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1、金隅万科城二期住宅户型调整方案 2008 07 目录context 项目概况 拟调整方案 户型合理性 设计后续工作 报批后续工作 工程方面问题 成本增加情况 常用规避面积方式 初步调整方案 调整后续相关问题 拟调整方式 调整方案示例 调整前后对比 一 规避面积计算的方式 结合项目及地区的实际情况 准备采用上表中阳台和凸窗两种方式 二 初步调整方案 注 1 增加面积不占用容积率 2 二期住宅总面积为185528平米 增加约6 3 1 项目概况 大户型小户型 1 目前的设计阶段 规划复函已取得 各楼间距及角点坐标已确定 楼座位置及外轮廓不能改变 不含局部凸窗 少量阳台 2 1 至2 5 楼工程规证
2、取得 明显的平面调整 改变各楼面积等需要重新报规证 含大户型A1及所有小户型 全套施工图完成 并于7月4日取得初审意见 二 初步调整方案 2 原方案特点假阳台 5个户型有假阳台 封闭 因日照计算原因而设置 在面积计算上无优势 图1 凸窗 6个户型有凸窗 其中B3 B6户型有2个凸窗 净进深800 900mm 净高1700mm 窗台高度600mm 图2 凸窗下方设有空调位 因此无法变为 a 落地凸窗 顶高不足2 2米 b 窗台做可拆除的假凸窗 二 初步调整方案 假阳台 凸窗 二 初步调整方案 2 原方案特点 2拟调整方式 1 增加凸窗 东西向尽量增加凸窗 落地凸窗或假凸窗视室内布局决定 2 北向
3、增加开敞阳台 二 初步调整方案 3 原有高窗台凸窗变为落地凸窗 4 封闭假阳台变为开敞阳台 开敞阳台均计一半面积 各户型总面积基本与原方案持平 5 各户型面积尽量与原面积平衡 考虑到总面积平衡及70 90面积比例问题 二 初步调整方案 调整方案示例1 A1 B1 B2组合单元修改前 假阳台 凸窗 二 初步调整方案 开敞阳台 落地凸窗 二 初步调整方案 调整方案示例1 A1 B1 B2组合单元修改后 A1 增加西侧落地凸窗 增加北侧开敞阳台 起居厅高窗台凸窗改为落地凸窗主卧封闭阳台改为开敞并扩大B1 起居厅高窗台凸窗改为落地凸窗主卧封闭阳台改为开敞并扩大B2 增加北侧生活阳台起居厅增加落地凸窗
4、主卧封闭阳台改为开敞并扩大 二 初步调整方案 调整方案示例1 A1 B1 B2组合单元调整前后对比 假阳台 凸窗 A2 B1 A3组合单元修改前 二 初步调整方案 调整方案示例2 A2 B1 A3组合单元修改后 A2 增加西侧落地凸窗 起居厅高窗台凸窗改为落地凸窗 主卧封闭阳台改为开敞并扩大 B1 同例1 A3 增加北侧生活阳台 起居厅增加落地凸窗 主卧封闭阳台改为开敞并扩大 开敞阳台 落地凸窗 二 初步调整方案 调整方案示例2 调整方案示例2 二 初步调整方案 A2 B1 A3组合单元调整前后对比 二 初步调整方案 假阳台 凸窗 4 方案调整前后对比 1 调整前 开敞阳台 落地凸窗 二 初步
5、调整方案 4 方案调整前后对比 2 调整后 二 初步调整方案 4 方案调整前后对比 3 调整前后 大户型 二 初步调整方案 4 方案调整前后对比 4 调整前后 小户型 3 调整前后的面积指标变化 注 1 增加面积不占用容积率 2 二期住宅总面积为185528平米 增加约6 3 二 初步调整方案 三 调整后出现的问题 户型合理性问题 1 B1次卧室被遮挡加重A3及B2户型对B1户型 总计629户 占二期总户数34 4 的次卧室遮挡更加严重 A3或B2 户型合理性问题 2 部分凸窗采光面窄考虑到空调室外机合理的安装方向 部分新增的落地凸窗洞口宽度较小 最不利的情况如B2户型 凸窗洞口的宽度仅有1
6、6米 三 调整后出现的问题 B2 1600 户型合理性问题 3 户内分布不合理较多户型出现主卧室与次卧室面积差别过大的问题 需要相应调整卫生间等布局 使改造后的平面趋于合理 三 调整后出现的问题 2 设计后续问题 1 重新整理立面方案此调整方式对立面影响较大 需要重新整理立面方案 2 各专业工种修改图纸3 测绘单位复核面积初步调整后还需要复核面积指标 以最终落实修改方案细节 3 报批报建问题 1 人防初设及施工图 因平面调整影响到地下室布置 人防需要重新申报初设及施工图 根据前段时间二期人防施工图备案的经验 很可能还要重新调整人防规划 2 消防初设 落地凸窗等问题涉及到消防措施 还需要重新咨询或申报消防 3 规划许可证 基本确定调整方案后需要到规划局咨询 征求规划局意见 是否会定性为影响方案复函的修改 平 立面变化较大 需要重新申报规证 按照较理想的报批流程 人防规划 人防初设 消防初设 工程规证 3 5月 三 调整后出现的问题 4 工程方面问题 验收及实测后 交房前需做改造工作 为满足验收需要 大量开敞阳台需要安装墙垛 外门 做保温 外墙涂料 按较低标准 等 改造为封闭阳台时均拆除 并封闭阳台 三 调整后出现的问题 5 成本增加情况 较二期已出施工图 此调整方案初步估算增加工程造价1132万元 折合到可售面积61元 平米 完毕 谢谢
