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1、物业管理的基础理论 产权 权属理论 一 产权的界定资产分类 私人资产公共性资产准公共性资产对应的有 私人物品 具有使用和消费排他性的物品 也称消费的 抗衡性 公共物品 使用和消费不具排他性的物品 呈集体消费性 一 私有产权 privatepropertyrights 指资源或资产利用和所有的权利 产权的行使和决策完全是私人做出的 二 社团产权 communalpropertyrights 社团成员共同平等享有的产权 不具排他性 与私有产权相比 其最重要特点在于社团产权在个人之间是完全不可分的 即完全重合的 因此 即使每个人都可以使用某一资源来为自已服务 但每个人都没有权力声明这个资源是属于他的
2、财产 即每个人都对此拥有全部的产权 但这个资源或财产实际上并不属于每个人 由于社团产权在社团内部不具有排他性 因此 这种产权常常给资源利用带来 外部影响 对象物 如市政公用设施 私有投资的收费大桥等除处 三 集体产权 collectivepropertyrights 封闭性的小团体成员享有的产权 其与社团产权的区别在于 前者在产权行使时无需与他人协商 后者则需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束 对象物 小区公用设施 场地等 二 建筑物区分所有权 一 概念专有部分的专有所有权 A 区分所有权共用部分的持分权 B 因共同关系所生的成员权 C 二 客体 传统所有权 一物一权 罗马法原则 区分所
3、有权客体 建筑及其空间 三 区分所权的特征1 复合性A B C三者的复合 2 专有所有权的主导性先有A 再有B CA的份额大小决定B C的份额大小一般只登记A 不登记B C 3 一体性区分所有权转让 处分 抵押 继承时 A B C同时变化 4 登记公示性必须履行不动产物权的登记手续 以示权属得失合法有据 5 权利主体的多重性专有所有权人 共有所有权人 成员权人 四 区分所有权种类建筑区分所有权种类 纵切型 连栋式或双拼式分间建筑物 横切型混合型明确区分所有权的意义在于处理共用部分和共同关系方面 即共用部分不能分割 共同事务应遵从大多人的意见 三 建筑物区分所有权人的三项权利 一 专有所有权区分
4、所有权人对专有部分予以自由使用 收益及处分的权利 1 专有部分的要件构造上独立性 物理上的独立性 从判断利用上的独立性 机能上的独立性 2 专有部分的范围 四种学说 1 中心说 四面界墙 壁 面围合范围 2 空间说3 最后粉刷表层说4 壁心和最后粉刷表层说对内认可粉刷表面对外认可粉中心线 3 专有所有权的内容 1 权利所有权 4项基本权能相邻部分使用权 2 义务维护 维持遵守 遵规尊重 配合 二 共有所有权 1 特征指某资源为一定范围内的人共同拥有 使用 1 复合性 2 广泛性对建筑物整体 某一部分 占地均有权利义务 3 多重性分法定共有权与约定共有权 全体共有权与部分共有权对建筑物及附属建筑
5、物的共有权 付费和不付费的共有权 4 从属性 5 不可分割性 标的物不得请求分割 2 共用部分范围参考建设部 物业服务合同示范文本 3 共有所有权形态总有 处分权 管理权归全体 共同共有按份共有4 共有所有权的内容使用 收益 单纯修缮改良权和按本来用途使用 分担费用义务 三 成员权 权 参与 投票表决 提议请求 选举被选举 知情 建议 义务 执行 遵守 接受 管理要求 明确权利人对不同部位所享有的权利与义务 在市场经济体制下 私人物品或准公共物品的权利行使与关系调整可以通过当事人合约方式解决 委托 代理理论 物业管理产生的原因 建筑形式的变化 高层 区域 建筑技术的复杂产权形式的变化 分散 多
6、元 外界条件的变化 生活水平的提高社会分工的细化 效率的追求 社会环境的变化 一 委托 代理的含义委托是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务 委托人支付约定报酬的活动 代理 代人办理指代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为 委托代理包括法定代理指定代理 代理人 物管公司 代理关系主体被代理人 业主 业主委员会 相对人 专业公司等 物业管理某些工作或某种形式的物业管理是一种委托代理 通过委托合同实现 合同是产生代理行为的依据 代理行为是为了实现委托合同的内容 需要法律保障 特别提醒 合同法 49条 行为人没有代理权 超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同 相对人
7、有理由相信行为人有代理权的 该代理行为有效 合同法 50条 法人或其他组织的法定代表人 负责人超越权限订立的合同 除相对人知道或应当知道其超越权限的以外 该代表性为有效 二 物业管理的委托 代理关系产权人与管理者的关系 传统房屋管理 管理被管理关系新型物业管理 委托 代理关系 近似 三 物业管理的委托 代理问题 物业管理持续期里两个层次的决定关系 委托人所采取的监督及激励的有效性决定着代理人的工作动机和努力水平 代理人的工作努力水平决定物业管理的实际成效 因此涉及有关管理效益和效率的几个主要问题 一 产权利益使用效益包括经营效益 租金 铺位收益等 出让价值物业管理中 委托人可能是一个利益共同体
8、 其中有人可能就会有 搭便车 的心理 导致委托人监督积极性的下降 二 监督距离 物业管理 作为无形服务 评判有一定难度物业管理的委托 代理过程 初始委托人 多元产权人 业主委员会 物业企业 最终代理人 直接提供服务 距离长 导致监督积极性缩小 监督力度减弱 代理成本加大 三 激励手段 激励 持续激发人的动机的心理过程激发人的动机心理过程的模式 需要动机 动机行为 行为目标 物业管理的激励考核难以量化 难免不准 不公 导致正面激励效应递减 业主另选新企业即替代威胁 更换代理人 的成本高 用脚投票 代价大 负面激励效果也差 四 行为能力 要求 委托方 代理方均应具备谈判履约能力 选出的业主委员会成
9、员应有责任心 公益心 专业能力 时间精力等 物业管理单位应有权制止一些不当行为 包括业主的不当行为 当前均难以做到 四 物业管理委托 代理问题的解决 一 业主权力方面派生出物业的产权 物业管理权业主总体的权利应由业主代表 通过选举产生 行使 给予适当报酬 业主委员会权力的充分行使需要社团法人地位 法律上应诉 起诉身份 二 监督距离方面 加强信息公开要求 强化报告义务 规范相关制度 加强引导和外部监督 三 在激励机制方面 物业管理的几点不对称 信息不对称组织不对称履约考核上的不对称使业主处于相对不利的地位 对管理单位的激励应多借助于 制定详尽的契约 加强合同谈判 明确要求 标准 费用 签订较长期的合同 定期评议奖励 定性 定量结合 四 行为能力方面通过物业管理立法 加强对各方的规范 约束 引导 尤其是首次业主大会的召开和首次物业管理企业的招聘
