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1、大工20春房地产估价离线大作业学习中心： 学 号： 姓 名： 一、房地产估价方法及其应用（从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）题目四：假设开发法及其应用（1）假设开发法的基本理论 （30分）假设开发法，又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的逾期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、税费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理价格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛.假设开发法适用的对象：1.待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价；2.将生
2、地、毛地等开发生熟地的土地估价；3.再开发待拆迁的房地产的估价；4.具有装修改造潜力的旧房地产（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）的估价；5.在建工程（包括房地产开发项目）的估价。以上五种类型的房地产统称为“待开发房地产”假设开发法适用的前提条件1.必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式。包括用途、使用强度、建筑物的设计等。2.售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。3.正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。4.假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。5.开发商的利润和开发成本为社会正
3、常平均水平。假设开发法估价一般分为6个步骤：1.调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况；2.选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产状况；3.预测后续开发经营期；4.预测开发完成后的价值；5.预测后续必要支出及应得利润；6.测算待开发房地产价值。（2）假设开发法具体应用 （50分）某在建工程于2015年3月1日开工，总用地面积为3000平米，规划总建筑面积12400平米，用途为写字楼。土地使用年限是50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/平米。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为，每平米建筑面积2300元。
4、至2019年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可租面积的月租金为60元/平米，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%，投资利润率为20%。运用假设开发法测算正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价。1.设该在建工程的正常购买总价为V2.续建完成后的总价值=（a/r）*【1-1/(1+r)】*1/(1+r)注：rd为折现率，t为需要折现的年数，其他同收益法含义。续建完
5、成后的总价值=60*12*12400*0.7*85%(1-25%)9%*1-1/(1+9%)*1/(1+12%)=3464.85万元3.续建总费用=2300*12400*60%（1+12%）=1571.76万元4.销售总费用=3464.85*8%=277.19万元5.购买该在建工程的税费总额=V*3%=0.03V万元6.计算：V=3464.85-1571.76-277.19-0.03V故在建工程总价=1568.83万元在建工程单价=1568.831.24=1265（元/平米）二、谈谈你学习本课程的收获与体会。（直接在本题下面空白处作答）（20分）通过对房地产估价的学习，开阔了眼界，对房地产这个
6、行业有了更多的了解，对于选择这个行业有了更多的信心。我认为，房地产估价就是遵循公证的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象等各种因素进行综合分值评估。假设开发法式预测估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。对开发完成后发给年地产价值的预测可以运用前面学习的市场比较法、收益法等方法并要考虑资金的时间价值进行预测计算。该方法在房地产开发项目投资可行性分析中也能时常运用到.房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产估价必须遵守合法原则，以法律为依据进行估价。在学习工程中了解到中国作为一个法治国家，在健全的法律环境人人都要依法办事。在房地产行业我需要学习的东西还有很多。在此期间我一定孜孜不倦努力学习，争取向专业房地产人员靠拢。 虽然学习这门功课的时间有点短，但是在学习的过程中我渐渐理解到作为一个房地产人，应该有的对新知识对新思考的探索探究。对房地产前辈的敬业净胜和钻研精神感到深深的佩服。工作和学习是相辅相成的，平时努力学习，在工作时才能将学到的知识很好的发挥出来，问题就能迎刃而解。读书就像是在修房子，学到的东西就是一块一块的砖。终有一天必然能够建造出参天的大厦，华丽而美好。 5
