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1、 027 87854680 大洋 DY XG 10 0928 孝感楼市市场调查报告 武汉渡边地产武汉大洋城市经济发展研究院2011年3月 征求意见稿 027 87854680 Codeofthisreport Page2 项目市场调研 是为了挖掘项目的主要矛盾 以此为目标按重要性结构化市场信息 发现问题 揭示问题 所谓知己知彼才能百战百胜 咸宁与孝感在很多地方有相似之处 为给咸宁项目营销代理提供更多的建设性意见 本报告单独对孝感市场进行了详细的分析 前言 027 87854680 Codeofthisreport Page3 报告目录 第一部分 宏观投资环境分析 004第二部分 区域住宅市场研
2、究 015第三部分 孝感市场机会分析 043 027 87854680 PART1 宏观投资环境分析 027 87854680 Codeofthisreport Page5 第二部分 宏观投资环境分析 第一部分 宏观投资环境分析 第三部分 区域住宅市场研究 区位地理 区划人口 经济状况 城市规划 第四部分 孝感市场机会分析 027 87854680 Codeofthisreport Page6 航空 距武汉天河国际机场仅32公里 公路 107 316国道 京珠高速公路 福银高速公路 沪蓉高速公路 铁路 京广线 汉渝线 长荆线穿境而过 全国区位优势最显著的中等城市 位于中国经济地理中心 武汉城市
3、圈核心圈 距武汉市中心50公里 与武汉城市资源共享 孝感区位优势明显 水陆交通发达 是武汉8 1城市圈的核心圈城市 区位地理 孝感位于湖北省东北部 南临省会武汉市 北与河南 随州交界 西接天门 仙桃 京山等县市 东连黄冈市的红安县和武汉市的黄陂区 027 87854680 Codeofthisreport Page7 行政区划 现辖孝南区 开发区和云梦 孝昌 大悟3县 代管应城 安陆 汉川3个县级市 区划人口 中心城区包括 孝南区和开发区孝南区 辖4个街道 8个镇 3个乡 书院街道办事处 车站街道办事处 新华街道办事处 广场街道办事处 西河镇 杨店镇 陡岗镇 肖港镇 毛陈镇 三汊镇 祝站镇 新
4、铺镇 朋兴乡 卧龙乡 闵集乡 朱湖农场 东山头原种场 开发区 同升社区 群声社区 覆盖范围整个城东区 孝南区地处江汉平原北部 与武汉市东西湖区唇齿相依 是孝感市唯一的建制区 也是孝感市政治 经济 文化和科技中心所在地 全区国土面积1020平方公里 辖13个乡镇场 1个开发区 4个街道办事处 人口102万 2009 其中市区建成区面积69平方公里 常住人口62万 流动人口18万 资料来源 孝感市政府信息网 027 87854680 Codeofthisreport Page8 据统计 2009年 全市总户数162 2万户 户籍总人口529万人 其中孝感城区约40万人 城市化水平不断提高 中心城区
5、吸引力不断增强 本项目的开展将会得到人口强有力的支撑 总人口 2009年共529万人 规划人口与城市化水平 近期 2010年 总人口为520万人 其中城镇人口220万人 城镇化水平为42 远期 2020年 总人口为550万人 其中城镇人口310万人 城镇化水平为56 中心城区人口 2009年共40万人 预测近期2015年为45万 中期2020年为53万 远期2030年为65万 城区人口增长的结果1 持续的住宅消费需求2 就业与消费的增长带动商务 商业设施的增加3 商务区 商业区随着城市扩张变化 城区人口变迁趋势1 城镇化速度明显加快 中心城市规模逐渐扩大2 外来人口成为城区人口增长的主要因素3
6、 人口分布向城南片区移动 资料来源 孝感市统计年鉴 027 87854680 Codeofthisreport Page9 资料来源 孝感市国民经济与社会发展公报 经济概况 GDP稳步增长 产业结构明显优化 良好的经济形势是本项目顺利实施的基础 孝感经济保持平稳较快增长 2009年全市实现生产总值681亿元 比上年增长15 1 孝感房地产业从2005年开始 进入一个高速增长期 2009年房地产业增长18 2 达到一个历史高水平 027 87854680 Codeofthisreport Page10 孝感投资 消费 出口三大需求实现同步增长 有利的市场条件将促进本项目的顺利发展 近年来 孝感市
7、固定资产投资 出口和消费均保持高速增长 三者协调发展 共同推动孝感经济快速发展 孝感房地产投资快速增加 同时 消费能力的增强 有力支撑了房地产市场的发展 这将是本项目顺利发展的有利条件 对项目的影响 027 87854680 Codeofthisreport Page11 居民人均收入稳步增长 消费观念不断更新 有力保障本项目市场需求 总收入 2009年 城区居民人均可支配收入达到13562元 增长9 2 农民人均纯收入达到5131元 人均增收495元 增长10 7 居民消费特点消费观念不断更新 消费行为趋于理性 消费结构继续优化 享受发展型 消费特征明显 消费升级步伐加快 消费级别不断扩大
8、消费方式发生转变 消费领域逐步拓展 贷款消费逐步被越来越多的人认识和采用 027 87854680 Codeofthisreport Page12 全方位融入大武汉 以高速交通网络建设为先导 加快构建中心城区与武汉 半小时通勤圈 打造一体化的基础设施对接平台 以临空经济区规划建设为突破口 加快城区东扩步伐 构筑一体化的空间对接平台 以 六大基地 建设为载体 完善承接转移的机制和政策 构建一体化的产业对接平台 资料来源 孝感城市总体规划 2007 2020 本案 孝感城区近期重点向东发展 而项目处于北城 重点发展工业园经济 城市规划 027 87854680 Codeofthisreport P
9、age13 主城区总体布局以 一心二轴三带四区 的结构形式 本案位于北城区 物资流通中心 资料来源 孝感城市总体规划 2007 2020 本案 主城区规划结构规划采用 一心二轴三带四区 的结构形式 以上海路为东西向主轴线 利用城市行政中心 将行政中心与文化 会展 商业 金融等功能用地结合在一起 通过行政广场 会展文化广场 绿地等空间融合 共同组成市民活动 游憩的空间体系 产生良好的社会经济环境效益 一心 把行政 文化 会展 商业 金融等功能相结合 形成东城区核心 二轴 以上海路形成东西向的景观轴 以行政 文化 会展 商业 金融设施形成南北向建筑景观轴 三带 行政 会展 娱乐 商业 金融将构成城
10、市建设发展带 进一步将科技 信息等联系在一起 作为城市的发展带 高科技工业园与行政中心之间形成北侧居住带 南大工业园与上海路之间形成南侧居住带 四区 上海路和107国道将用地划分为四个片区 以居住为主 发展城市空间 027 87854680 Codeofthisreport Page14 宏观投资环境分析总结 宏观环境 人口 城市化水平不断提高 产业经济的发展也带来人口的增加 2015年城区人口规划达到50万人 人口增加 形成市场刚性需求 对本项目是利好 经济 经济稳步发展 产业结构不断升级 消费水平快速提高 消费能力的提高 增加了房地产的有效需求 对项目是利好 规划 位于北城区交通物资流通中
11、心 交通 环境将得到改善 项目片区属于次优发展片区 有一定利好 对本项目的影响 交通 长征路 规划路 直达老城区和火车站 交通便利 政策 大力发展城北工业园区 招商引资 重点项目 政策支持 项目周边交通的改善 将带来很大的利好 拿地成本减少 可增加利润空间 对项目是利好 027 87854680 PART2 区域住宅市场研究 027 87854680 Codeofthisreport Page16 住宅市场概况 主要竞争对手 第三部分 区域住宅市场研究 第一部分 项目属性分析 第二部分 宏观投资环境分析 第三部分 区域住宅市场研究 第四部分 市场机会分析 土地市场概况 027 87854680
12、 Codeofthisreport Page17 土地市场概况 孝感近期土地拍卖情况 楼面地价最高已达到1263元 m2 平均楼面地价也达到532元 m2 从近期孝感城区土地拍卖的情况来看 孝感土地市场活跃 可以反映出孝感的房地产市场发展良好 楼面地价逐渐高涨 而本项目地价较低 具有竞争优势 027 87854680 Codeofthisreport Page18 孝感房地产发展历程 2000年启动 2007年至今处于快速发展阶段 住宅市场概况 027 87854680 Codeofthisreport Page19 GDP增速与房地产发展关系 4 5 5 8 大于8 小于4 萎缩停滞稳定发展
13、高速发展 孝感市达到 15 1 从模型判断 孝感市房地产应该处于快速发展期 800 4 000 4000 8 000 8000 20 000 0 800 启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期 人均GDP与房地产发展关系 单位US 孝感市达到 2024美元 从模型判断 孝感市房地产处于快速发展期 经济与房地产的关系 孝感属于三线城市 当前房地产市场处于快速发展阶段 027 87854680 Codeofthisreport Page20 2010年前8个月 全市共有房地产开发项目143个 去年同期128个 同比增长11 7 其中 今年新开工项目40个 上年结转项目103个 在建项目108个 已竣
14、工项目35个 孝感城区共有房地产开发项目77个 去年同期67个 同比增长14 9 其中 今年新开工项目16个 上年结转项目61个 在建项目60个 已竣工项目17个 资料来源 孝感市房管局 2010年孝感城区房地产开发项目数量同比增长 027 87854680 Codeofthisreport Page21 8月份 全市共完成房地产开发投资31 4亿元 去年同期20 2亿 同比增长55 4 8月份 孝感城区共完成房地产开发投资18 1亿元 去年同期10 6亿 同比增长70 8 孝感房地产投资情况逐步增长 完成投资情况良好 房地产市场发展前景较好 027 87854680 Codeofthisre
15、port Page22 2010年孝感前8个月商品房销售面积同比继续保持增长 但增长幅度明显减缓 前8个月 孝感城区商品房销售面积69 1万m2 去年同期43 9万m2 同比增长57 4 前8个月 孝感城区商品房销售的平均价格为2638元 m2 去年同期2459元 m2 同比上涨7 3 商品住宅销售的平均价格为2543元 m2 去年同期2339元 m2 同比上涨8 7 027 87854680 Codeofthisreport Page23 全市及孝感城区的商品房施工及竣工面积同比大幅增长 全市商品房施工面积293 3万m2 去年同期195万m2 同比增长50 4 孝感城区商品房施工面积145
16、 5万m2 去年同期91 9万m2 同比增长58 3 全市商品房竣工面积86 8万m2 去年同期83 5万m2 同比增长4 孝感城区商品房竣工面积47 2万m2 去年同期44 6万m2 同比增长5 8 027 87854680 Codeofthisreport Page24 市场基本特征 产品形式多样 片区价格差异较大 营销推广水平提升较快 产品特征 同质化现象比较严重 1 开发规模 中大规模开发现象普遍 十万平米以上的不断涌现 当前主要集中在城东板块 主要有福星城 全州国际商城 铜雀台 航天首府 东方龙成等 2 物业类型 由多层逐步转向小高层 高层开发 花园洋房成为稀缺品 建筑风格多为现代 产品形式多样 3 园林景观 多数楼盘楼间绿化大量采用 大盘比较注重大型组团景观的应用 4 社区配套 大盘都比较重视社区配套完善 如集中规划商业街 引进星级会所 幼儿园等 5 建筑品质 框架结构 板式建筑比较受欢迎 营销推广 整体水平提升较快比较重视营销推广 积极向沿海 武汉等大城市学习 户外广告随处可见 网站 电视 短信等宣传手段多样 售楼部整体服务水平越来越高 027 87854680 Code
