《精编》世贸广场住宅定价建议方案

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1、世贸广场住宅定价建议报告 前言本报告着眼2010年房地产市场宏观走势 结合宁波大市商品住房价格格局与区域市场竞争项目走势 旨在对本案第一批房源的预售价格进行相关建议 以供贵方参考 宏观环境 近期政策解读 宏观经济解读 2010年宁波拆迁量 节后市场出现回暖迹象 成交量增长迅速 1 2月份作为市场淡季受政策影响开始显现 再加上春节长假影响 市场观望气氛严重成交量出现短暂低迷 节后第一周 市场回暖明显成交量出现大幅增长 逐渐恢复正常水平 拆迁预期使成交量持续放大 市场回暖趋势明显1 2月份作为市场淡季 受政策 春节长假影响 市场成交量出现短暂低迷 节后市场逐周回暖 成交量呈现大幅上扬趋势 2009

2、年底宁波市四区在售住宅项目剩余存量约33 6万平方米 2010年此列住宅项目的后续推盘体量约有267 5万平方米 2010年宁波市四区合计供应量将达到301 5万平方米 后市供应量 从历年供应量来看 301 5万方的预计市场供应量较以往有所减少 实际供应量更可能由于市场短期的不确定性 而低于这个数字 由于价格高筑 未来住宅市场以高端项目为主 供需不平衡现象将更为明显 住宅市场分析 2010年预计新开楼盘 09年 住宅高价地比例上升 高端市场压力巨大 楼面价在5000元 平米以上的土地 就达到了134万平方米 一般高端住宅比例占总量的20 30 左右 而根据09年土地成交的情况来看 此比例已达到

3、50 以上 在地价迅速攀升的市场背景下 高端住宅比例大幅上升 宏观政策旨在促进市场稳定发展 控制部分城市房价虚高势头 外贸经济持续回暖 整体经济形势看好 市区大量拆迁 带来新的市场需求 应对新的预售政策 营销策略需快速调整 未来供应量以高端项目为主 供需不平衡 宏观环境总结 预计2010年下半年 在政策走向与市场供应的双重压力影响下 宁波高端住宅市场竞争激烈 而中低端项目市场空缺较大 对于市场我们应保持谨慎乐观的态度 微观市场 镇海板块 海曙区均价15000 20000 江东区均价18570 江北老城均价22200 江北新区均价9500 15000 高新区均价18000 25000 鄞州区均价

4、18349 东钱湖区均价20200 联丰板块14000 18000 泛城西板块10000 13000 镇海板块均价7500 12000 市场价格格局 镇海片区是宁波各板块中最典型的一个 价格低谷 区 但受地域因素影响 其市场成交以本地客源为主 自09年1月份到2010年的2月份 镇海市场出现了 M 型销售走势 由于近期市场不稳定 在价格不断上升的同时 区域销售数据在10月份达到峰值后迅速回落 后市不容乐观 镇海区住宅市场 住宅价格回落明显 从镇海区09年成交的土地楼面价来看 未来1 2年区域销售项目的起价在9000元 平米以上 高端项目频出 使区域价格跃上新价值平台 随之也带来了巨大的竞争压力

5、 镇海区土地市场 土地价格跃上新平台 2009年镇海区开盘项目明细 从09年开盘项目的均价看 区域价格维持在8000元 平米左右 而近三个月内 由于宁波城区高涨的市场行情 高价地成交频出 区域价格已在9000 11000元 平米的区间 但销售放缓迹象明显 2010年1 2月镇海区商品住房成交明细 从成交价格格局上看 海尚广场由于销售已经进入末期房源不足 成交均价在10355元 平方米 而百隆小骆花园仅售不到9000元 平米 临近本案的保亿风景九园成交均价为11007元 平米左右 但近期成交均包含了装修1500元 平米的标准 因此 实际均价在9000元 平米左右 镇海年初成交情况 考虑项目的地段

6、 配套及装修的因素 实际价格应较为保守 销售价格较为平稳 销售量自11月初后下降明显 北岸公馆开盘后成交量短暂出现回升 后期下降明显 风景九园近期成交走势 竞争楼盘成交情况 销售价格呈平滑曲线下探 但幅度很小 销售量自11月初后逐步下降 海尚广场近期成交走势 竞争楼盘成交情况 12月27日北岸公馆 1号楼 开盘发售作为保亿 风景九园二期最后一批150套精装修房源 开盘房源 150套户型面积 69 120平方米 主力户型68 64 95 34 120 29 价格情况 11000元 平方米 其中装修1500元 平米 实际白胚价格 9500元 平米销售情况 截止3月7日 已备案销售95套 备案销售率

7、63 1号楼后期销售速率较为缓慢 竞争楼盘动态 保亿 风景九园二期 将于3月底推出三期首批房源 17 22 共计900多套房源 开盘房源 900多套户型面积 84 136平方米 主力户型84 87 90 136 价格情况 高层均价9000 10000元 平米 多层均价11000元 平米近期动态 3月10日起 3期 两万变四万 认筹活动开始 最新市场动态 目前正在蓄客阶段 竞争楼盘动态 保亿 风景九园三期 1月31日首推5幢高层精装房源 共计447套 面积为89 158平方米 均价 15000元 平方米 包括装修1500元 平米 小面积 89m 均价13000 14000元 平米大面积 158m

8、 均价15000 17000元 平米销售信息 开盘后2周 实际去化率不足20 低楼层的90平方米户型 由于总价低 去化速度较快 最新市场动态 目前销售速率较为缓慢 竞争楼盘动态 合生国际城 高层住宅 08 09年住宅性质土地成交未开发体量约有71万方 其中项目所在板块潜在供应量约11 3万方 加之已探明住宅体量 未来二年内供应量约31万方 市场竞争压力较大 最新市场动态 未来市场潜在供应量大 未来预计供应量 宏观环境有短期变化的可能性节后市场出现回暖迹象 成交量恢复到正常水平消费者在房价高筑后 观望情绪浓厚未来市场供应量逐步加大 后市不容乐观 微观市场总结 基于以上市场情况 建议本案第一批房源

9、以平稳的价格策略进入市场 以求快速去化 产品定价策略 由于保亿 风景九园为本案直接竞争项目 另一方面 其前期又推出北岸公馆高层项目 其产品定价策略具有参考意义 保亿 风景九园 1号楼 D户型建筑面积 120平米户型 三房二厅二卫均价 11500元 平米装修 1500元 平米实际白胚价 10000元 平米位置 边套 北岸公馆定价策略分析 边套大户型 实际去化情况 南边套 01户型 去化速度最快 已备案销售18套 已基本售完 北边套去化速度最慢 仅备案销售5套 708室 北朝向抗性还是较大 销售差距较大 保亿 风景九园F户型建筑面积 95平米户型 二房二厅一卫均价 11000元 平米装修 1500

10、元 平米实际白胚价 9500元 平米位置 中边套 北岸公馆定价策略分析 中边套户型 实际去化情况 中间边套 04 05户型 去化速度一般 共备案销售26套 04室备案13套 05室备案13套 差距不大 保亿 风景九园E户型建筑面积 69平米户型 二房一厅一卫均价 10858元 平米装修 1500元 平米实际白胚价 9358元 平米位置 中间套 北岸公馆定价策略分析 北边中间套 02 03 去化速度一般 已备案销售25套 中间套户型 实际去化情况 南边中间套 06 07室 去化速度一般 已备案销售24套 销售差距小 风景九园三期价格预期 三期多层房源均价11000元 平方米 三期高层房源均价90

11、00 10000元 平方米 全明设计 主卧朝南 双阳台设计 客厅附送飘窗 E 2房2厅1卫87M2 空间方正紧凑 通透性差 主卧带景观阳台 客厅带飘窗 餐厅独立 F 2房2厅1卫84M2 主卧朝南 配以景观阳台 全明设计 厨房临近入户门 餐厅布局影响交通动线 G 2房2厅1卫84M2 南北通透 全明设计 客厅配景观阳台 多处飘窗设计增加附加值 J1 3房2厅2卫136M2 全明设计 通透性好 两间朝南 客厅配景观阳台 多处采用飘窗设计 J2 3房2厅2卫135M2 本案产品分析 主力户型 1号楼 空间方正紧凑 分区合理 南北通风 0 9米进深飘窗 9平方米大阳台 附加值较高 户型方正南北通透

12、短进深 三房朝南 3 5米大开间主卧室 南北通透 短进深 主卧 次卧转角阳台 附加值高 挑空楼板可增加使用面积 1a 3房2厅2卫134M2 1b 2房2厅1卫89M2 1d 2房2厅1卫89M2 主力户型 2号楼 2a 3房2厅2卫139M2 2b 2房2厅1卫84M2 全明设计 户型南北通透 1 2米进深阳台 9平方米大阳台附加值高 户型方正 短进深 三间朝南 独立储藏室 朝南大阳台 采光条件优越 2c 2房2厅1卫89M2 全明设计 短进深 主卧附带大飘窗 9平方米挑空楼板增加附加值 传化绿都住宅 项目对比分析 保亿风景九园 本案在项目配套 规模 景观资源 周边环境等各方面系数 与银亿海

13、尚广场 保亿 风景九园相比还有一定差距 满分为80分 系数定价模式参考 建议定价 139平米边套均价9300元 平米 建议定价 84平米中间套均价8500元 平米 建议定价 89平米边套 挑空楼盘 附加值高 均价9500元 平米 建议定价 134平米边套均价9300元 平米 建议定价 89平米中间套均价8500元 平米 建议定价 89平米边套 挑空楼板 附加值高 均价9500元 平米 建议定价 89平米 挑空楼板 附加值高 中间套均价9000元 平米 根据产品自身综合分析比较 并结合实际市场情况 我们建议将产品均价设定为9000元 平米 本案直接竞争对手风景九园三期将于3月底开盘 合生国际城高

14、层二批房源预计将于下半年续推 本案遭遇竞争项目 2月 2010年1月 竞争项目 风景九园三期 本案销售阶段 3月 4月 5月 6月 8月 7月 9月 10月 11月 12月 空档期 合生国际城二批房源 建议开盘时间 2010年4月中旬开盘 充分感知市场温度 建议在市场预热后的4月中旬推盘在2011年市场反转周期到来之前尽可能快速走量 风景九园三期 预计3月底 本案争取以价格上的优势 分流风景九园客户 另外 避开与合生国际城二批房源的竞争 预计7 8月份 公寓与写字楼市场小结 宁波公寓市场供需分析 07 09年 凭借09年楼市成交回升的热销势头 公寓市场在09年共成交5724套 整年的成交量已经

15、超越07 08年两年的销售套数 是历年同期成交新高 在住宅价格高涨 供应量急剧下降的市场背景下 公寓类产品的价格也开始水涨船高 由年初的7000元 平米左右稳步上升到14188元 平米 09年宁波公寓市场价格分析 住宅项目的供应不足 导致更多消费者向公寓类产品分流 使以往投资为主的公寓产品 自住客户的比例也逐渐增加 销售价格逐步提高 五 一周开盘信息 1 18 1 24 1月23日新城名苑首批房源开盘开盘时间 1月23日开盘房源 首推220套面积在50 80 的精装公寓 16 17 18 24 25 26层为单层产品 33 34 35为复式产品 价格信息 3 2米平层均价为14000元 5 4

16、米挑高复式均价为21000元 开盘优惠 开盘3天内可优惠总价的3 一次性付款可再享受2 的优惠 装修标准 2500元 平方米去化情况 单层产品去化较快 开盘当天 本次开盘房源去化率在50 左右 新城名苑开盘信息 09年12月25日内部预定 来电平均每天20组左右 初访的客户平均每天5 10组左右 09年12月25日内部预定 共推出200套房源 主要分布在16 17 18层 目前剩有朝北10套左右 复式剩余3套左右 付款方式 内部一次性93折 南北差价500 M2 东西首与中间套差价500 1000元 M2 楼层差较小 内部预定 五 一周开盘信息 1 18 1 24 新城名苑成交信息 从总体来看 09年宁波写字楼市场先抑后扬 上半年市场成交低迷 而下半年在鄞州南部商务区以及宁波研发园区的大量成交下 销售走势一路走高 进入2010年宁波写字楼市场成交出现下滑趋势 但与09年同期相比还是出现较大的增长 写字楼市场呈现走量不走价的态势 但由于写字楼价格相对于住宅价格要低许多 因此 其潜在的价值空间还未被挖掘 2009年1月 2010年2月宁波写字楼市场运行状况 2010年1月1日 2010年3