增加值 10 三 全省固定资产投资 10 四 全省消费品市场 10 五 1 5 月全省国民经济运行情况总结 11 三三 河河南南省省房房地地产产市市场场 11 一 土地交易情况 11 二 全省房地产开发投资结构 11 三 全省商品房施工销售面积情况 14 四 全省商品房销售均价 16 五 全省房地产发展总结 17 一一 政政策策分分析析
2、一 一 金融政策金融政策 1 2010 年年下下半半年年以以来来央央行行上上调调存存款款准准备备金金率率 存款准备金目前已经处于历史的最高位 银行的流动资金变少 贷款的难度加大 对于一些依靠银行贷款的小型房产企业不利 老百姓买房的贷款压力也随之增大 同时 有利于物价的调整 下面是 2010 年下半年以来央行上调存款准备金率的历次具体数据 次次数数时时间间调调整整前前调调整整后后调调整整幅幅度度调调整整原原因因 12010 年 11 月 16 日 17 00 17 50 0 5 存款类金融机构 22010 年 11 月 29 日 17 50 18 00 0 5 加强流动性管理 适度 调控货币信贷
3、投放 32010 年 12 月 20 日 18 00 18 50 0 5 抑制通胀 42011 年 1 月 20 日 18 50 19 00 0 5 抑制通胀 52011 年 3 月 25 日 19 50 20 00 0 5 抑制通胀 62011 年 4 月 21 日 20 00 20 50 0 5 抑制通胀 72011 年 5 月 18 日 20 50 21 00 0 5 抑制通胀 大型金融机构 21 00 21 50 0 5 82011 年 6 月 14 日 中小金融机构 17 50 18 00 0 5 抑制通胀 2 2010 年年下下半半年年以以来来存存贷贷款款基基准准利利率率调调整整
4、2010 年下半年以来 央行不断调整存贷款基准利率 人民币的流动性得到锁紧 房地产开发商的成本提高 广大人民相对的会更多选择银行存款 减少泡沫投资 以 下是 2010 年下半年以来存贷款基准利率调整的历次数据 上上调调时时间间存存款款基基准准利利率率贷贷款款基基准准利利率率 调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度 2010 年 10 月 20 日 2 25 2 50 0 25 5 31 5 56 0 25 2010 年 10 月 26 日 2 25 2 75 0 25 5 56 5 81 0 25 2011 年 2 月 9 日 2 75 3 00 0 25 5 81 6 06 0 25 20
5、11 年 4 月 6 日 3 00 3 25 0 25 6 06 6 31 0 25 3 2010 年年下下半半年年以以来来公公积积金金贷贷款款利利率率调调整整表表 公积金贷款利率对房地产行业的影响有限 传递了国家下一步宏观调控的决心 大 多数市民还会选用公积金贷款而非商业贷款 以下是 2010 年下半年以来公积金贷款利 率调整的详细数据 发发布布日日期期5 年年以以下下 含含 5 年年 5 年年以以上上上上调调百百分分点点 2010 年 10 月 20 日3 50 4 05 0 18 2010 年 12 月 26 日3 75 4 30 0 25 2011 年 2 月 9 日4 00 4 50
6、 0 25 0 20 2011 年 4 月 6 日4 20 4 70 0 20 二 二 行政政策行政政策 除了金融政策之外 政府还颁布了一些行政性措施以切实解决房地产价格过高问题 保障人民的居住需求 具体包括提高首付 限购令 加大保障房建设等 下面是 2010 年新国五条 2011 年新国八条的具体内容 2010 年年 9 月月 29 日日 新新国国五五条条 1 各地要加大楼市宏观调控的力度 立即研究制定贯彻落实 国十条 文件的实 施细则 房价过高 上涨过快 供应紧张的城市 要在一定时间内限定居民家庭购房套 数 严格实行问责制 2 完善差别化的住房信贷政策 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷
7、款 对 非本地居民暂停发放购房贷款 对贷款购买商品住房 首付款比例调整到 30 及以上 对贷款购买第二套住房的家庭 严格执行首付比例不低于 50 贷款利率不低于基准利 率 1 1 倍的规定 各商业银行要加强对消费性贷款管理 禁止用于购买住房 3 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策 加快推进房产税改革试点工 作 并逐步扩大到全国 4 切实增加住房有效供给 房价上涨过快的城市 要增加居住用地的供应总量 认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策 鼓励金融机构支持保障性安居工程建 设 抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策 5 加大住房交易市场检查力度 依法查处经纪机构炒买炒卖 哄抬房
8、价 怂恿客 户签订 阴阳合同 等行为 对房地产开发企业土地闲置 改变土地用途和性质 拖延 开竣工 捂盘惜售等违法违规行为 要暂停其发行股票 公司债券和新购置土地 2011 年年 1 月月 26 日日 新新国国八八条条 一 进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康 发展的责任 2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标 人均可支配收入增长 速度和居民住房支付能力 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 并于一季度向 社会公布 二 加大保障性安居工程建设力度 各地要通过新建 改建 购买 长期租赁等 方式 多渠道筹集保障性住房房源 逐步扩大住房保障制度覆盖面 加强保障
9、性住房管 理 健全准入退出机制 切实做到公开 公平 公正 有条件的地区 可以把建制镇纳 入住房保障工作范围 努力增加公共租赁住房供应 三 调整完善相关税收政策 加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策 对 个人购买住房不足 5 年转手交易的 统一按销售收入全额征税 加强对土地增值税征管 情况的监督检查 重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目 进行土地增值 税清算和稽查 加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推 广力度 坚决堵塞税收漏洞 严格执行个人转让房地产所得税征收政策 各地要加快建 立和完善个人住房信息系统 为依法征税提供基础 四 强化差别化住房信贷政策 对贷
10、款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低 于 60 贷款利率不低于基准利率的 1 1 倍 人民银行各分支机构可根据当地人民政 府新建住房价格控制目标和政策要求 在国家统一信贷政策的基础上 提高第二套住房 贷款的首付款比例和利率 加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查 对违规行为严肃处理 五 严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应 落实保障性住房 棚户 区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70 的要求 在新增建设用地年度计划中 单列保障性住房用地 做到应保尽保 今年的商品住房用 地供应计划总量原则上不得低于前 2 年年均实际供应量 大力推广以 限房价
11、 竞地价 方式供应中低价位普通商品住房用地 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查 参加土地竞买的单位或个人 必须说明资金来源并提供相应证明 对擅自改变保障性住 房用地性质的 坚决纠正 严肃查处 对已供房地产用地 超过两年没有取得施工许可 证进行开工建设的 及时收回土地使用权 并处以闲置一年以上罚款 依法查处非法转 让土地使用权行为 六 合理引导住房需求 各直辖市 计划单列市 省会城市和房价过高 上涨过 快的城市 在一定时期内 要从严制定和执行住房限购措施 原则上对已有 1 套住房的 当地户籍居民家庭 能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍 居民家庭 限购 1 套住房
12、对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭 拥有 1 套 及以上住房的非当地户籍居民家庭 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证 明的非当地户籍居民家庭 暂停在本行政区域内向其售房 七 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 未如期确定并公布本地区年 度新建住房价格控制目标 新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性 安居工程目标任务的省 区 市 人民政府 要向国务院做出报告 有关部门根据规定 对相关负责人进行问责 对于执行差别化住房信贷 税收政策不到位 房地产相关税收 征管不力 以及个人住房信息系统建设滞后等问题 也纳入约谈问责范围 八 坚持和强化舆论引导 对各地稳定房价
13、和住房保障工作好的做法和经验 要 加大宣传力度 引导居民从国情出发理性消费 对制造 散布虚假消息的 要追究有关 当事人的责任 针对河南房地产市场 河南省政府和郑州市政府对于郑州的地产调控出台了郑十五 条和郑州限购令 限制非郑州户口人在郑州买房 同时规定二套房首付不低于 60 通过行政政策 对于抑制房价有一定作用 减少流入郑州地产的资本 对河南房地产业 极具借鉴意义 下面是郑十五条和郑州限购令的具体内容 郑郑十十五五条条 各县 市 区 人民政府 市人民政府有关部门 各有关单位 为认真贯彻落实 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通 知 国办发 2011 1 号 精神 巩固和扩大
14、宏观调控成果 逐步解决城镇居民住房问 题 促进房地产市场平稳健康发展 结合我市实际 现就有关问题通知如下 一 落实政府责任 建立健全问责机制 一 努力控制新建住房价格 坚决贯彻落实国务院一系列房地产市场宏观调控政 策措施 加快建设个人住房信息系统 逐步完善房地产统计基础数据 切实将房价控制 在合理水平 根据我市经济发展目标 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等 综合确定新建住房年度价格控制目标 并于 2011 年 3 月底前向社会公布 二 切实落实住房保障目标任务 市人民政府要与各县 市 区 人民政府签订 住房保障目标责任书 明确年度住房保障工作目标任务 建立目标考核问责机制 对推 进住
15、房保障和稳定房价工作不力 以及个人住房信息系统建设滞后的 要启动行政问责 机制 追究相关责任 二 强化住房保障 逐步改善中低收入家庭的居住条件 三 加快保障性安居工程建设 十二五 期间 全市计划建设和筹措各类保障 性住房 27 万套 基本形成多层次 全覆盖 可持续的住房保障体系 2011 年 通过新 建 改建 购买和长期租赁等方式筹集保障性住房 53823 套 竣工保障性住房 18050 套 发放廉租住房租赁补贴 23644 户 四 大力发展公共租赁住房 全面启动公共租赁住房资格认定工作 加大政府投 入 通过回购和长期租赁等形式扩大供应规模 运用土地供应 投资补助 财政贴息或 注入资本金 税费
16、优惠等政策措施 吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营 积 极与金融机构合作 落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款 通过建立信托投融资平 台 支持包括公共租赁住房在内的保障性住房建设 鼓励房地产开发企业在普通商品住 房建设项目中配建公共租赁住房 根据相关规定经营 鼓励大中型企业和新建医院 高 校等社会机构依法建设单位租赁住房 解决单位职工住房困难 探索以划拨和出让方式 加大公共租赁住房建设用地供应 逐步与廉租住房并轨 简化并实施租赁住房分类保障 的途径 公共租赁住房租金标准原则上不超过同区位普通商品住房市场租金标准的 70 三 加强税收征管和信贷管理 进一步合理引导住房需求 五 加强税收征管 严格执行国家关于个人转让住房的营业税 个人所得税征收 政策 税务部门要采取措施 坚决堵塞 阴阳合同 产生的税收漏洞 加强对土地增值 税清算情况的监督和检查 对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目 进行重点 清算和稽查 六 认真执行差别化信贷政策 各金融机构和郑州住房公积金管理中心对贷款购 买第二套住房的家庭 严格落实 首付款比例不低于 60 贷款利率不低于基准利率的 1 1 倍 的政策 七
