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1、二零一四年一月 普洛斯的企业研究 目录 普洛斯概况普洛斯战略解析普洛斯未来战略发展趋势普洛斯成功要素总结 发展沿革 普洛斯前身是美国集团企业 2002年进入亚洲 2008年受金融危机影响 发生重大变化 其在中国全部资产和日本剩余基金股权出售给新加坡GIC 掀开了普洛斯 GLP 在亚洲新篇章 起步阶段 SCI纽交所IPOSCI与Krauss Schwartz合并SCI更名为Prologis定位为区域性公司 2002 2007 亚洲扩张期 6月新加坡政府投资公司与ProLogis以80 20出资成立基金运营日本物流设施9月第一个物流园在东京成立 客户为DHL 在苏州建立第一个物流园 之后进入上海
2、广州 日本名古屋 1994 1997 亚洲易主 2008 新加坡政府投资公司与ProLogis成立中国基金 投资中国物流设施12月24日新加坡政府投资有限公司以13亿美元收购ProLogis全部中国资产和日本房地产基金20 的权益 GIC与原普洛斯中国管理团队合资成立了SMG基金管理有限公司负责这些资产未来运营 新形象亚洲布局 2009 至今 普洛斯成立 接管由新加坡政府投资公司收购的ProLogis中国资产及日本基金的剩余权益启用 GlobalLogisticProperties 作为其新的英文企业商号 而中文商号将沿用 普洛斯 全新企业品牌2012年进入巴西 客户分布 普洛斯致力于成为客户
3、的 一站式 合作伙伴 客户只需要通过与普洛斯的一方合作就可以在多个市场设计并建立起高效的配送网络 普洛斯客户呈现多元化 而电子商务和第三方物流成为近年来普洛斯的重心行业 1 2 截止2013年9月 在全球拥有超过700多高知名度客户客户涵盖各行业跨国公司和本土企业 尤其集中在制造商 零售商和第三方物流公司 电子商务 20 电子商务 11 电子商务 23 普洛斯服务的行业中快消比重较大 有诸多例如欧莱雅等的制造商在中国和巴西 电子商务和第三方物流为普洛斯提供了大的发展空间除了电商和第三方物流 普洛斯的业务也在向医药 汽车拓展 客户分布 普洛斯致力于成为客户的 一站式 合作伙伴 客户只需要通过与普
4、洛斯的一方合作就可以在多个市场设计并建立起高效的配送网络 普洛斯客户呈现多元化 而电子商务和第三方物流成为近年来普洛斯的重心行业 1 2 业务分布 借助地利 普洛斯持续拓展 目前业务网络已经遍布中国 日本和巴西的62个主要城市 在亚洲建立了高效网络 为普洛斯提供了不可复制的核心竞争优势 高效物流网络 地利 普洛斯认为在目前和未来十年 中国 日本 巴西是物流设施发展和投资最好的市场 国内消费驱动和持续城市化促使中国成为主要的增长市场2012年 普洛斯成功登陆巴西 巴西作为全球第六大经济体并拥有相对年轻的人口 强劲本土需求 且目前物流设施落后等使巴西具有强劲的发展空间 普洛斯基金平台 致力于物流设
5、施的同时 普洛斯在全球投资者中拥有高品质的房地产投资伙伴 管理6个房地产基金 良好的资金管理平台 为业务拓展提供资金支撑 基金管理平台 帮助实现投资回报最大化为了支持强劲的业务发展 基金平台不断扩大以支持长期可持续化发展 并提升普洛斯资本投资回报率普洛斯团队在整个物流仓储价值链领域为客户提供整合性的解决方案以满足客户在运营和财务方面的需求使得普洛斯及投资机构能够从更多的渠道获得收益如资产管理费 基金管理费 租赁费 物业管理费和长 调整长期激励等与全球的投资机构的合作中持有高品质的地产资产 这使得普洛斯在服务全球化客户时能有着出众的能力提高并同时保持着整个财务报表的健康发展 普洛斯中国 在中国的
6、33个城市拥有并管理着125个综合性园区 形成了一个覆盖主要物流枢纽 工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络 基本情况成立于 2003年总部 上海进入市场 33个城市园区数量 125个总建筑面积 1600万平方米其中完工物业约820万平方米发展渠道约780万平方米土地储备约1180万平方米 业务分类 普洛斯集中专注投资物流园 重点发展3种细分 海港物流园 临空物流园及加工基地 临港物流园 上海洋山深水港 深圳盐田港 青岛前湾港 广州南沙港空港物流轩园 北京首都机场 广州白云机场 南京禄口机场青岛流亭国际机场加工基地 苏州工业园 天津经济开发区 杭州经济开发区等 普洛斯中国发展 自200
7、3年进入中国 普洛斯在中国沿海地带开始布局 从长三角地区逐渐入驻华北 形成了高效物流网 并与国内外诸多大型企业建立了良好合作关系 在中国开展业务 总部设于上海在苏州建立第一个物流园进入上海 临港普洛斯国际物流园广州保税物流园开工奠基进入珠三角地区 2003 2004 进入重庆 青岛 嘉兴 南京 无锡和大连 北京 天津 佛山 深圳和杭州市场 全国网络拓展至14个城市进入华北市场 首个空港物流园 北京空港物流园 2005 2006 进入珠海 宁波 成都 沈阳市场 全国网络拓展至18个城市 普洛斯中国首个多层库项目深圳盐田港普洛斯国际物流园奠基 2007 2008 启用新英文商号 GlobalLog
8、isticProperties 成为中国最大的现代物流设施提供商入股中国第二大现代物流设施提供商宝湾的母公司 进入中山市场 全国网络拓展至19个城市 2009 2010 第二季度在中国覆盖33个城市 拥有并管理125个综合性园区为华晨宝马开发建设在华最大的配送中心发起30亿美金CLF基金 世界上最大的专注于中国的物流基础设施基金 2013 与传化物流建立战略合作伙伴关系收购上海宇培49 的股份收购中国航港发展有限公司约53 的股份进入厦门 常州 滁州 德州 哈尔滨 廊坊和西安市场 全国网络拓展至26个城市与德邦物流扩大了合作范围 2011 2012 目录 普洛斯概况普洛斯战略解析普洛斯未来战略
9、发展趋势普洛斯成功要素总结 普洛斯战略 创建亚洲一流的物流仓储平台 致力于为全球最具活力的制造商 零售商与第三方物流公司提供完整解决方案 在为客户提供国际化服务的同时 推行本土化战略 全球工业地产提供商 亚洲一流物流设施提供商 角色转变 战略重心一 亚洲2009年普洛斯作为新加坡公司以新品牌形象继续业务时 其角色从全球工业地产生产商向亚洲一流物流仓储平台转变 其现阶段战略重心落在亚洲在亚洲的布局已经从中国 日本两个重心向巴西渗透 并且有可能逐步进入韩国 印度 战略重心二 中国由于地理 经济 业务等因素 中国是普洛斯在亚洲最重要的据点普洛斯专注于中国的配送网络 特别是在东部沿海地带 比如渤海湾
10、长江和珠江三角洲的经济发达和制造业发达的沿海地带处于对中国经济环境的判断 普洛斯在中国的布局已经逐步渗透到内陆 普洛斯的宗旨是创建亚洲一流的物业仓储平台 提供国际标准的客户服务 专业开发 拥有与管理高品质的物流配送设施 人才本地化战略这个行业最重要的创新是全球的供应链平台 这大大提高了行业的效率和服务质量 建立这个平台靠的不仅仅是IT技术 更重要的是高素质的人把行业原有的要素 例如客户关系管理 企业资源管理和金融服务的能力放在这个平台上应用 这样创新才能相得益彰本地人才对于当地政府关系维护 政策理解 客户需求等的了解更为深入 因而普洛斯积极推崇本土化人才战略 发展模式 一业为主 专注于物流地产
11、的开发经营 为各行业的跨国企业和优秀的本土公司提供最佳物流仓储解决方案 提高供应链效率 基金管理助力主业 使命成为最佳物流资产管理公司 为所有利益相关方包括股东 客户 投资者 员工和社区创造最大价值 投资价值判断标准客户需求的最大化才能体现投资的最大化 一直有客户需求才是最好的投资 经营哲学 一业为主的发展模式背后是客户需求至上和可持续化发展的经营哲学 客户需求至上 可持续化经营 相辅相成 价值观对所有相关者正直诚实 遵守道德水准绝不空口承诺无论在何地 都竭力使所在社区生活更美好经济更繁荣无论做什么都追求卓越富有挑战精神 绿色物流每一个物流解决方案都遵从环保前提集约利用土地 环境友好型施工 节
12、能举措土地 空间 时间 损耗等的节约实现为客户的资本节约 实现高性价比畅通无阻的物流服务完整的物流配送方案 量身定制的解决方案根据客户需求量身定制全方位个性化物流设施根据客户需求提供物流设施的收购与回租为客户提供整套的物流配送服务和解决方案标准化物流设施解决客户短时间内设施需要及低成本需求 基金模式 用于收购普洛斯手中的成熟物业 收购后 普洛斯不再直接控股这些物业 但通过与基金公司签定管理协议 仍负责物业的长期运营并收取适当管理费用 截止2013年管理6个地产基金 普洛斯平均占有20 30 权益 实际控制资产快速增长 业务架构重整 加入基金管理部门 普洛斯的物业开发 物业管理和基金管理构成了一
13、个物业与资金的闭合循环 基金到期后 通过资产上市或是发起新基金 推动基金模式持续发展 资本运作 产融结合 物业开发 物业管理与基金管理三部门实现物业和资金的闭合循环 推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张 实现了高周转 高回报 高杠杆的轻资产运营 1 2 高杠杆 高周转 资本运作 产融结合 物业开发 物业管理与基金管理三部门实现物业和资金的闭合循环 推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张 实现了高周转 高回报 高杠杆的轻资产运营 2 2 基金模式下资产和资金的闭合循环 在传统资产自持模式下 开发主体只能通过租金的逐步提升来收回投资 投资回收期通常都在10年以上基金模式下 开发主体90 以上
14、的资产置入基金 从而提前兑现了资产销售收入和开发利润 投资回收期相应缩短到2 3年 资金回笼再次投入项目开发 滚动式推进发展 10倍的基金杠杆平均持有份额在20 30 水平 首先通过基金模式撬动了一个3 5倍的股权资金杠杆基金的负债率一般在50 即在3 5倍股权杠杆基础上再加上一个2倍的债务杠杆 杠杆率放大到6 10倍实际中 考虑资产置入时的升值溢价和投入资本的分步到位 基金模式的杠杆率维持在10倍左右 收入来源多样化常规的租金收入由于旗下基金提供日常的资产管理服务 并负责旗下基金的资产收购 转让 融资和收益分配等投融资活动 因此 每年可提取固定比例的管理费用 并在业绩达到目标收益门槛后 又获
15、取20 左右的超额收益提成 资本运作 利用并购联盟龙头企业整合资源实现外延式资本运作 以普洛斯中国为例 资本运作 不同国家与地区间实现资产组合增长 不同国家处于不同经济增长周期 进行互补性增长不同国家政策环境 形成风险对冲在多个国家间的资产组合进行优势互补 有利于吸引客户 增加客户粘性目前的资产主要分布在中国 日本和巴西中国是最主要的市场 而巴西则是后起之秀 今后还有可能涉入印度 业务模式 主导型的地产商 将物流设置出租给客户并为其提供物业管理服务 但决不参与客户的日常物流业务经营 1 4 主导型地产商业务模式优点 可以有效的帮助客户企业降低成本 提高客户企业的核心竞争力 而又无需参与物流业务
16、经营缺点 购地和建设物流设施所需要的资金量极大 且利润回报周期非常长 一般在10年左右 物流地产面临空置带来的风险 主导型地产商 租售给物流商并代其管理 但不参与物流业务 物流地产主要模式 一体化物流商 物流商自己经营管理自有物流设施 纯粹的地产商 物流商 地产 物流商直接合作经营 地产商和物流商的整合商 是由第三方牵头 联系物流商和地产商 中国物流地产历史短 标准化程度低 物流基础设施不能达到客户需求普洛斯是物流设施技术标准的创新者和实施者2008与仲量联行合作发布 中国物流基础设施手册 引导行业标准 业务模式 标准物流设施开发 通过选择战略性的物流配送地点 设计开发高质量的通用型物流仓储 在短期内满足物流设施需求 2 4 战略性物流配送地点选择 进行高品质的通用型物流仓储设施的设计 施工和管理在规格 标准等各方面满足客户要求的通用型物流配送中心为不同客户提供便捷 高性价比的物流配送设施 标准物流设施特点 选址科学交通便利通用性强 可容纳多个租户灵活租用主要针对客户短期内得到物流设施投入使用无特殊要求不愿意付出高成本 普洛斯 咨询 选址 获取土地 规划设计 建造设计 客户 拥有并管理
