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1、第一章 旅游地产发展现状分析与研判一、 中国旅游地产市场现状分析 (一) 越来越多的企业投入旅游房地产领域 从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。 (二) 旅游与房地产的嫁接日趋成熟 随着人民生活水平的提高，产生了第一批中国有钱阶层消费群。多种旅游产品和投资品种的完善，多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。(三) 度假消费的发展促进旅游地产蓬勃发展 工作时间的缩短和经济水平的提高，度假消费成为时尚。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间
2、为35年。从这一方面来说，我国至少还有35年的火爆发展空间。 (四) 市场日趋成熟，可利用资金相对充足 传统房地产开发领域的机会越来越少，住宅市场成熟期已基本到来。大量的传统房地产资金开始物色新的领域。二、 中国旅游地产发展趋势与特征 (一) 旅游模式转换旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化 初级阶段是以景点观光为基础的旅游概念，中级阶段可能从城市开始；最初长假集中于城市，以看为主，然后把一些商务活动结合起来。 (二) 主导休闲旅游模式叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合 休闲型旅游开发的主要特征，是在旅游风景区的背景下叠加了现代时尚的都市休闲消费模式。(三) 租务需求旅游地产开发与配套软
3、硬兼施 旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。 (四) 品质吸引“双高”阶层投资+消费模式组合 因为旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。 三、 中国旅游房地产市场前景分析 我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线，主要表现如下：(一) 国家政策相继出台了无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台。 (二) 正在形成的旅游强国地位和强大
4、的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。 (三) 从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，大城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平、上海12个人一辆车、深圳、广州约10个人一辆车。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。(四) 市场日趋成熟，可利用资金相对充足，强势投资商、房地产开发商利用自己的资金优势、营销优势已捷足先登，划地为界，抢占先机。第二章、丰顺县旅游地产发展背景、当前概况及SWOT分析一、 丰顺县旅游地产发展背景(一) 自然环境良好、温泉资源丰富雨量充沛，空气湿润；动植物资源丰富；丰顺是广东省内唯一各镇辖区内都有温
5、泉的一县，中国第一座地热发电试验站在1970年建于丰顺县城南郊。(二) 社会文化多样1) “中国民间艺术之乡”丰顺县被誉为“中国民间艺术之乡”，丰顺县埔寨镇火龙艺术之乡丰顺县埔寨镇元宵之夜迎锣鼓，烧“烟架”、“火龙”，久负盛名，饮誉海内外。2) 著名侨乡、乡贤资源丰富华侨逾40万，丰顺籍华侨主要旅居东南亚泰国、印尼、马来西亚、新加坡等国；丰顺县乡贤资源丰富，本地外出经商成功人士颇多，遍及新加坡等海内外，当家乡需要他们的时候，他们也纷纷解囊，积极支援家乡建设。3) 客家文化客家民居典雅堂皇，是客家人南迁后的历史文化遗产，风格独特，是中国民宅建筑瑰宝，堪称世界建筑一绝。土楼、围龙屋、走马楼、五凤楼
6、、四点金、多杠楼及中西混合式等多种形式，集中体现了中原宫殿式、府第式、四合院式等建筑风格，反映了客家人的历史和传统文化变迁。丰顺建桥镇在清乾隆三年(1738年）前年隶属嘉应州（后改梅州）万安都，1988年以后属梅州市。梅县径义镇原属丰顺县，1950年代划属梅县，境内多客家人。4) 潮汕文化潮汕文化历史悠久独具特色，潮汕善堂堪称中国民间慈善事业的典范。潮州菜享誉全国，是国内最贵的一个菜系之一；潮剧是中国十大地方剧种。丰顺汤坑片在清乾隆三年(1738年）前原隶揭阳县（现为市），民国时属汕头。(三) 经济发展较快20032008年丰顺县经济保持了高速增长趋势，地方生产总值年均增长16.60%，六年内
7、实现地方生产总值翻一翻；工业对丰顺县经济高速增长起到了决定性的作用。从2003年开始，丰顺无论财税总收入还是地方财政收入都开始步入快速上升通道。(四) 外部交通逐步改善、内部交通有待提高内部交通网络已基本形成，但存在三大问题：一是公路等级有待提高；二是现有道路严重破坏山体景观；三是标识、停车场等重要交通服务设施亟待建设。二、 丰顺县旅游地产发展当前概况丰顺县旅游资源丰富，特色突出；但因规模旅游市场尚未形成；以旅游为依托的旅游地产尚处于起步阶段。三、 丰顺县旅游地产发展SWOT分析(一) 优势 自然环境良好、温泉资源丰富；民间艺术、客家文化、潮汕文化多样化的文化在这里得到了很好地传承和融合；侨乡
8、、乡贤资源丰富，侨乡、乡贤的积极支持和捐助都是丰顺实现发展的有力资源。(二) 劣势 旅游品牌尚未形成；旅游产业链有待完善；旅游产品开发起步晚；交通通达性有待提高，以上这些制约旅游发展的因素同样严重制约着以旅游为依托的旅游地产的发展。(三) 机遇 潮汕地区崛起为丰顺打造潮汕后花园经济提供了空前机遇；丰顺县政府提出旅游强县、精品景区旅游发展目标；交通条件持续改善；影视旅游和外景地旅游红火发展。(四) 挑战 周边景区分流客源；客家、潮汕文化旅游地多；旅游产品升级快。第三章 发展目标和战略一、 总体目标和战略(一) 先发展旅游：“生态休闲旅游”+ 两大主题公园1) 以“一漂二山三泉”为发展背景，以“生
9、态休闲旅游”为核心理念，创新开发生态休闲旅游项目l 一漂鲸河漂流景区改造龙鲸河漂流景区上码头，完善配套设施。龙鲸河漂流景区申报AAA旅游区开始自评打分，并切实加强人力、物力和财力的投入，落实制作旅游标识和修订完善各项制度。l 二山韩山生态旅游度假区和八乡山生态旅游区从206国道到韩山生态旅游区公路的开通将极大地推进韩山生态旅游度假区建设进程，韩山生态旅游区将开工建设游客服务中心综合楼、茶文化广场、茶叶加工厂、茶园至韩山顶道路和园区内道路等六个项目，以上项目计划投入资金4320万元；积极开展招商引资，争取引资开展八乡山生态旅游区总体规划和八乡山水库旅游区建设详规，开发建设八乡山旅游区。l 三泉富
10、豪温泉度假村、千江温泉第三期建设和隍东留金温泉项目抓好全力配合投资方抓好富豪温泉度假村建设，及时联系规划设计人员，全程陪同服务，提供最优质的服务。目前，富豪温泉度假村总体规划和详细设计已经完成，即将进入全面建设阶段。千江集团计划投资3000万元进行第三期建设，按照AAAA级标准建设高级温泉区。邀请了省旅游发展研究中心的专家前来考察，规划设计温泉开发与管理。启动留隍东留金温泉项目建设。积极争取广州新珠江集团计划投资2.8亿元建设东留金温泉度假村，计划征地380亩。2) 建设 “和谐亚洲”和“中华民俗风”两大文化主题公园(二) 后发展地产：分期性逐步开发丰顺珠潮花园。园内潮风格建筑、江苏风格建筑、
11、云南风格建筑、川西风格建筑、台湾风格建筑和日本风格建筑和谐共存、交相辉映。(三) 旅游核心（自然和人文生态）对外围旅游地产的强大推动 旅游和地产的发展关系可以在图一和图二得到清晰的体现。通过“一漂二山三泉”自然生态旅游营造出自然生态旅游环境；通过“和谐亚洲”、“中华民俗风” 两大文化主题公园营造出人文生态旅游环境。在自然和人文生态旅游环境的基础上，地产商机生态逐渐被培养出来，进而三种生态实现化合和有机升华。三种生态相互推动，实现良性循环，最终实现三种生态的价值良性循环。即，自然旅游、人文旅游和房地产三者良性互动，成为整个经济发展的核心动力，真正实习旅游强县、精品旅游的目标。外围旅游地产资源不断
12、增值，分期规划性建设精品地产两大核心（自然和人文生态）发展聚集人气生态景区旅游资源的规划与保护外围旅游地产资源控制和保护营造人文生态旅游环境营造自然生态旅游环境“一漂二山三泉”自然生态旅游 “和谐亚洲”、“中华民俗风” 两大文化主题公园旅游地产的能量不断被放大，同时推动旅游和地产行业发展，进而拉动整个经济发展图一 由双核（自然和人文生态）向外围扩散的模式旅游地产规划初始状态人文生态规划与保护自然生态规划与保护建立起自然生态和人文生态后，地产生态随之建立，三种生态化合及有机升华自然生态的强化与再造人文生态的保护和提升三种生态良性循环三种生态价值链良性循环图二 自然生态、人文生态和地产生态互动的复
13、合价值链二、 分类目标和战略(一) 经济目标依据丰顺县旅游发展状况及潜力预测，规划丰顺县旅游地产的规模如下：l 2015年，接待游客70万人次，旅游总收入达2亿元；旅游地产收入达4亿元l 2020年，接待游客100万人次，旅游总收入达5亿元；旅游地产收入达12亿元l 2025年，接待游客150万人次，旅游总收入达10亿元；旅游地产收入达30亿元旅游和房地及相关服务业成为丰顺县经济发展的两大核心动力。(二) 社会目标增加居民的就业机会和经济收入；改善居民的物质生活条件；提高居民的文化素质；自然生态与人文生态“双核”交相辉映，整个经济实现和谐发展。(三) 环境目标维持现有的植被覆盖率和绿地率；地质
14、地貌得到较好的保护，人为破坏严重的地段基本得到恢复；珍稀动植物得到研究和详实的纪录，其生存环境得到保护。(四) 旅游管理目标健全和完善管理体制；创建龙鲸河漂流景AAA级景区；旅游服务设施系统建设与社区村落改造相结合；提供多样的旅游活动模式和深层次的游客体验；提升旅游综合竞争力。三、 阶段性目标和战略(一) 近期（2009-2015）：重点建设阶段按照“国家AAAA级旅游区”和“国家生态旅游示范区”的标准，通过招商引资对“一漂二山三泉”进行重点项目建设和重点区块的打造，形成生态休闲旅游；主力打造丰顺版“和谐亚洲”和“中华民俗风”两个人文生态主题公园。(二) 中期（2016-2020）：稳步发展阶
15、段完善规划区的产品体系，加强营销力度，不断完善配套设施，逐渐打造出以自然生态为核心的生态休闲旅游和以两大主题公园为核心的人文生态旅游的“双核”旅游发展模式。(三) 远期（2021-2025）：优化提升阶段“双核”旅游的形象和知名度进一步提升，产品、营销与服务达到珠三角地区一流水准，提供完善的旅游基础设施和服务设施，区域现代服务功能与旅游功能十分完善，丰顺成为大潮汕后院地区和珠三角地区知名的生态休闲旅游区。四、 战略选择坚持精品品牌、生态优先、规划优先、产业融合、整合联动五大战略。第四章 空间分区发展规划一、 分区原则规划分区遵循整合资源，合理布局、构筑自然生态和人文生态“双核”旅游体系，带动外围地产联动发展。二、 分区规划(一) 先做旅游规划：“双核”规划1) 自然生态旅游规划：“一漂二山三泉”依据旅游资源特征、旅游开发方向
