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1、Retailing Fax零售传真零售情报研究简报 每周一、四发布 第1679期(03/15-03/17) 2010/03/18宏观形势1【超市主食厨房进入自营阶段】1【商业地产电影院线租金不断被市场推高】1行业跟踪2【正道商业崛起成为郑州零售市场新秀】2【北欧家居巨头丹麦JYSK定位专卖店形式快速开店】3【台湾顶好超市靠小型店快速扩张与增加获利】4运营管理4【春天百货的VIP管理】5【万千百货的标准化连锁经营】5【永辉超市：一招鲜吃遍天下】6商业参考8宏观形势【超市主食厨房进入自营阶段】酝酿近两年的京客隆中央主食厨房项目2010年将正式启动。北京京客隆商业集团副总经理高京生称，为控制主食厨房
2、食品质量，京客隆计划在2010年下半年投资1亿元建造建筑面积过万平方米的中央主食厨房，为所有门店主食厨房回归自营提供后台供应保障。物美09年6月也启动了中央主食厨房。物美相关负责人表示，目前物美有四五家门店主食厨房处于试点自营阶段，未来将全部实现自营。据悉，目前京客隆、物美、永辉等本土连锁超市都有自营打算，而外资超市基本采取的是主食厨房联营模式。主食厨房已成为超市重要组成部分，大型连锁超市主食厨房回归自营是发展趋势。超市主食厨房一般是指位于收银台内，现场加工制作或售卖包子、馒头、花卷、盒饭等食品的柜台。大部分连锁超市主食厨房采取的是“引厂进店”的联营模式，超市收取租金和流水扣点，对联营方负有监
3、督责任。主食厨房的食品安全一直被行业关注，如果米、面、油等原材料、添加剂等任何一个环节出现隐患，就可能导致食品安全问题。尽管各超市对主食厨房的合作方设有一定门槛，但主食厨房采取联营，其原材料等卫生质量掌握在联营方手里，超市比较被动，以致近几年时有主食厨房安全问题被曝光，而收回自营可以从源头保证主食产品的安全质量。不过，主食厨房自营需要较大资金、设备等投入，需要具备较强的食品口味开发能力，因此必须具备一定的门店数量，才能摊薄设备投入和产品研发的总成本，提高超市厨房主食商品的竞争力。【商业地产电影院线租金不断被市场推高】2009年，国内电影票房收入达到62亿元，电影综合收入达到106亿。国家广电总
4、局电影局局长童刚也表示，国内电影票房以每年30%以上的增速飞快增长，中国的电影业正处于最佳的发展期。随着看电影客群的再次迅速扩大，电影院线已经成为商业地产重要的业态。万达院线总经理叶宁表示，调查显示，在万达购物中心品牌影响方面，70%都是由万达电影院带来的，每个万达影院每年可以贡献超过80万人的观影人次。更为重要的是，对于商业地产而言，影院带来的是价值贡献，而不是价格贡献。“万达院线和万达集团的关系分得很清楚，我是经营者，租万达集团的地盘来经营，万达集团是投资者，老板王健林按照我的结构标准把电影院做起来。”叶宁透露，他算过一笔账，按照王老板的投资买一块地再把建筑层高做起来，万达影院支付的场地租
5、金，基本上能还上投资利息就不错了。“虽然影院支付的租金很少，但影院周边的其他业态租金较其他位置的业态租金平均要高出50%。相当于靠其他业态租金填补影院租金，就是这个道理。”由于看好电影市场的扩大，大量资本涌入，“嵌入商业地产”作为主要的影院投资模式，影院租金不断被推高。影院和地产商的密切合作始于2002年。时任中影集团董事长的杨步亭“冒着很大的风险”与中信深圳(集团)公司合作，在其开发的中信城市广场项目中投资建设新南国影城，双方约定，中影向中信深圳(集团)公司支付总票房收入的5%作为租金。此后，越来越多的投资者纷纷把影院选址于大型购物广场内，影院向地产商支付的租金，也从2002年票房分成的5%
6、，一路飙升到2009年的20%。一般来说，电影票房收益被分为三部分，制作方、发行方和影院各取其一，影院可以分到50%的票房收益。在此基础上，电影基金将分掉5%的票房，再扣去税金和上交院线的管理费，最后影院获得的收益是40%左右。影院在支付了折旧费、水电费、人员开支、改造更新等费用后，如果再按照20%票房的租金比例交地租，其运营压力可想而知。卢米埃影城董事长胡其鸣称，“如果租金比例定得太高，影院运营压力过大，很有可能通过瞒报票房的方式减轻压力，这也是无奈之举。”他们与商业地产商合作的租金比例一直在10%左右，这一数字是通过影院面积、影厅数量、座位数量、上座率、票价等多个指标科学计算得出的。“现有
7、项目中，我们和地产商的合作都很愉快，我们花费了别人3倍的价钱购买了票房统计系统，绝对以真实票房支付租金，但20%的租金比例我们根本不可能接受。”卢米埃影城董事长胡其鸣预言，3年之后，会有一批近两年新建的商业地产影院项目因经营不善转手出让，有经济实力的投资人可伺机收购。行业跟踪【正道商业崛起成为郑州零售市场新秀】继2006年入主中环、2009年收编思达超市100多家门店后，郑州正道商业最近又传出接手郑州西区老国有商业企业商业大厦。依照正道的最新规划，商业大厦会作为正道的一号项目全力推进，原计划的10.2万平方米的“郑州正道花园购物中心”会延迟开发时间。正道老总武治功表示，“也就在这三年吧，我跟我
8、们的员工说，要五指并拢、握紧拳头，在郑州市内做到35个百货店（现为两家）、710个大卖场（现为3个，1万平方米以上的超市可称为大卖场）、300个超市（现有109家直营门店和110家加盟门店），还有一个生鲜熟食加工中心，就是思达以前在惠济区设计的项目。”对于正道的资金支持力量，武治功称，“思达的历史债务，我们还剩8000万元（思达债务共计1.4亿元），2010年就还得差不多了我们09年接手的时候，日销售也就60万元70万元，但09年下半年它就自负盈亏了，平均日销售额在120万元以上。春节前，我们还给10年没有发过福利的思达员工涨了工资、发了福利其实资金的问题，我们没有过多地担心。正道到现在还没有
9、银行贷款，你可以随便去问。几个项目加一块，投资额当然看起来很大。但要在动态之中看投资，就不可怕了。2009年正道集团的销售业绩是12亿13亿元，而且，我们一直在外有其他投资，也都是有收益的。正道积攒十几年了，如果贷款的话，银行按我们现有业绩额的40%给我们提供贷款，不为过吧。长期以来，郑州商业一直大商与丹尼斯扮演郑州商业的主角，正道异军突起，成为郑州零售市场的三大主力之一，前景看好。目前三家零售商在郑州的门店布局情况是：丹尼斯：百货2家（丹尼斯人民路店、花园路店），超市7个，便利店：22个；大商：百货4家（大商新玛特金博大店、国贸总店、大商正弘国际名店、大商紫荆山百货），生活广场3个；正道：百
10、货2家（正道花园百货、正道中环百货），超市直营店109个，加盟店110个。【北欧家居巨头丹麦JYSK定位专卖店形式快速开店】北欧家居巨头丹麦JYSK（居适家）将于4月初在上海市浦东金桥国际广场开出中国首家门店。目标是2010年年内在上海开出10家，近几年的目标是全国开出500家。JYSK集团09年5月与杨浦区五角场镇都市工业经济园区签订合作协议。根据协议，这一丹麦最大的家居集团将在上海杨浦区设立中国总部，以递进方式在全国开设门店。丹麦JYSK集团中国区CEO雅格布当时表示，预计2010年4月到5月间会开出第一批门店。如今计划成了现实，居适家首家门店将于4月8日开业，当月还将在河南南路的香港名都
11、购物中心开出第二家门店，月底则在黄兴路国顺路附近的百安居开出其在杨浦区的门店。相关人士披露，居适家年内将在上海开出8至10家门店，近几年的目标是全国开出500家，将来可能会开出5000家。2010年先在上海开店，积累经验，适应市场。2011年就将走出上海，向华东、华南等全国市场拓展。丹麦方面的相关人士曾经表示，“在丹麦，我们的店铺有90多家，按照丹麦与中国的人口比，中国市场的开店前景是不可估量的。”据悉，居适家定位为面向大众市场，追求商品的高性价比，销售的家居商品价格具有竞争力。销售的商品主要为床垫、羽绒被、毛巾、纺织品、书架、床、桌、沙发、家居摆设和庭院家具等八大类近3000个单品，经营目标
12、是成为中国家居用品市场的领导者。居适家门店面积一般在1000至1200平方米之间，但如有合适门店，面积可能会小一点。居适家的门店分布主要在居民集中的商圈，并将改变其在欧洲主要开设独立门店的做法，许多门店将设在人气较足的购物中心内。对于居适家和宜家家居的区别，居适家的相关人士表示，居适家与宜家都是经营家居用品的企业，走的价格路线也一样。居适家将以更低的价格为客户提供更多的家居用品选择。但不同在于，首先居适家的门店规模比宜家小得多，且以专卖店形式出现，有的门店还会选择在商场内部开设店中店。另外，居适家经营方针采取租赁店铺经营，全部为直营店，不为快速扩张而采取加盟方式。【台湾顶好超市靠小型店快速扩张
13、与增加获利】台湾顶好超市靠着开小型店，战胜不景气，09年获利逆势成长。顶好超市全台店数迈入300家大关，尤其小型店愈开愈得心应手。顶好超市所属香港商牛奶集团3月初发布的财报中指出，台湾市场09年仍相当艰困，但顶好超市表现不俗，即使在金融风暴余波影响下，仍顺利达成获利成长目标。为迎战台湾零售市场的变化，特别是全联福利中心快速展店进逼，顶好超市从2007年开始发展百坪（日本面积单位名,约合3.3平方米）以下小型生鲜超市。顶好09年新增62家店中，逾半是小型店，目前小型店已成为主力店型。顶好超市董事长蔡裕人分析，小型生鲜超市的营业面积约60到80坪，营业额规模虽较大型店低，但投资成本也少一半，固定成
14、本相对较低，毛利不减反增，这也是09年顶好获利成长幅度高于营收的主因。根据顶好超市分析，小型生鲜超市单月营收约450万元，与200坪以上的大型超市单月营收约六、七百万元相较，坪效更高。以往顶好开店多集中在北部都会区，由于都会区域大坪数店面租金逐年飙高，合适开店的地点又越来越难寻，顶好才转而推出X-market小型生鲜超市，有助顶好加快在都会区展店。蔡裕人说，随小型店营运越趋成熟，2010年顶好开店脚步将朝中南部迈进，开店数量至少维持与09年相当水平。顶好超市董事长蔡裕人2006年重掌台湾顶好营运大旗，低调地推出小型店、尝试开面包店，同时又规划实验性质的小型折扣店。四年来，蔡裕人从不大张旗鼓宣告
15、顶好超市的布局，以稳健的方式，一步步改善顶好的营运体质。蔡裕人在食品业、量贩业历练多年，2001年进入顶好超市操盘，并购易利购、惠阳超市、全日青超市，都出自蔡裕人之手，让顶好超市从小虾米变成主流超市通路，也让香港牛奶集团对台湾市场刮目相看。过去蔡裕人曾带着顶好超市突破百家大关，成为台湾最大超市品牌，因表现优异，被牛奶集团重用，调往旗下其他零售市场歷练。不过蔡裕人不在台湾的期间，顶好超市却未注意到迅速窜起的对手全联福利中心，以及量贩业者家乐福的快速开店，导致市场遭瓜分，营运一度面临瓶颈。蔡裕人调回台湾，重掌顶好超市兵符，经过两年重整与练兵，09年又开始交出漂亮的成绩单。2010年蔡裕人要搭着景气
16、回温，带领顶好超市往台湾中南部深耕，开发新市场。全联福利中心是顶好超市的强劲对手，全联以低价形象快速展店，09年店数突破500家。运营管理【春天百货的VIP管理】春天百货集团主席陈启泰（兼为宝姿董事总经理）希望借助于对VIP客户的研究，建立起与众不同的客户竞争力，提供除打折之外的更多附加值服务。与一般百货业习惯分析大众消费数据不同，春天百货通过VIP的消费数据来研究品牌的偏好度，以VIP的消费习惯定位品类和招商组合。维系这一切的则是精细化的数字管理。陈启泰对数字管理最为倚重的是春天百货的财务系统，并借此建立起其对市场的敏感度。一般而言，用于百货业的ERP数据能够提供超过一百张以上财务报表。陈启泰关心哪个呢?首当其冲的是代表市场竞争能力的销售额，第二是毛利率，它体现品牌溢价能力以及招商能力，第三是毛利润，第四是平均交易额单价，第五是交易笔数，第六是体现单位面积的经营效率的
