《《精编》某年上半年郑州市房地产研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》某年上半年郑州市房地产研究报告（26页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2011年上半年郑州市房地产研究报告2011年郑州楼市注定是不平静的一年，上半年，为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用，各种调控政策层出不穷，以下将分六个篇章总结调控背景下郑州市2011年上半年房地产市场状况。第一章郑州市区2011年上半年房地产市场研究报告之环境篇2011上半年中央及郑州市政府调控政策大盘点延续2010年的宏观调控政策，2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用，各种调控政策层出不穷，盘点上半年的政策，“新国八条”、“限购令”、“房产税试点”、“保障房任务”、
2、“明码标价”、“央行加息”，各种政策层出不穷，2011年的郑州房地产市场也会因为这一轮又一轮的调控政策而发生蝶变。一、财政金融政策1.央行连续第12次上调准备金率6月14日，中国人民银行宣布，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第六次上调存款准备金率。自2010年1月以来，央行已连续12次上调法定存款准备金率。至此，大型金融机构存款准备金率达到21.5%。此次上调存款准备金率可大致“冻结”商业银行资金逾3600亿元。通胀压力持高不下是央行上调存款准备金率的主要原因。就上调存款准备金率对楼市的影响而言，一方面存款准备金率上调将使银行放贷额度再从紧，
3、在上半年银行放贷额度吃紧的态势下，本次存款准备金率的再度上调会让银行的日子更不好过，银行对于住房贷款的发放会更加难上加难。另外，在银行信贷规模再度缩减的情况下，银行出于经营利润或经营风险考虑，首套房的贷款首付比例上调有可能会变成现实，首次置业人群的前期购房压力或因此而提高而导致购房延期，从而导致成交量进一步下降，房价上涨的动力会更加不足。2.央行今年连续两次加息 均为0.25个百分点，中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3.00%，一年期贷款利
4、率达到6.06%。接着，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以来第二次上调利率，也是2010年以来第四次上调利率，旨在应对国内仍然严重的通胀。央行再度加息后，5年期以上贷款基准利率已经达到6.8%，个人住房公积金贷款5年以上贷款基准利率达4.7%。尽管从数据上看，房贷月供每月增加的数额不大，但连续加息对市场的影响将逐渐由量变到质变，对房地产市场的影响将更加明显，投资客进一步退场，连部分首置客户也望房兴叹，加息使购房者的购房热情进一步降低。3.国务院同意
5、部分城市试点房产税国务院常务会议同意在部分城市进行房产税改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。随后重庆、上海宣布，28日起试点征收房产税。重庆对比均价高两倍新房征0.5%房产税，而上海则将房产税税率暂定为0.6%。杭州代市长邵占维表示，杭州市目前尚未考虑试点房产税，但杭州市政府密切关注重庆等试点城市房产税的推进情况。开征房产税，可以有效抑制房地产市场的投机行为，让房价早日回归合理价位。作为国际上公认的打击房地产投机的有效手段，房产税的出台无疑正中投机者的软肋，特别是那些动辄买下几十套房的炒房者或炒房团，房产税的征收不仅会极大提高他们的炒房成本，也让房屋出手的难
6、度增加不少。二、房地产行业政策二、房地产行业政策1.国务院出台新“国八条”二套房贷首付提至六成国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施： (一)进一步落实地方政府责任。 (二)加大保障性安居工程建设力度。 (三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个
7、人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 (四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 (五)严格住房用地供应管理。 (六)合理引导住房需求。 (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 (八)坚持和强化舆论引导。“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉的房地产调控政策。这一次政策再度出手的意图很明显，就是“最严格的调控”将继续下去；此外，在流动性不断收紧的情况下，对投资投机性需求的抑制更是丝毫不会放松。值得
8、关注的是，此次“国八条”还对楼市调控中地方政府的责任作了更明确的规定，首次提及房价调控目标化，将责任落实到各地方政府，可见，调控已经严格至政治任务。2.全国明确将要实行住房限购城市达到36个根据2011年1月26日“新国八条”的最新要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。与此前提出的制定和执行限购政策的城市范围相比，此次要求制定和执行限购措施的城市基本上包括了房地产市场上所有的一、二线城市，
9、部分三线、四线城市也被纳入到限购政策的行列当中。新国八条”首次涉及到限购政策，对地方政府在调控房地产市场方面有了更加明确的规范，但最终调控能否取得明显效果，仍旧取决于地方政府的政策执行意愿与能力。面对如此直接的市场干预，限购短时间给楼市降温具有立竿见影的效果，但是无论是中央还是地方，都清楚地知道限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策。何时退出，主要取决于调控的目标和效果是否能够达到预期。3.商品房销售明码标价规定国家发改委2011年3月22日发布商品房销售明码标价规定，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者要一次性公开全部销售房
10、源，并严格按照申报价格明码标价销售。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。这次商品房销售明码标价再次走到前台，对商品房如何实行明码标价，价格该怎样标等给了一个明确的说法，应该说是有利于维护和规范房地产市场价格的正常秩序的，也是对调控高房价的一次有力配合，但政策效应的发挥关键还在于实际执行中的具体操作情况，否则就又会只是一个空头支票。4.郑州2011年建保障性住房165万国家2月26日的郑州市城建工作会议获悉，2011年，郑州将新建保障性住房165万，土地资源优先供应给保障性住房建设。重点加快保障性安居工程建设，加大住房供应成为郑州今年城建工作的重点。今年
11、，郑州将新开工建设经济适用房165万，竣工110万，新开工廉租住房建设17万，竣工13万；市廉租住房的补贴发放标准也由每月每平方米6元提高到8元，在确保符合廉租住房保障条件家庭应保尽保的基础上，逐步实现符合廉租房保障条件家庭50%以上住得上实物配租廉租住房、符合经济适用住房供应条件的低收入家庭买得上经济适用房、新就业及外来务工人员租得上公共租赁房的目标。保障房建设工程是2011年国家关系国计民生的一件重要大事，郑州也不甘落后，按照国家保障房建设的分配任务，把加快保障房建设、加快住房供应、稳定房价作为城建的重点工作与责任。目前，在全国来讲，郑州的房价并不算太高，但是近两年来的房价涨幅较高， 所以
12、为了抑制房价过快增加，调整住房结构、加大保障房供应也是情理之中。三、郑州限购令政策分析1.郑州1月6日起实施商品住房限购令自2011年1月6日起，在本市建成区内对人口过密区域(结合我市当前实际，人口过密区域暂定为农业路阴暗、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路交界处以中州大道为界)和其他区域实施差异化的限购政策。无法提供在本市1年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密其他区域暂定只能新购1套商品住房。本市户籍居民家庭在人口过密区域暂
13、定只能新购1套商品住房。同时，将根据我市房地产运行情况，对住房限制政策、限购区域及时进行评估并适时做出相应调整后，对外公布执行。(该限购政策不含各县(市)、上街区)。郑东新区、郑州高新区、郑州经济技术开发区和航空港区均应按本通知执行。2.郑州限购令升级多数外地人限购一套房自2011年3月4日起，对在本市市区(含市区五区、郑东新区)已拥有一套住房的本市户籍居民家庭，持有本市居住证一年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税个个人所得税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供一年以上本市居住证或社会保险缴纳证
14、明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在郑州市市区向其售房。3.郑州出台贷款新政 贷款买第二套首付60%2011年3月14日，郑州住房公积金管理中心出台相关实施细则：本市市民家庭已拥有一套住房，购买家庭第二套住房使用住房公积金贷款的，购房首付款比例不低于60%，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。另外，首次规定“单身”市民买房者，最高只能贷30万元。新规定从4月1日起正式施行。4.郑州限购令细则出 年满18周岁成年子女可作为独立家庭购房2011年3月16日，针对3月4日起开始实施的郑州住房限购令，郑州市住房保障和
15、房地产管理局出台细则，对限购令实施过程中出现的问题进行了详细说明。其中，年满18周岁的成年子女在提供规定的证明资料后，可以作为一个独立家庭购房。5.郑州市针对限购令的配套严管措施3月16日郑州市房管局对住房限购政策相关事项的进行了详细说明，使得政策的可操作性更强，便于有力准确执行。5月10日，郑州住房保障和房地产管理局，发出关于开展房地产中介市场专项检查的通知，对房地产中介市场进行重点检查，其中包括限购政策的执行情况：未将商品住房限购政策在经营场所公示并告知购房人的；为对购房人及家庭成员的购房资格核验的；诱导或暗示当事人提供虚假居住证明、公证书、社保证明等材料规避限购政策、扰乱市场的。5月17
16、日，市房管局对郑州市市场秩序检查情况进行通报，对抽查的康桥金域上郡、中原新城等4家项目售房现场没有公示限购政策进行了曝光，同时对其他违规行为也进行了公示。6月24日，郑州市出台了 关于进一步规范暂住证明的通知，指出，近期发现社会上一些不法人员利用部分外地人士购房心切的心理，伪造连续居住一年以上的居住证或暂住证明，严重扰乱市场，破坏我市住房限购政策的正常实施。自2011年6月27日起，在我市限购区域内因购房需提供居住证者，在提交居住证的同时(验原件交复印件)，还需提交由暂住地派出所出具、经郑州市公安局暂住人口管理办公室审核的暂住情况证明(交原件)。因提供虚假材料的要承担一切法律责任和经济责任。2
