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1、摘 要2014年我国GDP增长创下24年以来最低。虽然高于市场普遍预期，但传统的投资、出口、消费三大经济驱动引擎正在加速失效。新型城镇化建设将是我国未来经济社会发展的重要引擎，对扩大内需、缓解产能过剩和调和社会矛盾等具有重要意义。2014年是城镇化政策年。2014年3月，中共中央、国务院印发了国家新型城镇化规划（20142020年），明确了未来城镇化的发展路径、主要目标和战略任务，统筹相关领域制度和政策创新，是指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。6月，关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知确定了新型城镇化综合试点的五项主要任务。7月，有消息称国家即将正式启动的国家新型城镇化综
2、合试点。2015年2月4日，国家发改委公布新型城镇化综合试点方案，江苏、安徽两省以及宁波等62个城市（镇）最终脱颖而出，成为国家新型城镇化综合试点地区。2014年，中国城镇化率为54.77%，比上年提高1.04个百分点。全国31个省市自治区中，仅直辖市、东部沿海地区和少量的中部地区城镇化率高于全国平均水平，目前我国城镇化率落后美国100年。从细分领域来看，2014年受楼市渐冷传导，我国土地储备行业先热后冷。随着财政投入力度持续加大，棚户区等保障性安居工程建设稳步推进。农业粗放式经营积累的深层次矛盾逐步显现，凸显了进一步加快推进农业现代化的现实紧迫性。产业园区正逐步向切实实现“产城融合”，以点带
3、面带动周边区域的发展。而经济进入新常态，稳增长的重点在于稳投资，固定资产投资就只能依靠基建投资。而从基建的思路上来看，除了以“一带一路”、京津冀一体化和长江经济带为核心的区域振兴，以后还将在两方面予以加强：一是更加注重“互联网+”为代表的信息基础设施投资，二是融资方式上更加依赖社会资本，通过PPP模式和城镇化基金弥补资金缺口。展望2015年，62地开展城镇化试点启动2015年城镇化建设集结号，东北老工业振兴基地、京津冀经济圈和21世纪海上丝绸之路等区域经济发展推动城镇化进程，未来有1亿人在中西部就近城镇化，中西部是新型城镇化建设主战场。2015年，城镇化总体策略是“紧随政策、区别对待、突出重点
4、、总量控制”。新型城镇化对应的金融市场跨度广、纵深大、层次多，服务好这个市场，需要把握主线，突出重点。商业银行应紧密结合各区域新型城镇化建设需求，按照区域城镇化建设总体要求，围绕城镇化进程中的居住社区化、产业园区化、农民市民化趋势，重点支持基础设施建设中的重大项目、美丽乡村建设项目、城镇化产业支撑项目、支持特色效益农业发展、支持强农、富农、惠农项目。目 录第一章 城镇化概况1第一节 城镇化界定1第二节 城镇化细分领域2一、土地规划和利用2二、产业结构调整3三、各类基础设施建设3第三节 在国民经济中的地位与作用3第二章 2014年城镇化发展环境分析5第一节 经济环境分析5一、国外经济环境分析5二
5、、国内经济环境分析5三、经济环境对行业的影响5第二节 政策环境分析6一、重点政策分析6二、重点配套政策分析8第三章 2014年城镇化发展分析12第一节 总体发展概括12第二节 城镇化模式13第四章 2014年城镇化细分领域分析16第一节 土地储备行业16一、发展现状16二、经营情况16三、资金运作模式19四、经营模式21五、发展趋势23第二节 旧城和棚户改造24一、发展现状24二、资金运作模式31三、主要运行模式32四、发展特点35五、发展趋势36第三节 保障房建设36一、发展现状37二、经营情况37三、资金运作模式39四、经营模式和盈利模式40五、发展特点41六、发展趋势44第四节 房地产建
6、设45一、发展现状45二、资金运作模式51三、发展特点53四、发展趋势54第五节 现代农业56一、发展现状56二、资金运作模式59三、经营模式59四、发展特点60五、发展趋势61第六节 现代服务业63一、发展现状63二、发展趋势66第七节 产业园区建设和运营68一、发展现状68二、资金运作模式70三、发展特点70四、发展趋势70第八节 基础设施建设71一、行业现状71二、资金运作模式74三、经营模式75四、发展趋势76第五章 2014年城镇化发展区域分析79第一节 江苏省城镇化发展情况79一、行业发展现状79二、江苏省城镇化空间布局80三、细分领域研究81四、重点项目83五、发展趋势83第二节
7、 重庆市城镇化发展情况85一、城镇化发展现状85二、城镇化空间布局85三、细分领域研究87四、重点项目92五、发展趋势95第六章 2015年城镇化发展趋势96一、62地开展城镇化试点启动2015年城镇化建设集结号96二、区域发展规划推动城镇化进程96三、中西部是新型城镇化建设主战场96第七章 2015年城镇化风险分析98第一节 政策风险98第二节 债务风险98第三节 融资模式风险99第八章 2015年城镇化行业金融需求分析100第一节 行业资金运作模式100第二节 行业金融需求情况100第三节 银行同业介入情况102一、同业服务模式案例分析102二、银行同业服务方式108第九章 2015年城镇
8、化金融服务方案112第一节 行业总体策略112第二节 目标定位112一、目标产业链112二、目标区域112第三节 项目准入标准113第四节 客户准入标准113第五节 行业金融服务方案114一、支持新型城镇化建设，商业银行切入点114二、建立适应市场需求的城镇化专属系列产品与服务体系115表 录表1土地改革试点主要任务10表22012-2014年中国城镇化率12表32011-2014年全国各地城镇化情况12表4中国多元城镇化推进模式比较14表52014年全国300个城市土地市场交易情况17表62014年全国300个城市共推出土地情况17表72014年全国300个城市土地成交情况18表82014年
9、全国300个城市土地成交价格情况18表9我国棚户区改造情况及目标计划25表10全国城区老工业区搬迁改造试点一览表29表11保障房主要类型36表122009-2014年保障房建设情况37表13我国保障房建设资金筹集方式39表14国际主流保障房建设融资模式的比较40表15保障房建设的主要模式43表16现代服务业分类63表182012-2014年国家级经济技术开发区地区生产总值情况69表192013-2014年国家级经济技术开发区不同区域地区生产总值情况69表20综合交通运输网络建设73表21发展综合交通枢纽的具体措施73表22铁路、公路、民航未来路网建设规划目标77表23可重点关注的机场78表24
10、2014年江苏省各地区城镇化率80表252014年重庆市各区域城镇化情况85表262014年重庆市五大功能区域商品房销售情况90表272015年重庆市全社会固定资产投资预期表94表28城镇化所涉及行业的金融需求汇总101表29城镇化所涉及行业的金融需求汇总（续）101图 录图1中国新型城镇化过程1图32010-2014年房地产开发投资情况45图42013-2014年全国房地产开发累计投资情况46图52013年和2014年全国房地产开发结构46图62013-2014年全国房地产开发投资资金来源及增速情况47图72013年和2014年全国房地产开发企业资金来源结构48图82010-2014年房地产
11、开中土地购置面积情况48图92010-2014年商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速情况49图102010-2014年商品房销售面积情况50图112010-2014年商品房销售金额情况50图122013-2014年新建住宅价格走势情况51图13房地产开发流程中的资金流向图53图142004-2014年粮食产量与增长速度56图152004-2014年9月农村居民人均纯收入与增长速度57图162010-2014年9月乡村消费品零售总额及增长速度57图172012-2014年11月农林牧渔业固定资产投资额及增长速度62图182014年四大旅游经济圈入境旅游占比64图19基础设施及房地产投资变化情
12、况72图20交通基础设施建设招标流程75图212014年全国各地区城镇化情况79图222012年12月以来江苏省房地产开发投资情况82图232014年各月商品住宅投资与房地产开发投资增速情况88图24商品房销售面积与商品住宅销售面积增速情况89第一章 城镇化概况第一节 城镇化界定城镇化进程是指分散的农村人口向城市集中的过程，期间伴随着一国产业结构的调整和劳动生产率提高，故城镇化进程和经济发展形成互为因果、密不可分的关系。受城乡二元和户籍相关政策影响，我国城镇化进程较为独特，形成了农村和城市、常住城市人口和户籍城市人口在一系列社会资源分配上的重大差异，目前差别政策已经严重干扰居民经济行为，对国民
13、经济短期和长期发展均产生一定限制。对此我国出台了新型城镇化政策，意图解决城乡二元结构对中国经济的限制，加速城镇化进程，促进国民经济的发展。图1 中国新型城镇化过程新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。其核心在于不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价，着眼农民，涵盖农村，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕。本届政府提出的新型城镇化有以下几个明显的特征：1.新型城镇化是“以人为本”的城镇化。长期以来，我国的农民工群体无法享受到与城市居民等同的教育、医
14、疗、住房等公共保障服务。传统的城镇化片面注重城镇数量和规模扩张，忽视“城市最终要服务于人”的城市本质。新型城镇化则要求从“人的需要”出发，着力提升城镇公共服务水平，不断提高城镇的文化品质，特别是要实现“农民工市民化”。2.新型城镇化强调产业支撑。传统城镇化本质上是服务于工业化的城镇化。新型城镇化则超越了城镇化本身，强调城镇化、工业化、信息化和农业现代化的协同发展，走城镇化引领、工业化主导、农业现代化筑基、信息化深度渗透的“产城融合”之路。3.新型城镇化重点由中心城市转为县域经济。传统城镇化过分强调中心城市发展而忽略县域、中心镇和农村的发展状况。新型城镇化则通过实施城市群战略，充分发挥城乡各自的比较优势、促进城乡之间生产要素流动，走城市群、中小城市、城镇和乡村的协调发展之路。4.新型城镇化强调可持续发展。传统的城镇化以牺牲生态环境为代价，高消耗、高污染，模式粗放，客观上不具有可持续性。新型城镇化则以生态保护为前提，坚定不移地走资源节约、环境友好的绿色道路。根据新型城镇化建设指导思路，本报告关于城镇化相关领域的包括以下三个方面：一是与土地规划利用相关的土地综合整治、旧
