《春晖闲庭销售策划方案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《春晖闲庭销售策划方案.doc（74页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、春晖闲庭销售策划建议书 第74页一、广州市房地产市场分析1、市场总体形势分析随着经济形势的好转，承接去年广州房地产市场稳定发展的大好形势，今年以来，广州房地产市场继续呈上升兴旺趋势。从现时的交易情况统计数据来分析，2001年1-9月，市场的新增供应量为470万平方米，其中，原八区的可预备售面积为283万平方米，比去年同期减少28.89%，可见，从今年2月份提高商品房预售条件以来，市场的新增供应量得到较好的控制。另一方面，房地产投资保持快速的增长，今年1-9月份，全市十区商品房的成交量为598万平方米，成交金额为287亿元。其中，原八区成交面积为406万平方米，比去年同期增长1.25%，说明市场
2、有效需求旺盛，市场持续稳定发展，开发商对今年的市场形势充满信心。另外，1-9月二手成交总量为296万平方米，原八区成交161万平方米，剩余的大部分市场由番禺占领。二手市场的高速增长，将会进一步带动整个房地产市场。值得一提的是，今年1-9月番禺区的商品房成交总量居于各区之首,一、二手分别达到155.87万平方米和107.05万平方米，分别占全市成交总量的26.07%和36.17%，从目前华南板块楼盘的热销状况看来，2001年番禺区的成交量将稳居榜首，据专家分析，今年商品房市场的成交量将超过1000万平方米，扣除300多万平方米左右的二手市场成交量，一手市场成交量估计将超过700万平方米。从广州原
3、八区1-9月成交的情况来看，预售商品房成交总量为406万平方米，与上年同期相比增长1.25%，看来今年原八区的总成交量增长大幅度增长的可能性不大，加上年底番禺区将会有新货不断上市，原八区的一手市场将会面临较大的市场竞争，一手市场增长的主要区域将会集中在番禺区。广州原八区的楼盘要想在市场求得突破，必须“截流”住相当一部分前往华南板块置业的客户群。2001年1-9商品房预售情况面积单位：万平方米 金额单位：亿元2001年1-9月2000年1-9月增长全市批准预售商品房面积其中：八区470283-398-28.89%预售商品房成交登记面积其中：八区598406-401-1.25%预售商品房成交登记金
4、额其中：八区287228-225-1.33%全市二手楼成交登记面积其中：八区296161-83-93.98%全市二手楼成交登记金额其中：八区8060-37-62.16%2001年1-9月商品房成交情况 面积单位：万平方米全市预售商品房成交登记面积全市二手楼成交登记面积1-6月份全市八区全市八区384367180967月份69.149.534.923.58月份69.339.428.6199月份75.640.152.522.5合计598406296161（数据来源：广州市房地产信息中心、方圆物业市场研究部）(1) 供应量减少今年1-9月，广州市十区批准预售的商品房项目289个，可预售总面积为470
5、万平方米。其中原八区批准预售的商品房项目共155个，可预售总面积283万平方米，比去年同期减少28.89%，广州市商品房投资比去年同期增长11.75%，商品房新开工面积比去年同期增长31.13%，开发商对今年的市场形势有充分的信心。 (2) 预售商品房成交稳定增长，二手楼成交继续大幅增长今年上半年全市十区商品房成交量为598万平方米，成交金额为287亿元。其中，原八区的商品房成交量为406万平方米，比去年同期略增1.25%，而新建的番禺区增长幅度较大；上半年登记成交的面积接近同期批准预售面积的1.43倍，而且年底仍将有增长的势头；另外，由上表数据分析，广州市二手楼交易活跃，其中二手楼交易继续高
6、速增长，其中，原八区的二手成交总量比去年同期增长93.98%，将推动一手市场的发展。值得注意的是，今年1-9月，番禺区的商品房成交量及二手房屋成交量均位于各区首位，分别达155.87万平方米和107.05平方米，不可否认，番禺区的楼盘确实是市区楼盘的强劲竞争对手。(3) 成交价格止跌回升从广州市房地产管理局登记成交均价所反映的楼市价格变化趋势上看，到第3季度末，多层和高层住宅的价格多出现了回升的趋势，其余各类商品房的价格与去年同期同比有不同程度的上升。其中，高层住宅的价格经过1、2季度的大幅度波动之后，到了第3季度逐步稳定在5243元/平方米左右，比上一季度上升了7%；而多层住宅的价格比较平稳
7、，基本上维持在4000-4500元/平方米左右。 2001年1-3季度广州市商品住宅成交均价走势-高层住宅-多层住宅(人民币)元/平方米 2001年1-3季度广州市商铺及写字楼成交均价走势-商铺-写字楼(人民币)元/平方米2、分类商品房市场分析（1）、住宅市场 面积单位：万平方米 价格单位：元/平方米2001年1-9月2001年1-9月增长全市批准预售住宅面积其中：八区377.79225.32-315.89-28.67%全市批准预售高层住宅面积其中：八区210.86186.71-249.53-25.17%全市批准预售多层住宅面积其中：八区166.9338.61-66.31-41.82%全市预售
8、住宅成交登记面积其中：八区533.17363.56-351.81-3.34%全市预售高层住宅成交登记面积其中：八 区317.70280.47-240.60-15.57%全市预售多层住宅成交登记面积其中：八区215.4783.09-111.21-25.28%全市预售高层住宅成交登记均价其中：八区48925243-5349-1.98%全市预售多层住宅成交登记均价其中：八区34024055-3763-7.76%（数据来源：广州市房地产信息中心、方圆物业市场研究部）A、各区预售及成交情况分析 广州市2001年第三季度各区住宅成交情况万平方米今年1-9月全市十区批准预售住宅面积为377.79万平方米，占
9、批准预售商品房总面积的比重为80.38%；登记成交的住宅面积为533.17平方米，占登记成交的商品房总面积的比重为89.16%。住宅的成交量比同期上市量超出155万平方米，可以看到，市场的吸纳能力非常旺盛。从原八区的住宅供求情况看，高层住宅批准预售面积与去年同期相比减少25.17%，登记成交面积则增长16.57%，这将有利于市场积压商品房住宅的消化。从地区分布看，广州市的住宅市场主要集中在天河、海珠、白云、番禺四个区。高层住宅成交集中在海珠区和天河区，成交量占全市的60.85%；而多层住宅的成交主要在番禺区，一个区的成交量占全市的63.04%，对广州市多层住宅的价格起到决定性的作用。随着华南板
10、块各个楼盘新货的不断面市，这种决定性的作用会越来越明显，并在一定程度上带动广州市多层住宅价格的上升，促进广州楼市在产品、规划、营销等方面不断地进步，从而使广州的房地产业在竞争中得到健康的发展。 B、新增楼盘供应量的分析 第三季度广告投放走势广告投放量 投放广告楼盘数量 市场上各楼盘的推盘力度自进入第三季逐渐加大，在9月底国庆前夕达到了高潮。几周的报纸广告投放连续冲上了20003000多万，在国庆节前夕推盘的数量更是达到了179个，其中新盘就有19个，为今年以来的新高。值得注意的是，新推的楼盘有一个明显趋势：大到小区的规划，小到户型的平面布局、外立面的处理等均有比较大的进步，从而带动了广州楼盘整
11、体素质的提高，但是市场上同质化的现象仍然非常严重；同时市场上大部分新推的楼盘都把二次置业的人士作为主要的目标客户之一。（2）、商铺市场面积单位：万平方米 价格单位：元/平方米2001年1-9月2000年1-9月增长全市批准预售商铺面积其中：八区35.1222.17-35.96-38.35%全市预售商铺成交登记面积其中：八区33.4922.04-27.72-20.49%全市预售商铺成交登记均价1041113806-12744-8.33%（数据来源：广州市房地产信息中心、方圆物业市场研究部）今年1-9月，全市十区商铺批准预售面积和登记面积分别为19.67万平方米和33.49万平方米，其中，原八区的
12、批准预售和成交面积与去年同期相比大幅减少，但成交登记面积与今年同期的批出量基本持平，商铺的成交均价比去年同期上升了8.33%。3、广州房地产市场因素分析近几年，广州的GDP保持了持续平稳增长，从1998年到2000年上半年 ，增长速度分别为13%，13.3%，13.8%（2000年上半年），从而带来广州居民购买力收入的持续增长。2001年，市政府预计增长速度仍会达到13%。如按国际上通行的年收入价格比来考核居民购买力的购房负担，从整个经济形势来看，居民购买力的有效购房能力进一步提高，房地产市场的有效需求将进一步扩大，对商品房的需求量依然庞大，而且一手市场仍将占据主流地位，发展前景明朗。（1）
13、交通、环境因素A、交通内环路及环城高速的开通，打破房地产市场发展的格局，交通路网的改善,使楼市全面开花，朝着东、南、西、北各个方向蓬勃发展。 B、环境随着“三年一中变”工程的进一步深入，市容市貌进一步大改观，特别是迎九运、样板路的改造和市政府的“穿衣戴帽”工程，使广州的环境景观更加显示了大都会的魅力，为广州的房地产开发奠定了良好的基础。C、税费调整房地产租赁税费的下调，刺激购房者投资置业。今年房地产租赁税费将会从18%降为10%，税费的下调将会刺激购房者置业投资的欲望，促进房屋交易的增加，从而对整个房地产市场产生积极的影响。D、房屋面积计价新规从今年1月1日起实行套内建筑面积计价办法出台，使市
14、民可以明明白白消费，不再犹豫入市，必将带动新一轮房地产销售热潮。E、政府合理配置土地资源政府加大回收闲置土地及经营用地招标拍卖的力度，严格控制土地供应总量，形成良好的供求关系，促进房地产市场健康发展。F、简化办事程序房地产部门进一步增强服务意识，提高办事效率，为市民提供方便、快捷的优质服务。（2） 住宅规划、设计理念的变革新的规划理念变革，将更多地融进环保意识与科技概念，在户型上追求更大的空间感，层次感及区间功能的分明将成为设计时尚。半数顾客要求住宅有双阳台设计及外飘窗台，观景和实用功能皆能兼顾。在环境上“泛会所”，“泛公园”的设计将逐渐取代现行的园林小景设计。（3）物业管理发展 随着数字化、网络化、智能化的发展，物业管理公司也向网上“转移”，住宅小区的栏栅或围墙将被打破，居住环境更宽松、自由，更具隐私性。由以上情况综合分析，广州市今年房地产发展趋势较去年形势看好，楼盘仍以中、高档楼盘走俏，在户型环境上，功能及层次感为综合的住宅是市场发展的方向，楼盘趋向“个性化”是大势所趋。（4）加入WTO给广州高档住宅带来机会中国入世的利好消息，将会吸引大批的外
