《精编》某区域地块项目专案研究思路汇报报告

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1、 RESEARCHANDDEVELOPMENTDEPARTMENT 2010 12 北京CBD区域Z 15地块项目专案研究思路汇报 CITIC 项目背景调研超高案例参考项目发展解读项目启动策划 提要 1 2009年 北京市政府明确提出要 着眼建设世界城市 2 无论是前期发展规划中确定的首都经济 一线两翼 三大重点功能区的产业发展格局 还是目前城市总体规划中提出的 两轴两带多中心 建外商务中心区的建设一直是北京发展的重点区域 项目背景调研 规划背景 1 北京目前的CBD区域是西起东大桥路 东至西大望路 南起通惠河 北至朝阳路之间3 99平方公里的区域 这里聚集了摩托罗拉 惠普 三星 德意志银行等

2、众多世界500强企业中国总部 也是中央电视台 北京电视台传媒企业的新址 是国内众多金融 保险 地产 网络等高端企业的所在地 几乎成为现代化北京的 名片 2 该区域历经十余年的发展 从九十年代的嘉里 汉威等项目到后来的央视和国贸三期 目前几近饱和 目前位于金十字东北角的CBD核心区已经是现有CBD区域的 收官 之作 项目背景调研 规划背景 CBD核心区 项目背景调研 天际线的影响 天气晴好时 从天安门附近的北京城市中心区域可以看到建外CBD区域众多超高层建筑形成的天际线 天气晴好时 从天坛祈年殿 故宫太和殿等多个角度均可以看到建外CBD区域众多超高层建筑形成的天际线 项目背景调研 天际线的影响

3、区域成熟 项目用地位于CBD核心用地周围交通便利 设施完善 环境优美 商务氛围浓厚 位于国贸桥 建国门外大街与东三环交接处 东北角 CCTV央视大厦 BTV北京电视台 中服大厦 国贸中心 银泰中心 财富中心等大规模的建筑艺术群体环绕周围 交通优越 项目位于CBD核心区的核心地段 地处 金十字 的中心 用地西侧的东三环路是城市快速路 道路下是地铁10号线 南侧建国路是长安街的延长线 属于城市主干路 道路下是地铁1号线 两条重要的道路交汇于用地西南角的建国门桥 项目背景调研 项目用地现状 用地原规划指标地上面积30万平方米 后调为35万平方米 净用地容积率高达30 5 用地原限高为400米 由于竞

4、标方案 开发强度等原因 初步预计高度突破500米 后 项目发展解读 一节有关于建筑体量和高度的初步分析 地块范围 Z 15占地面积 11477平米地上总规模 30万平米高度 400米东西宽 136米南北长 85米 项目背景调研 项目用地情况 Z 15地块 此处引用方案为北京院用地竞标方案 调整了项目用地与南侧集中绿地的关系 地上建筑面积为30万平米 设计高度为468米 目前地上建筑面积为35万平米 设计高度将突破500米 后 项目发展解读 一节有关于建筑体量和高度的初步分析 项目背景调研 项目用地投标方案 项目背景调研 CBD东扩的影响 由于北京原有CBD区域经过十余年的建设已经接近饱和 目前

5、政府开始筹备CBD区域的东扩工作 2010年3月23日 通过审批的CBD东扩区规划综合方案由北京市规划委员会正式对外公示 随着4月24日的公示期结束 东扩区的建设进入实际操作阶段 此次东扩范围是北起朝阳北路 南至通惠河 东起东四环路 西至东三环路 西大望路 总用地面积约3 0平方公里 规划总建筑规模约700万平方米的土地 对于东扩区规划的限制高度 CBD管委会主任刘春成表示总体上会控制在100米到300米之间 但北京的最高建筑一定会出现在CBD地区 项目背景调研 CBD东扩的影响 本图建筑体块为根据SOM中标的CBD项目东扩方案搭建的模型 基本反映了未来CBD区域7平方公里完整建成后的建筑体块

6、关系全貌 项目背景调研 CBD东扩的影响 项目背景调研 CBD东扩的影响 项目背景调研 支持与挑战 1 荣誉和支持 2009年 北京提出建设世界城市的目标 对未来的城市建设而言是全新的课题和更高的要求 博鳌亚洲论坛秘书长龙永图认为 打造世界城市应建设类似纽约帝国大厦式的地标 作为北京现代商业文化的象征 从国家未来的发展前景和北京作为中国首都的地位而言 由于极度重要的区位和北京首座超过500米建筑的荣誉 本项目具备了成为环球性地标和现代北京 城市名片 的条件 2 巨大的挑战 我们在面对社会各方关注压力的同时 要挑战超过500米的超高层建筑巨大的建造和管理难度 我们需要吸取全世界其他类似项目的经验

7、和教训 建立构架完整合理 专业配套齐全的团队 通过合理的建造和管理模式 在紧凑合理的周期和成本条件下 完成项目的建造和管理工作 超高案例参考 广泛选取 选取原则1 参考项目的业态功能 建筑体量 高度等指标与本项目相近 2 尽量选取近期项目 以便使其技术 顾问团队 周期 成本等因素具有参考性 3 在项目发展解读研究中 选取近期建成 在建和预期建设的高度与体量相近的项目 以研究我项目未来建成后的影响力与价值选取方向 而在参考实例中 则尽量选取近期建成案例 以便对其技术 顾问团队 周期和成本等进行实证研究 超高案例参考 重点案例 台北101大厦 508米 建成项目目前全球第二高 全国第一高 17 超

8、高案例参考 重点案例 台北101大厦 508米 建成项目目前全球第二高 全国第一高 台北101 Taipei101 前名台北国际金融中心 TaipeiFinancialCenter 设计师李祖原 位于台北市信义区的一幢摩天大楼 楼高508米 地上101层 地下5层 是目前全球最高的摩天大楼 其英文名称Taipei101除代表台北 还有 Technology Art Innovation People Environment Identity 之意义 台北101的主楼旁边还有一栋6层楼 总高60米的裙楼 podium 规划为购物中心及银行 证券行 裙楼内有挑高40米的豪华室内广场 因应高空强风及

9、台风吹拂造成的摇晃 台北101设置了 调和质块阻尼器 tunedmassdamper 是在88 92楼层挂置一个重达680公吨的巨大钢球 利用摆动来减缓建筑物的晃幅 防震措施方面 台北101采用新式的 巨型结构 megastructure 在大楼之四个外侧分别各有二支巨柱 共八支巨柱 每支截面约3米长 2 4米宽 自地下5楼贯通至地上90楼 柱内灌入高密度混凝土 外以钢板包覆 超高案例参考 重点案例 台北101大厦 508米 建成项目目前全球第二高 全国第一高 入口大堂 超高案例参考 重点案例 台北101大厦 508米 建成项目目前全球第二高 全国第一高 入口台阶 室外步行廊道 立面入口 室内

10、共享空间 室内步行廊道 20 超高案例参考 重点案例 上海环球金融中心 492米 建成项目目前上海第一高 上海环球金融中心是以日本的森大厦株式会社 MoriBuildingCorporation 为中心 联合日本 美国等40多家企业投资兴建的项目 总投资额超过1050亿日元 逾10亿美元 主楼部分钢结构已建到了第8层的世界第一高楼 101层超高层综合设施 上海环球金融中心 的外观造型和功能构成昨天最终确定 备受争议的大楼顶部圆形风洞设计改为倒梯形 上海环球金融中心主体建筑设计高度为492米 共104层 地上101层 地下3层 2008年初竣工后将成为上海浦东的新地标 据悉 该工程于1997年年

11、初开工 原设计高460米 后来因受亚洲金融危机影响 工程曾一度停工 2003年2月工程复工 但由于当时中国台北和香港都已在建480米高的摩天大厦 超过环球金融中心的原设计高度 由于日本方面兴建世界第一高楼的初衷不变 对原设计方案进行了修改 修改后的环球金融中心比原来增加7层 即达到地上101层 地下3层 总高度达到492米 目前世界第一高楼台北101大楼总高度为508米 但其中包括了60米高的天线 上海环球金融中心比起已建成的中国台北国际金融大厦主楼高出12米 所以按国际建筑惯例来说 上海环球金融中心仍为名符其实的世界第一高楼 超高案例参考 重点案例 上海环球金融中心 492米 建成项目目前上

12、海第一高 上海环球金融中心 这座直101层 高度为492米的垂直型花园城市 有完备的安全保障系统和热忱的服务 它不仅具备世界一流水准的国际金融中心的功能 并拥有世界最高的观光厅 以及各种商铺 餐厅 会议中心和酒店 观光厅 94 97 100F 位于环球中心第100F层 高474米 是目前世界上人可到达的最高的观光设施 可供游客尽览城市美景 观光天阁100由三条透明玻璃地板组成的悬空观光长廊 为目前世界上人可到达的最高的观光设施 可将充满活力的上海美景尽收眼底 观光天阁97如一道浮在空中的天桥 开放式玻璃顶棚设计 让人与自然融为一体 观光大厅94以美丽浦江两岸为背景举办各种展示活动 提供宽敞的交

13、流空间 上海柏悦酒店 79 93F 环球凯悦集团旗下酒店遍及世界45个国家和地区 而柏悦品牌又是其中之佼佼者 为客户提供优雅而上品的舒适空间 2009年 环球的观光厅和位于其中的上海柏悦酒店 分别荣获了世界最高观光厅和世界最高酒店的吉尼斯世界记录认证 办公设施 7 77F 办公空间符合国际金融中心的高标准配置 兼备功能性和舒适性 上海环球金融文化传播中心 29F 既是金融 文化等各种信息聚集传播的平台 也是文化 传媒和经济等各界人士传播交流信息的理想场所 会议中心 3 5F 可召开国际性会议 高端品牌展示 也可以成为各种潮流和信息发布的理想场所 商场 餐厅 B2 B1F 2 3F 适合各种商务

14、场合的餐厅 咖吧 将为商务人士提供服务 22 超高案例参考 重点案例 上海环球金融中心 492米 建成项目目前上海第一高 设计审编森大厦株式会社一级建筑士事务所建筑设计KPF建筑师事务所结构设计赖思里 罗伯逊联合股份有限公司 LERA 设计单位上海现代建筑设计 集团 有限公司 华东建筑设计研究院有限公司 23 超高案例参考 重点案例 上海环球金融中心 492米 建成项目目前上海第一高 23 卫生间 观光层 空中大堂 观光层 四层公共区域走廊 24 上海金茂大厦是一幢集现代办公楼 豪华五星级酒店 商业会展 高档宴会 观光 娱乐 商场等综合设施于一体的当今沪上最方便舒适 最灵活安全的办公 金融 商

15、贸 娱乐和餐饮的理想活动场所 它深富中华民族文化内涵 是溶汇西方建筑艺术的智慧型摩天大楼 金茂大厦占地2 3公顷 塔楼高420 5米 共88层 总建筑面积29万平方米 金茂大厦的设计师是美国芝加哥著名的 设计事务所 设计师以创新的设计思想 巧妙地将世界最新建筑潮流与中国传统建筑风格结合起来 成功设计出世界级的 跨世纪的经典之作 成为海派建筑的里程碑 并已成为上海著名的标志性建筑物 1998年6月荣获伊利诺斯世界建筑结构大奖 1999年10月容膺新中国50周年上海十大经典建筑金奖首奖 超高案例参考 重点案例 上海金茂大厦 420米 建成项目目前上海第二高 25 大堂 大堂 中庭 入口 超高案例参

16、考 重点案例 上海金茂大厦 420米 建成项目目前上海第二高 26 超高案例参考 重点案例 上海金茂大厦 420米 建成项目目前上海第二高 27 国贸三期工程占地6 27公顷 总建筑面积54万平方米 除国贸大酒店 高档写字楼 国际精品商场 电影院等多种设施外 该工程还包括一个2340平方米的北京最大的大宴会厅 主塔楼总高度330米 地上层数为74层 地下4层 可抗8级地震 每15层设计一个避难层 楼顶还可停降直升飞机 层高定位在4 25米 办公空间为无柱式办公空间 整层净面积从1500至2100平方米 楼层净高位2 75米至2 8米 预留综合布线的架空地板高度 首层大堂气质奢华 24K金箔装饰墙面装饰 国贸三期设计了4到5个避难层 避难层被设置成封闭式的 一旦火灾发生 烟雾将无法进入避难层 而避难层内人群的呼吸可以通过内部的供气设备来解决 超高案例参考 重点案例 北京国际贸易中心三期 330米 建成项目目前北京第一高 28 主塔楼1 2层是净高9米的商务办公大堂和酒店大堂 高格调和创新理念的装修设计将给人以庄严 典雅 心旷神怡的感觉 办公区分为高低两个区域 低区为L6 L27层 高区为