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1、旺角潮人坊商业调查报告目录一、调查背景处于“岭南天地”商圈的旺角潮人坊于2011年7月正式试业了，填补了近年来佛山潮流商业文化的空缺。回顾今年来佛山商业的发展，各条地产大鳄纷纷进驻，各种城市综合体、大型购物中心纷纷涌现，而潮流文化聚集地则随着“流行前线”今年的衰落而有所空缺。旺角潮人坊的经营团队正是瞄准这个市场空白，以1328岁的年轻消费族群为主要目标客户，将旺角潮人坊打造成佛山的潮流风向标，最终成为潮流人士逛街的必选地。福贤路是佛山的传统商业旺地，其中的福升和逸彩状元坊就聚集着不少学生、外来工和底层白领的消费者，人流量极大，是目前禅城最大的潮流消费区，潜力不可估计。旺角潮人坊的团队选择了此区
2、域的名花商场进行重新包装，打造一个潮场，无疑是为佛山制造一颗潮流炸弹，引爆佛山的年轻市场。旺角潮人坊的装修极具港式风格，特点鲜明，用港式的装饰风格、新奇刺激的潮流推广活动去吸引市场的眼球。旺角潮人坊标新立异，利用差异化营销和个性化极强的推广活动吸引年轻族的眼球，得到了很热烈的市场反应。值得关注的是，旺角潮人坊在试业初期租金、管理费和入场费高企的情况下，仍然出现了供不应求的状况，招商情况非常乐观。成功自有非凡处，当中的原因值得我们深究和学习。二、调查时间2011年7月16日至2011年7月27日（暑假期间）如表一。调查日期表星期六日一二三四日期7月16日7月17日7月18日7月19日7月20日7
3、月21日天气晴晴晴阴雨雨星期五六日一二三日期7月22日7月23日7月24日7月25日7月26日7月27日天气晴晴晴晴晴晴Ps：绿色日期为有调查的日期。表一三、调查内容1、平日和周末晚上各楼层不同位置的人流状况2、商场平面布局及业态分布3、场内商家经营状况4、周边商业环境和人群消费力状况5、商场总体装修和街景式装饰四、旺角潮人坊简介旺角潮人坊正处于“岭南天地”商圈内，距离地铁普君北路站仅5分钟步行时间，与福升、逸彩状元坊相邻，相接佛山首条步行街，坐拥数十万年轻快速消费群体。广州的潮流商业氛围已相当成熟，流行前线、地王广场、动漫星城等项目已颇有名气。而佛山目前的潮流商业正处于起步阶段，缺乏以年轻人
4、为主题的大型商场，以杨明熹为首的团队正是看中这个市场空白，以1328岁的年轻消费族群为主要目标客户，将旺角潮人坊打造成佛山潮流商场的标杆。旺角潮人坊面积约为一万平方米，商铺数量300个，为三层设计，每层根据不同的主题，分别冠以“潮集”、“潮窦”、“潮墟”之名。商场主打潮流时尚，主要经营日韩潮流服饰、精品、鞋、数码产品、美容美甲、特色零食等，全都是年轻人的最爱。与一般商场不同的是，旺角潮人坊更注重营造一个香港旺角街景的感觉，有“弥敦道”、“太子道”、“通菜街”除了有各种各样装修型格的潮铺，还有设计成人行道的过道、巴士模样的电台演播厅等，让人感觉仿佛置身香港旺角街头一般。为满足年轻消费者贪新鲜、追
5、求个性化的需求，旺角潮人坊还推出了特别为商场设计的限量版公仔、明信片和T恤等一系列原创产品。五、区位分析福贤路是禅城区的传统商圈，距离地铁广佛线普君北路站和祖庙站两个站仅5-15分钟路程，是聚集了福升商场、逸彩状元坊等的商业旺地，旁边的人民路更是汇聚了各大服饰品牌，附近的燎原路也是多种佛山街边小吃的集散地，小吃、休闲饮品、快餐店等应有尽有；是一个典型的以青少年休闲潮流消费为主导的商圈，在禅城商圈中具有一定影响力。虽然如此，但此商圈一直以小商户为主，未能形成相当的规模，且消费潜力未被完全挖掘，纵使流行前线近年来一直走下坡路但仍能分流出此区域中相当部分的潮流消费，这说明福贤商圈的还只处于半饱和状态
6、。六、人流状况分析1、人流状况分析A、两个不同时段（15：00-15：30和19：00-19：30）的人流量分析对比人流量统计表日期星期15:00-15:30总人流量19:00-19:30总人流量7.16六93811707.17日115713277.2三4785067.21四4574707.22五5035817.23六90613947.24日126715967.25一5145267.26二4985117.27三536543平日与周末的对比：由上表可以看出，周末的人流要比平日的人流多出一倍，有明显差距。这与主要消费人群的消费习惯有关，体现出顾客消费模式为休闲式消费，固定消费较少。不同时段的对比：
7、由上表可以看出，在平日的两个时段，人流量相差较少，变化平稳；相反在周末，下午和晚上的时段人流相差较大，变化很大。体现出周末的白天时段存在可增长点，加大推广活动的力度则能实现全天旺场。B、男女比例、年龄比例对比分析人流量比例统计（平日）男性女性13-20岁20-28岁28-35岁其他13%87%47%36%18%9%人流量比例统计（周末）男性女性13-20岁20-28岁28-35岁其他18%82%35%44%15%6% 由以上各统计表可以看出，潮人坊的定位以女性为主，主要消费人群的年龄层为1328岁，与该商圈主打青少年潮流消费的定位一致。C、趋势分析潮人坊的主要消费人群为青少年，此类人群受工作和
8、上课时间的影响较大，消费时间固定，以休闲式的潮流消费为主，这使人流状况呈梯形状，极具不稳定性。今后的发展将面临极大挑战，保持强大的推广力度才能使项目走得更远。由于潮人坊所处的商圈本是青少年商圈，与其定位极为吻合；福升和逸彩状元坊本来就聚集着一批固定的消费群，而潮人坊就是福升和逸彩的升级版，抢占了该商圈的制高点，它的开业是在适当的时间适当的地方做了适当的事，成功是水到渠成的。2、各监测点人流量统计分析（表一）各监测点人流量统计日期时间一层入口一层休息台二层入口二层休息台三层入口三层休息台平日(平均值）19:00-19:30316163474210357258平日(最高值）450207546246
9、465285平日(最低值）300111180195120216周末（平均值）19:00-19:301170402798468468411周末(最高值）159647712451020840537周末(最低值）750315708381393267表一 二层平面图 三层平面图1、各层人流的对比：由上表可以看出，在平日的统计中，一层到二三层的衰减幅度不明显，这主要是由于一层接近一半的商铺都处在装修阶段，大部分客流都带到上二三楼。而在周末的统计中，一层到二三层的衰减幅度则比较明显，这主要由于周末的各种推广活动都放在一层举行，配合一些可供拍照的街景式装饰，能留住不少客流。2、楼层不同位置（详见附图）的人流
10、对比：由上表可以看出，一层入口与后方的衰减幅度较大，这主要由于一层后方大部分商铺的空置与装修所致；二层入口与后方休息台衰减幅度比一层要小，三层的衰减幅度则更少，这说明，二三层休息台的设置和现场的装饰配置，不但能避免商场后方的出现人流死角的尴尬，而且还能带旺后方的商铺。3、人流变化状况分析：由上表可以看出，人流变化较大，最高最低值与平均值之间的差距达到30%，说明其主要客流的消费习惯极其不稳定，消费惯性不强；从另外一方面也看出，前期推广活动对人流的带动也起到较大的作用。七、商场平面布局及业态分析1、商场平面布局分析A、商铺排列：商场分三层，每一层的平面布置大致相同，均为块状整齐排列，使得竖向通道
11、视野更为开阔，通透性更强；B、区域长度设置：每一块区域长度适中，横向通道设置合理，并在转角处设置街景装饰以供拍照，避免了长形通道带来的视觉疲劳，减慢了人流的速度；同时也能吸引人流往后方走，从而带旺后方区域。C、通道舒适性：场内通道宽度为2.3米4米，光线充足，拥有较好的舒适性。D、人流动线：场内人流动线设计良好，消除了死角位置。合理的装饰设置，使后区商铺依然保留较高的价值。2、业态分析旺角潮人坊商业面积近10000，规划商铺有近300间，分为三层：一层：品牌形象店，商铺面积较大，建筑面积为50-200，其主力商家为：女装Amon Avis、茵佳妮、休闲品牌converse、Holy Moly、
12、Y pay more、运动品牌PUMA等， 二层：零散个体商家，商铺建筑面积为10-60，商家类型以服装、女鞋为主，配以少量零食、精品、化妆品，也配有少量男装。三层：零散个体商家，商铺建筑面积为10-60，商家类型以服装、女鞋、美甲为主。由此分析数据可看出，旺角潮人坊的消费定位是以15-28岁的潮流女性为主，低端式消费将占主导地位。八、招商经营状况分析1、招商状况分析现旺角潮人坊的商家已基本饱和，二三层现只剩一个铺位，而一层因其规划对品牌有要求，尚未满场。现将调查所得的招商状况列出如表二：租赁费用情况一览表位置建筑面积实用率租金（元）入场费（元）管理费（元）单方租值（元）一层7050%1800
13、0800030/257二层2850%8000800030/285三层1850%4500500030/250PS：20以上的铺位入场费为8000元，20以下的为5000元。 表二由上表可看出旺角潮人坊作为一个新开的商场，其商铺租金相对偏高，但招商情况却非常火爆，可见经营者对此商场的未来前景相当乐观。究其原因，此项目的招商成功主要有三点：A、进入门槛低：此项目以个体商户为主，他们可能是有闲置资金的中产白领，可能是刚进入社会充满理想的大学生，也有下岗后选择创业的工人，他们都有一个共同特点：可投资资金有限。而潮人坊的单方租金虽然较高，但其二三层的商铺面积较小，前期投资较少、进入门槛低，这是前期试业即出
14、现招商火爆的主要原因。B、形象包装个性鲜明：潮人坊装饰包装极具港式风格，率先抢占潮流市场，让附近的个体商户和潜在个体商户产生了极大的期望，这是其价格飙高的合理性。C、领先于同区项目：潮人坊项目无论是在装饰风格、装饰设计、设备设施还是平面布局上都领先于附近的福升和逸彩状元坊，比人民路的个体经营更具规模性，在福贤路区域中鹤立鸡群，起到很强的带头效应；同时与东方广场商圈、祖庙商圈形成错位互补，共享人流。这是前期旺场的主要原因。2、经营状况分析 旺角潮人坊商业面积近10000，规划商铺有近300间，分为三层：一层为品牌形象店，价位在100-300元之间，其主力商家为：女装Amon Avis、茵佳妮、休闲品牌converse、Holy Moly、Y pay more、运动品牌PUMA等
