《精编》某财富中心市场分析报告

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1、常州市各区发展状况 新北区作为 一体两翼的北翼 将成为常州重要的现代制造业区和集城市商业 文化 旅游于一体北翼副中心钟楼区强力发展现代制造业 中心城区商贸服务业 环城区市场物业天宁区是常州中心城区 其作为未来规划的一体 将发展成为全市商贸 金融和文化中心武进区 戚墅堰 作为 一体两翼 的南翼 未来的规划方向高新技术产业 现代物流业 纺织业 生活居住和隔湖度假区 武进区域经济状况 目前常州市场上以 酒店式公寓 推向市场的项目 可分为商住楼 精装修公寓及酒店服务式公寓 常州酒店式公寓市场特征 武进区酒店式分寓分布图 乐购商圈 不夜城商圈 大学城商圈 目前武进共分为在商圈 在售一些商住及酒店式公寓主

2、要集在中这三个板块 乐购商圈 主要以广电中路以北 定安中路以南 目前该板块业态非常成熟 周边业态已营 如乐购 F百货不夜城商圈该板块主要长虹中路以北 广电中路以南的位置 该板目前正在发展当中 一些大型商业配套项目 如38万 shoppingmail新天地不夜城 商业部分已进入招商状态 大学城商圈主要以隔湖路以南位置 大学城里商业已进入试营的状态 整个人文氛围还是比较浓重 本项目所在位置正处于不夜城以及大学城两大商圈辐射范围之内 而这两个商圈的发展将日趋成熟 并且随着大型商业配套的不断进驻 这为本项目奠定良好的发展条件 莱蒙城 6万 推出时间轴 武进区酒店式公寓项目供应量将在17万 项目名称 2

3、008 2009 2010 2011 2012 2012 新天地不夜城 泰富城 学府名城 4万 4万 3万 武进区未来的供应量较小 仅17万 一些所谓纯写酒店式公寓 提供专业的酒店管理进行管理的项目仅莱蒙城 如本项目在产品 功能定位上做到极至 那将是武进区最纯正的标杆性建筑 项目区域需求分析 酒店 商业 武进区消费需求 目前区域内共有百余家企业进驻后续也将会有相当多的企业入住武进区 目前武进区消费主要到市区进行 如果区域商业得到很好的发展 会吸引其他区域消费者的商业需求来此 区政府消费需求 武进区政府搬入该区域 这必将会为区域带来部分餐饮 娱乐等相关消费 居住小区不断成熟 入住人口需求 目前区

4、域人口较少 随着区域新建社区的开发 销售 入住 人口会逐渐导入 对区域商业的需求会随居住人口的增加而逐步扩大 商务消费需求 区域不断发展 整体的规划将会吸引众多在此办公 往来的商务人士将会对酒店以及商的需求 本案周边项目供应分析 1 2 目前本案周边成熟的商业比较缺乏 2009年后 随着莱蒙城商业配套以及星级酒店投入运营 以后本案周边的商业配配套将会非常成熟 2 3 区域未来商业市场竞争加剧 商业氛围浓重 将会对本项目带来较大的商机 大学城商圈 不夜城商圈 本项目 就本项目所在的武进区 如纯酒店式公寓项目较少 如跳出区域看常州可例比的项目屈指可数 仅凯纳商务广场 个案分析 铂安国际 地址 武进

5、区广电路南洋广场西侧建筑面积 4 8万 开盘时间 2008年5月底开盘交房时间 2009年底价格 平层4300元 LOFT6000元 户型 45 160 产品特色 在产品设计及品质上 铂安国际项目是常州首个高标准SOHO商务会馆其中一栋为层高5 76米 乃常州首创 单体面积45 160 结构可自由分割 且能随意组合 可根据自己的需求进行选择 充分享受实惠 买一层送一层 独有的LOFT概念设计 在常州市场上更是独领风骚 主力客户 投资客占用50 60 以上 主要源于本区内客户为主 市区客区为辅 高科技企业 贸易公司 IT企业 动漫公司等单层面积 1300平米左右 约12间物业费 写字楼1 6元

6、平米 月项目概况 项目由2栋商务办公楼及底层11500平米世界500强企业百安居建材超市组成 A座共18层 层高3 6米 B座共12层 层高5 76米 项目点评 项目属于常州较为创新的楼盘 产品采用了LOFT户型设计 增加产品的附加值 从对本项目市调了解来看 目前项目虽没有开盘 但已预定客户达成谅解30 40 左右 可见此类产品在当地市场上还受到相应的追奉 这对于本项目的产品户型设计上得到很有效的论证 项目点评 该项目酒店式公寓部分1 20层为普通层高3 6米 而21 22层为LOFT层高在5 3米 其中一层被大学城里客户整体消化 可见LOFT的销售状况来看还是满受市场追捧的 个案分析 学府名

7、门 地址 武进区鸣新中路17 101建筑面积 6 4万 开盘 2007 4价格 平层4380元 层高3 6米 LOFT5250元 层高5 3米 户型 40 60 客户 主要以大学城里教育为主产品特色 项目酒店式公寓部分1 20为平层层高3 6米 其中21 22层高为5 3米去化率 85 左右项目概况 小区总建筑面积6 4万 主要由3幢18 20层高层住宅和1幢22层酒店式公寓组成 地址 花园街广电路交叉路口建筑面积 30万 开盘 2008 5商业价格 1F 2 4万元 2F 1 5 1 8万元 3F 8000 1 2万元 商住楼 未开盘 预计价格7000 8000元 产品特色 项目主要定位于S

8、HOPPingmall 以及商办项目为一体 项目概况 在30万 社区内拥有228米高的电视塔 集商务大厦 酒店式公寓 购物 观光 休闲 商务于一体主题商业街区 个案分析 新天地 不夜城 地址 武进区政府对面建筑面积 100万 开盘 2007 9价格 4800 5000元 别墅 1 2 1 3万元 项目概况 常州首个集五星级酒店 国际级立体会馆 国际综合商业配套为一体的超大主题社区 项目内配备有大型中央绿地主题公园 现代高层住宅 SOHO公寓 高品位TOWNHOUSE 综合购物中心等 同时项目将进驻世界500强之首的沃尔玛 个案分析 莱蒙城 社区内五星级酒店 酒店式公寓 商住楼 地址 武进区花园

9、街 广电中路建筑面积 38万 开盘 2008下半年价格 未定产品特征 项目体量主要以住宅商业配套为主 如酒店式公寓 总建筑面积近38万平米 其中用于商业经营和配套的建筑20万平米 酒店式公寓和高档住宅18万平米 总投资10亿元 泰富城的建设目标是现代性 多业态 大型化的综合商业中心 项目概况 项目由商业5层 住宅15 33层 酒店式公寓33层等物业组成 个案分析 泰富城 项目点评 项目采用ShoppingMall与步行街结合 以第6代商业发展模式 主题街区理念规划 集商业零售 餐饮娱乐 休闲观光等功能于一体 主要有茂业百货 超市 快捷酒店 影视城 电器城 停车楼 囊括了现代商业的各种业态 钟楼

10、区酒店式公寓分图 凯纳商务广场 港龙尚层广场 莱蒙都会 铂金公寓 莱蒙都会 东方国际 南大街商圈已进入高展发展期钟楼区属于常州的传统商务中心 随着南大街南业步行街发展势头不断良好 莱蒙都会商业街区商业配套的不断导入 凯纳商务广场入市 钟楼区的房地产发展将非常的成熟 目前区域内在售的酒店式公寓有 凯纳商务广场 酒店服务式公寓的东方国际以及即将推出的港龙尚层广场 创新产品及专业服务是吸引市场的关键经市调得知 东方国际 凯纳商务广场的去化情况良好 两项目从产品以及服务配套突破市场上的传统 地址 钟楼区常州市万福路5号建筑面积 11 7万 开盘 2007 4价格 4 9层13000元 五星级装修 9

11、56层9500元 装修 户型 以一房为主38 86 客户 投资客占70 客户主要来源于市区客户占60 以上 而剩余为长三角一代客户产品特征 1 3商铺 4 9五星级酒店 9层以上为酒店式公寓去化情况 销售率30 左右项目概况 规划建成一座兼容公寓 酒店 商业 停车的超高层建筑 项目由3幢高楼组成 包含主体建筑为56层的酒店式公寓 按五星级标准装修的国际化精装公寓 南面为一幢五星级大酒店 西面为停车楼 总建筑面积11 7万平方米 项目总投资5亿元 是钟楼区政府的重大招商引资项目 项目点评 1 3层为商业配套4 9层为五星级酒店 美国豪森酒店管理公司 包租用10年 每年投资回报到8 10 56层为

12、 酒店式公寓 商住 即可自住也可做投资 个案分析 凯纳商务广场 个案分析 莱蒙都会 地址 钟楼区建筑面积 60万 其中酒店式公寓体量5万 开盘 2005 12 24价格 目前住宅8500元 酒店式公寓还未推出 三期 物业管理 高力国际去化情况 已在售二期 整体销售率65 三期将会在明年推出 属酒店式公寓部分项目概况 项目概况 项目分A B C三个区域 分三期开发 集商业 酒店 住宅为一本项目 项目点评 A区为8幢商业建筑 其中一期6幢为全商业建筑 建筑面积近16万平方米 二期商业裙房5 4万平方米 2幢塔楼4 2万平方米 为精装修公寓 B区为6幢高档住宅及主题商业 其中商业部分面积3 5万平方

13、米 住宅面积8 57万平方米 C区总建筑面积约11万平方米 包括2幢高层及1幢超高层建筑 规划有豪华精装修酒店公寓 高档住宅 五星级皇冠假日酒店及奢侈品专卖店等 个案分析 东方国际 地址 钟楼区城中路与东下塘路交汇处建筑面积 2 4万 开盘时间 2007 9交房时间 2009 12价格 7500元 户型 40 66客户 投资客占75 满足众多年轻人群及投资人群的需求物业管理 加拿大高力国际产品特征 项目1 2层为临街商业 采用挑高设计 3 26层全部为小户型公寓 去化情况 销售率60 左右项目概况 由1栋26栋的高层公寓组成 坐落于常州市中心青果巷内 1 2层为临街商业 采用挑高设计 3 26

14、层全部为小户型公寓 本项目由香港东方理想投资集团投资开发 定位为市中心内的小户型 户型面积范围为40 66 总价较低 满足了众多年轻人群及投资人群的需求 点评 项目属住宅属性 其聘请国际知名的加拿大高力国际物业顾问 提供全方位的酒店式服务 不仅提高了项目的物业档次 也极大的提升了项目的附加值 武进区星级酒店现状 目前武进区集中三星级的酒店较多 并且投入运营已占到70 以上 区域内四星级酒店量不多 仅2 3家酒店投入运营 但从调查中了解到 虽评价为四星级酒但整个功能与服务都不太完善 五星级酒店在本区域投入运营的项目属空白 2008年下半年后 将会仅有一个项目投入运营 如跳出区域来看常州五星级级别

15、的项目屈指可数 个案分析 金色南都国际大酒店 酒店按四星级标准设计单人间 518豪华标间 518蜜月房 518豪华套房 768高级套房 1380豪华套房 2580总统套房 9888目前该酒店已投入运营 酒店主要属武进区政府的一个配套设施 一些入驻客户主要为政府人士 个案分析 武进假日酒店 holidayhotel 五星级豪华标准设计楼层高度8层 包括280间客房 1700平方米的大宴会厅 6个多功能会议室 3个中西餐厅 行政酒廊以及设施齐备先进的大型文体中心 目前由英国洲际酒店集团进行统一管理 点评 该酒店属于莱蒙城100万 社区里的项目 目前酒店还未投入运营 预计将在2008年5月底6月初投

16、入运营 个案分析 金色光华大酒店 酒店按四星级标准设计单人间 298标准房 298观景单人房 518豪华套房 588房间数 56户目前该酒店已投入运营 酒店主要属武进区政府的一个配套设施 一些入驻客户主要为政府人士 区域写字楼市场分析 项目周边写字楼分布图 延政中路一线集中大量行政性办公写字楼 主要有水利 电力 国土及财税等机构 延政中路一线今后将成为武进区最重要最高端的商务区 常州世贸中心 财富广场 新加坡文化城及莱蒙城规划的写字楼将形成该区域内主要的商务写字楼金都名苑 德禾 文慧苑等小体量写字楼依托武进区行政中心 市民广场等市政资源 比较受行政类机构偏爱 分布特点 一线 延政中路 一轴 花园路 三核 世贸中心 区政府 莱蒙城 个案分析 常州世贸中心 1 项目基本信息物业类别 5A甲级写字楼 两幢百米高及裙房组成 建筑类别 高层装修状况 毛坯物业地址 武进区延政中路2号销售均价 8500元 平方米开发商 常州世贸中心置业有限公司开盘时间 2007 8 28容积率 4 50楼层状况 2栋27层 2 写字楼产品信息 写字楼面积 约13 5万平米5 26F为展贸大厦 建筑面积为72170m