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1、2017年7月 长租公寓专题研究 全文观点概述 根据现阶段商业模式及发展趋势 盈利模式主要分为以下四类 当前长租公寓市场资本大量涌入 短期内仍处于盈利模式探索阶段 伴随法规完善及经营深入 未来市场将逐渐筛选出较为成熟的盈利模式 目录 Part1一线城市长租公寓盈利模式分析 Part2未来3 5年公寓 小户型住宅租金分析 Part1一线城市长租公寓盈利模式分析 长租公寓主要盈利模式 根据长租公寓现阶段商业模式及发展趋势 将其盈利模式划分为以下四类 图 长租公寓现阶段主要参与主体 图 长租公寓主要盈利模式 长租公寓主要运营主体 目前长租公寓市场处于资本大量投入的发展初期 各类企业均致力于扩张自身规
2、模 发展速度较快 盈利模式 盈利模式 基础租赁服务 综合来看 集中式公寓凭借自身优秀的用户租赁体验以及强大的品牌溢价 将成为未来长租公寓市场的趋势 表 长租公寓两种租赁方式典型企业对比 表 长租公寓两种租赁管理方式对比 轻资产运营的分布式租赁企业更易扩张规模 集中式租赁更具服务优势 当前长租公寓租赁市场主要分为集中式和分散式两种模式 其中 集中式租赁具有明显体验优势 租赁服务前期收益率较低 目前公寓行业的运营费用很高 一般为40 左右 公寓的收益率只剩下3 5 当前万科长租公寓的租金收益率只有2 左右 除去税费只有1 5 的收益此外 长租公寓初期房源投入过高 获取低成本房源将是盈利关键因此 长
3、租公寓短期内单靠租金收入 很难实现规模盈利 随着经营时间推进 租赁收益率可增至15 30 长租公寓租赁价格并无优势 目前 长租公寓的租赁价格在城市中处于中等偏上水平 以万科旗下位于广州的泊寓为例 20平方米左右的租赁价格每月在1500元左右 同时还有超过200元的物业管理费 水费 电费等支出 每月居住成本超过2000元 比周边普通租赁住房明显要高长租公寓租赁服务盈利主要是租金差 对比魔方公寓 上海 函数青年公寓 北京 和红璞公寓 广州 与周边小区房源的租金情况发现 品牌公寓较周边房源的租金溢价一般在50 80 区间 图 长租公寓支出构成 拿房成本支出较高 无论是集中式还是分布式公寓 都面临来自
4、房源方面巨大的压力 在经济较为发达的地区 靠近地铁等交通枢纽地段的房源往往价栺较高 部分拿房成本可高达总支出80 以上分布式盈利压力较大 投资回收期普遍在4 5年 集中式租约一般为5 10年 足以覆盖投资回收周期及前期薄利阶段 而分布式零散房源租约仅2 3年 盈利不确定性较大 基础租赁服务收益率低 价格优势不明显 获取低成本房源和培育增值服务显得至关重要 拿房成本占前期支出比重较大 租赁服务收益是当前长租公寓的主要盈利模式 但房价高企导致房源成本增加 收益率较低 且普遍不具备价格优势 盈利模式 基础租赁服务 多元设计风格 窝趣以自由工业 格调北欧 马卡龙等风格搭配LOFT和榻榻米户型打造房间极
5、致舒适度 对床垫面料与规格等细节进行调整 并根据青年喜欢坐在床沿看书 玩游戏等习惯 对床垫边缘进行加固设计定制专属家具 为设置最适合的沙发 团队选择与高端家具品牌合作 定制专属的公寓沙发满足调研需求 根据调研中消费者的反馈 每间房配置了超过半面墙大 约2 5米的落地窗 公共空间生活配套 产品创新 窝趣 通过创新设计达到产品溢价 YOU 创客空间 通过公共空间设置线下社交 娱乐收费配套 实现消费增值盈利 熊猫公寓 满足居住属性的同时 加深公寓生活服务的纵深 公共配套销售盈利 大楼1层设计300平米的公共空间 作为社区活动场所 设置大量线下消费服务设施 开放式休闲酒吧自酿啤酒机自助咖啡机红酒恒温柜
6、台球X box等娱乐设施 一站式生活消费生态圈 通过线下公共空间及深入租客生活的熊猫APP 租户可以一键轻松享受一站式全生活生态服务圈 咖啡休闲区无人超市洗衣早晚餐夜宵等一站式生活服务 窝趣产品设计 YOU 公共空间 熊猫公寓生活空间 表 窝趣上海宝山店定价 线下社区 提供包括产品创新及公共空间生活配套等全方位的社区增值服务 盈利模式 社区增值服务 在租户养成购买生活服务的习惯后 可以更进一步推荐培训 理财等更多与工作 生活 学习相关的服务 社交生活O2O服务 魔方公寓 导入增值服务 58同城品牌公寓馆 独联派 邻里社交吸引青年加入 独联派是魔方倡导的一种全新的租住方式 通过个性社交生态吸引青
7、年入驻 组织各具特色共享活动 从而增加客户黏性 提高续租率 魔方商城线上生活增值服务 除去基本社区刚需服务 魔方本着 公寓 理念 通过魔方商城打造线上增值服务 软装配套销售 在魔方商城中 租客可以买到公寓内的软装配套 包括床上用品 洗浴用品等家政配套服务 配套服务中包含搬家服务 洗衣 保洁 生活必备的一些服务 还有跟健康 用车相关的配套服务 甚至职场培训 充分利用会员数据 个性社交独联派基于会员数据 在2C市场社交和生态圈打造邻里社交邻里社交带来共享经济 魔方鼓励租房客们利用自身特长组织社区活动 既可以为租客提供收入也营造了良好的共享社交氛围 魔方独联派 多样化到家服务 丽人 美睫 化妆 美甲
8、 修护及卸甲等生活助手 按摩 洗车 速运 搬家等月嫂 新妈妈生活照顾及专业护理 宝宝生活保护及专业护理高效 专业的服务标准 专业服务 严格培训 全城覆盖 最快只需30分钟权益保障 明码标价 专属客服跟踪 有问题先赔付 整合市场优质资源 58同城品牌公寓馆通过互联网 生活服务平台提供连接58到家及租前 租后系统服务 引入58到家服务 58到家以上门服务为切入点 正逐步发展为提供一站式 标准化专业到家服务的平台 通过线上平台提供社交生活O2O服务和导入社区外增值服务 盈利模式 社区增值服务 分期房租和服务费 京东白条携手链家自如友家品牌推出 自如白条 租房分期信贷产品 用户可按月分期支付房租和服务
9、费 YOU 公寓 链家自如 消费金融服务 合作银行上线消费贷 长租公寓获得众多银行的青睐 蘑菇公寓就与平安银行 中国银行和浦发银行合作上线了 蘑菇宝 消费贷产品预支租客房租 租客使用蘑菇宝 只要每个月把房租打给银行即可 而蘑菇公寓可以从银行一次性获得租客的全年房租 仅需向银行支付一定金额的利息 这种方式让蘑菇公寓可以将未来的现金流用于现在的规模扩张 蘑菇公寓 租约证券化 获得额外资金 自如白条分期贷款服务使得自如寓除了租客的利息 还多了一笔外部的钱进入自家的账内 使账内的资金使用效率大幅提高 租约变现 YOU 通过让租金收益权实现资产证券化 将房屋租约产生的现金流变成若干个按月付息到期还本的固
10、定收益产品 所募集资金用于后续的项目开发 优质的公寓企业能提供稳定的现金流收益稳定 风险低 YOU 和懒投资的产品融资期限包含3 12月 年化收益率为8 12 租客们均为收入稳定 信用良好的都市青年 租客信息满足右图的认证 公寓运营商在金融方面进行了诸多尝试 通过金融产品和公寓社群进行互联互通 提供了租金分期 金融理财等服务 以期得到额外的收益 盈利模式 金融服务 金融 品牌投资模式 2013年 新派公寓与赛富不动产基金以2 2万 的低价整栋买下森德大厦 改造为公寓CBD店 份额分拆 以基金方式发行给32名国内LP投资人 新派公寓仅投入1 份额 每年向赛富不动产LP支付不低于3 5 租金回报高
11、回报率 四年之后 一期基金到期 LP的股权将会被散售或者整售 赛富不动产为此做出一份股权回购协议 据估算 一期基金的平均年化回报率有望达到13 融资规模 目前 各投资者已完成认购交易 募集资金总额为3 5亿元 产品期限为1 3年租金抵押性质债务融资 项目的底层资产为魔方中国及其北京 上海 广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入 物业合计租赁面积为12 9万平方米 入池房间数为4014间 以 特定门牌号的公寓 所产生的租金收入作为入池资产 魔方公寓发行ABS 新派公寓与赛富不动产基金合作 图 新派公寓私募REITs模式 新派公寓是国内首家类REITs模式探索的青年长租公寓 实现
12、了轻资产运营和资产的长期稳定收益 随着金融工具的不断创新和相关法律法规的不断完善 长租公寓产品的证券化是大势所趋 表 魔方公寓信托受益权资产支持专项计划明细 1月 魔方公寓设立信托受益权资产支持专项计划 成为国内ABS发行史上的首单公寓行业资产证券化产品 当前国内长租公寓资产证券化金融模式探索已初具成效 盈利模式 金融服务 国内不完善的制度环境和一线城市核心区域较高的房源价格一定程度上加大了长租公寓资产持有的运营难度 但随着法规的完善 国内房地产市场的强劲表现也将创造出众多资产增值机遇 主要依赖EQR投资组合的优化 将持有房源集中于优质地段 获取更多的资产增值收益寻找低价收购机会 通过资产的不
13、断置换提升资产质量 成熟市场更依赖资产增值和租金盈利 国外成熟的市场机制和政府鼓励是长租公寓资产证券化经营保障 政府支持市场 EQR依赖资产增值和租金的收益 受益于美国市场环境的支持 首先是REITs市场成熟 其次 美国公寓资产货币化率相对国债收益要高 这都为公寓企业创造了非常好的成长条件国内探索破局 目前国内包租的重资产模式仍是主流 短期REITs也无法破局 因此 国内企业针对赢利点的探索是迫于无奈的创新 表 中美长租公寓品牌盈利模式对比 通过优化投资布局 从而获得持有房源更高的租金另外 也通过持续降低运营成本 提升租金利润空间 资产增值收益 租金 国内REITs相关法律法规目前仍处空白状态
14、 持有优质房源获取资产升值是国外长租公寓主要盈利来源 随着盈利模式的逐渐清晰 未来我国也将逐渐增加长租公寓运营深度 获取更多资产增值 盈利模式 资产增值 长租公寓盈利模式 市场趋势 品质公寓租赁要求提升 个性化需求骤增 集中式品牌长租公寓将成主流 公寓增值服务正处于探索 培养阶段 众多企业视增值服务为未来盈利重心 当前参与企业有限 业务模式较为单一 资产证券化探索已初具成效 国内支撑性市场法规和政策亟待补充 随着法规完善 未来市场盈利可观 我国长租公寓市场短期内仍处于盈利模式探索阶段 未来伴随法规完善及经营深入 将逐渐筛选出较为成熟的盈利模式 我国一线城市长租公寓市场各类盈利模式发展现状及未来
15、趋势 盈利模式 总结 Part2未来3 5年公寓 小户型住宅租金分析 2 1租赁市场形势 一线城市一居室户型普遍供不应求 低供应及政策支持促使租金抬升 住房自有率 经济越发达住房自有率越低 我国整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间租赁需求 未来3 5年租房群体年轻化趋势明显 公寓 小户型住宅租赁市场需求规模可观租赁供给 我国租房比例仍有较大增长空间 且相较于需求增长 一线城市公寓 小户型住宅租房供给不足租赁政策 政策鼓励租赁消费 放缓公租房 廉租房规模扩张 未来将会从金融 费用等方面 继续对长租公寓市场提供持续深化的政策支持 租金分析 市场形势 我国住房自有率仍有较大下降空间 我国目前
16、的住房自有率没有官方的数据可以支撑 行业内各种抽样调查的数据大约在75 的范围内 发达国家租赁市场发达 发达国家的经济自由化程度高 劳动力流动通畅 租赁市场较为发达 居民倾向于租房而非添置房产我国较低的城镇化率拉高住房自有率 发展中国家因城镇化率较低 存在大量农村人口拥有住宅地 拉高了住房自有率经济越发达 房产占总资产比重越低 经济发展水平越高的国家 房产占家庭总资产的比重也就越低 而金融资产的比重反倒越高 经济越发达 住房自有率越低 预计随着经济的进一步发展 整体住房自有率还有10个点以上的下降空间 经济水平与住房自有率呈负相关 我国住房自有率相比发达国家明显偏高 经济越发达住房自有率越低 我国整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间 市场形势 住房自有率 租房群体年轻化 个性租赁需求凸显 一线城市庞大的流动人口催生巨大的租赁需求 全国流动人口规模巨大 2015年流动人口下降了2 但到2020年我国仍有2亿以上的流动人口流动人口年轻化趋势明显 2015年务工经商的劳动年龄流动人口中 1980年以后出生的新生代占比已经超过了一半 为51 1 一线城市人口净流入规模领先 北上广深占据
