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1、南京盛唐艺术园初步预算及工作推进计划书委托单位：江苏盛唐艺术投资有限公司报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 上海天启企业策划有限公司报告日期：二00二年贰月天启&开启地址：上海市凯旋路2200号凯旋大厦二楼电话：021-64687090 传真：021-64412720E-mail:目 录摘要2第一篇：项目简介5第二篇：南京别墅市场及竞争研究7附表：调研个案汇总16第三篇：对盛唐艺术园的产品建议25第四篇：项目经济指标建议及财务分析27项目主要经济指标27成本构成表28项目损益表29第五篇：盛唐艺术园2002年工作推进计划30第六篇：对盛唐投资公司目前工作的建议31附:项目多个经济指标讨论
2、方案35n 摘要& 项目地段评价坐拥新区高尚地带,成就明日顶级名宅1、 一条将军路，三座风景山（牛首山、翠屏山、韩府山），成就别墅的天然气质；2、 高标准规划的新区高尚住宅发展区；3、 天然环境优越，文化氛围浓郁的未来生活天堂。& 市场竞争竞争区位集中，可比性强，高品质产品是关键本项目竞争层面集中，主要在江宁开发区，亚东与宁南虽有产品争夺但区域偏好差异极大；本项目排屋均价3,200元/平方米，市场接受度高；单体别墅均价6,800元/平方米，是市场的空白点；竞争楼盘多依赖天然环境优势，产品规划特色较少，容积率较高，本项目从产品塑造着力，机会较大。& 项目优势1、 占有将军路整体规划优势，牛首山的
3、独特山水环境优势（比翠屏山、韩府山天然环境更好）；2、 规模优势（500亩的占地，是将军路板块最大的基地之一）；3、独特的艺术内涵（6座风格各异的主题艺术馆）；4、排屋与单体的特点均十分鲜明；5、配套服务独一无二。1、 抢占制高点,以高档纯别墅社区为概念定位；2、 产品规划分两个区：以单体别墅与双拼别墅为物业形态的高尚别墅区和以排屋为主的经济型别墅区；3、 单体与双拼采用传统经典或经典改良风格，排屋采用现代风格；4、 单体与双拼主力面积250-350平方米左右，排屋主力面积在200-220平方米左右；5、 艺术馆园区作为两个别墅区的共享区，除艺术馆外，会所、幼儿园等配套均在其中，并可考虑增加经
4、营性的画家村功能，做足艺术配套服务。& 产品建议& 开发建议1、 艺术园区作为小区的亮点，其靠近大门处最先启动，做出做足小区的形象工程；2、 住宅产品采取概念先行，分区开发的思路；先以高档纯别墅亮相市场（物业倚重于双拼别墅），再推排屋；3、 跑量以排屋为主力，双拼次之，单体依据市场容量适当分期分区推出；4、 基地施工条件尚未就绪，场地标高网格测量，路网布置，土方回填等土方工程需尽早开始动作。& 项目成本收益和资金筹措1、整个项目开发成本268,584,250元，成本单价2,760元/平方米；2、项目收益86,067,012元，销售利润率21%；3、整个项目样板区启动资金 5,000-6,000
5、万元，其余资金来源于销售回笼资金。4、初步预计2003年3月，单体首期及艺术馆区样板段建成，开始销售资金回笼。n 第一篇：项目简介一、 项目位置： 本项目位于南京江宁经济技术开发区西南部，地处将军路延长线、牛首山风景区整体规划范围之内。基地南临佛城西路，连接将军路，北靠将军山脉，东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假休闲风景区。可直接与江宁城区及南京市中心联系，距市中心新街口约15公里，距禄口国际机场约20公里，交通十分便捷。规划和居住环境上是一个正在日渐成熟的新区高尚住宅区。二、 项目概况：本项目占地面积500亩，基地呈方形，地势北高南低，同时具有浅丘、平地、人工湖、林地、
6、沼泽等多种地形地貌 。将军山脉在基地北侧形成4座山峰，峰谷交错，中部相对平坦，局部有水塘和沼泽，南侧地势略高有缓坡。基地西南部及东北部有两个人工湖，东北部尚有一景观独特的废旧采石场。整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性、生态性于一体。具备建设高品位住宅所需的多种资源。本项目规划容积率为0.3， 总建筑面积100,050平方米，其中排屋51,359平方米，单体别墅36,018平方米，艺术园区及配套12,006平方米。三、 项目总体规划与主要经济指标：项目容积率建筑面积预期均价总用地面积0.3333,500 M2总建筑面积100,050 M2其中单体别墅0.1836,018 M26,800元
7、/ M2联排别墅0.5551,359 M23,200元/ M2配套及艺术园区0.312,006 M2绿化率68.2%n 第二篇：南京别墅市场及竞争研究 忽略市区内零星的别墅不计，南京别墅开始小有规模的供应，真正以一种独特的物业形态走入市民的视线,，大概是在96年左右。按照其发展轨迹，大致可以划分为以下几代产品：第一代别墅产品 大致出现在96年底97年,以三个片区为代表：& 钟山风景区片区：A. 风景区腹地以大型纯别墅区帝豪花园为代表，其地段特别、形象高档，尽管起售价只有6,000元/ M2，但其销售情况并不好，只能通过出租外企的老总维持。转机出现在2000年帝豪的再出租市场红火起来以后，买房投
8、资人对帝豪的关注，另一个原因是银行按揭的落实。目前售价达到13,00015,000元/ M2。B. 玄武湖畔：以金陵御花园为代表，只有沿湖的20多栋，售价10,000多元/ M2，很快销售一空。C. 月牙湖畔最早的紫金山庄，后来陆续出现金陵御庭园、月牙湖花园、明湖山庄、大邦花园，以单体与双拼为物业形态，但总体量只有60多套，销售单价在10,00015,000元/ M2之间，每套总价基本在300万元左右，销售情况良好，但以社区距离交通干道的位置远近而去化有快有慢。该片区的主要特点：占尽地利优势，享有无可替代地段；属概念中的高尚住宅区，人气很旺；总栋数不多，除帝豪外，总数不超过100套；自住型客户
9、与公司型客户兼而有之；单套面积较大，多在300平方米左右；产品品质极其一般，消费对象为南京率先暴富一族。& 江宁地区：A. 百家湖片区：以百家湖别墅花园与湖滨公寓的沿湖别墅为代表，有典型的第一代别墅的特征，房型大而无当，品质不敢恭维，总体量不过百十来套，销售较好。B. 东山镇：主要是武夷花园的30栋沿秦淮河分布的别墅。 该片区的主要特点：由于地价低而售价较低，外环境极好，购房客户中投资客极多，除少数自用外，多数作为第二居所。第一代别墅产品为高价别墅，最大优势在于对山水环境的借势，产品除形式上的不同外，在房型设计上与跃层公寓没有多少区别。别墅作为一种试探性产品，体量较小，其优势更在于与市中心的距
10、离较近，而不在产品本身。第二代别墅产品：大致出现在98年底、99年至2000年，以亚东花园城与江宁地区的低价别墅为代表。& 亚东花园城：仙鹤山庄、雁鸣山庄、半山苑，一年左右的时间，亚东公司以小步快跑的策略，连续推出好几个楼盘，最初别墅的售价只有1,800元/ M2，最高也不过2,500元/ M2，体量大概在200栋左右，后以联排别墅为主要形式推出的听泉山庄，虽有30多套单体别墅，价格仍只有3,000元/ M2左右，仍是以低价取悦市场。& 江宁地区： a、东山镇：武夷花园的联排别墅b、岔路口：碧水湾的单体与双拼别墅c、麒麟镇：锦绣花园的单体与双拼别墅d、百家湖周边：湖滨世纪花园的单体别墅，中国人
11、家的中式排屋。注：虽然江宁的这部分别墅上市时间较晚，2001年仍在市场热力售卖，但由于其产品较差，规划设计起点较低，仍将其划归第二代产品。第二代别墅为低档别墅，一个最显著的特点：主打卖点为低价格，选址全部位于传统概念中的郊区，环境卖点较为突出；与第一代的消费对象相比，平民色彩较为浓郁，不再集中于暴富一族，同时别墅的体量开始放大；但产品本身并无明显进步，质量、产品设计依然存在不少问题，产品外相缺乏高贵感。高价别墅除帝豪仍在惨淡经营以外，暂无供应。第三代别墅产品：大致出现在2000年底，但发出异彩是在2001年，以单一楼盘为代表，位处拥有造别墅环境的地区亚东。& 金陵家天下：其虽被评为2001年南
12、京别墅明星，但细作考量，却仍是混杂型社区，单体别墅只有34套，占有大多数的是联排和四拼、双拼别墅（139套），另外尚有66套高级公寓，畅销产品为排屋，单体在调低售价的同时（从5,000元/ M2起售调至4,500元/ M2），去化速度却仍旧较慢（截至一月底去化13套）。之所以将金陵家天下这样一个单一楼盘作为第三代产品，主要原因在于它在许多方面对南京的别墅市场有种革命的味道：如第一次采用框架结构；第一个将层高做到三米；第一次使别墅的立面不再雷同，有21种之多的立面选择；第一个让排屋错位排列，第一个采用双会所；第一家大规模购买成年老树塑造树比屋高的森林别墅感觉；第一个将别墅的质量作为一个要素立军令
13、状狠抓同时让郊区别墅的售价向前跨了一大步（从2,500元跨入5,000元），档次也上了一个台阶，从此南京中档别墅有了代表产品。第四代别墅产品：以2001年的高档高价别墅为代表，集中分布在江宁百家湖和将军路一带，同时宁南与亚东有单一楼盘供应。& 百家湖周边： a、威尼斯城： 小体量纯别墅， 40栋，容积率0.26，单体面积272555平米，售价毛胚15,000元/ M2，装修20,000元/ M2。b、佳湖绿岛：混杂型社区，别墅单体19栋，双拼24套，别墅容积率0.35，单价13,00015,000元/ M2，主力面积220340 M2。c文化名园：混杂型社区，别墅单体9栋，双拼12套，单价在8,0001,0000元/ M2，主力单体面积230350 M2。这几个楼盘于2001年9月份陆续上市，目前已售
