设计管控项目策划书

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1、设计管控策划书一、 设计咨询管控目标：设计优化率0.75% 工程造价设计进度主体设计概念：20天；方案：60天；扩初：60天；施工图：75天备注：概念初稿为20天；方案设计工期包括15天方案评审；扩初设计工期包括15天扩初评审；施工图设计工期包括15施工图审查配套设计主体设计施工图完成后90天（含各类报审、报批时间）设计变更一般：3天；重大：7天设计返工率：1.5% 工程造价二、 设计咨询管控容： 序号管控类别管控容1.土地初判土地调研【用地现状、市场信息、规划信息、交通信息、政策信息】、规划条件、其它影响拿地的事项。（详开发部提资表）；2.总图规划分析规划条件、城市规划图、地形图、规划总图、

2、体块模型、技术经济指标【持有物业：营业面积、商管用房、汽车库、自行车库、设备用房；销售物业：销售面积、计容配套面积、汽车库、自行车库、设备用房】、竖向分析图、绿化分析图、投资分析表；3.销售产品定位办公类型、商铺类型、住宅类型、产品分布图、产品统计表【大小、数量、比例】；4.持有产品定位业态类型、业态分布图、业态统计表【大小、数量、比例】；5.住宅户型客厅、卧室、卫生间、阳台、厨房、收纳间、套型指标统计【建筑面积、使用面积、赠送面积、公摊面积、得房率】6.公建规划A） 室步行街规划：主入口、主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、疏散楼梯、中庭、客服中心（广播、LED、有线电视控制）、挑空区域、

3、卫生间、顾客吸烟室、母婴室；B） 商铺规划：业态类型、开间、进深、开门、店招、开店条件；C） 主力店规划：主力店落位、开口、楼梯、电梯、面积大小、开店条件另详主力店技术对接；7.配套规划A） 公建配套规划：大堂、厨房、卫生间、电梯【客梯、扶梯、坡梯、货梯、观光梯】、清洗间、垃圾站、商管用房、物业管理、货仓、车库【含机动与非机动】、环、配电房、弱电机房【含消控室、广电机房、通讯机房】、冷冻机房、锅炉房、空调机房、排烟机房、泡沫罐间、生活水池、生活泵房、消防水池、消防泵房、管道井【强电井、弱电井、给水井、排水井、排烟井、油烟井、补风井、新风井】、隔油池、化粪池；B） 住宅配套规划：大堂、架空层、电

4、梯、垃圾站、车库【含机动与非机动】、环、配电房、弱电机房【含消控室、电视机房、电信机房】、排烟机房、泡沫罐间、生活水池、生活泵房、消防水池、消防泵房、管道井【强电井、弱电井、给水井、排水井、排烟井、补风井】、物业管理、物业经营、社区用房、隔油池、化粪池等；8.建筑控参标高【室外】、开间、层高、净高、净宽、覆土厚、门洞、窗洞、设备洞；9.单体立面立面造型、立面材质、材质分隔、入口、立管、广告位、店招、泛光、LED、LOGO、门窗、百叶、栏杆；10.单体屋面楼梯、电梯机房、消防水池、检修口、出屋面井、女儿墙、防水、排水、泛水、出气管、冷却塔、排烟风机、油烟风机、各类管道；11.建筑部品面砖、涂料、

5、幕墙【石材、玻璃、金属板】、门窗【含单元门、进户门、防火门、防火卷帘、检修门、人防门、卷帘门】、百叶与格栅【消防百叶及遮阳百叶】、栏杆【含楼梯、阳台、空调、护窗等】、雨棚、屋面瓦、GRC构件、烟道、烟帽、坡道减振条、蓖子、植草垫等；12.主力店对接平面布置【货架、卫生间、厨房、电梯、楼梯、货仓、管理用房、设备用房】、柱网、交通组织、主入口、货物入口、停车位置、层高、荷载、广告与店招、设备参数及备用容量、开店条件及交楼标准；13.电梯配置标准、类型、数量、基坑与井道、层数、速度、载重、装修标准；14.停车机动与非机动设置标准、车辆指标计算书、设置方案【含地上及地下】、地下室坡道、车辆管理；15.

6、人防配置标准、指标计算书、人防类型、设防等级、防护单元、防爆单元、人防口部、人防门、人防封堵、人防电站、人防平战转换、人防供电、人防供排水、人防通风；16.消防消防通道、消防登高面、消防疏散标准、疏散计算书、建筑总图、防火分区图、防烟分区图、防火门及防火卷帘布置图、消防电梯图、消防楼梯图、消防喷淋方案、消防栓方案、消防水池及水箱、正压送风、消防排烟、消防补风、火灾自动报警、消防联动、应急照明、应急广播、消防烟感；17.供电1. 负荷计算：变电所负荷、线路负荷；2. 设计图纸：电气总平面图，变、配电系统，防雷、接地系统，各系统系统图，机房设备平面布置图；3. 电气规划：供电回路、柴油发动机、环、

7、变配电、配电间、管道井、配电箱、计量箱；4. 材料设备：规格与型号、设备安装及检修方案、管线埋设方式；18.空调1. 计算书：采暖热负荷、建筑节能、空调制冷量、空调热负荷、通风量、围护结构冷负荷、循环水泵、补水泵选型、 冷冻主机选型、末端设备选型、消防排风计算；2. 设计图纸：系统流程图，制冷平面图，采暖平面图，锅炉房、通风、空调和冷热源机房平面；3. 暖通规划：冷冻机房、锅炉、空调机房、管道井、风口、风机、管路；4. 材料设备：规格与型号、设备安装及检修方案、管线埋设方式；19.供气1. 计算书：供气计算标准、供气量计算书；2. 设计图纸：供气总平面图、供气平面图、系统流程图；3. 供气规划

8、：煤气调压站、管路规划、计量方式；4. 材料设备：规格与型号、管线埋设方式；20.供排水1. 计算书：冷水、热水、雨水、消防用水量、消防水池容积、加压泵选型；2. 设计图纸：给水排水总平面图、给排水平面图、系统流程图；3. 给排水规划：水池、泵房、化粪池、隔油池、管道井、消防水池、消防水箱、消防栓、喷淋、管路规划、计量方式；4. 材料设备：规格与型号、管线埋设方式；21.结构1. 负荷计算：结构荷载、抗浮计算、人防计算、体系计算、构建计算；2. 设计图纸：勘察报告、桩位图、基础图、各层结构布置图、结构缝；3. 结构材料：砌体、混凝土、钢筋、膨胀剂、止水钢板、止水条；4. 新材料、新工艺、新技术

9、建议；22.节能1. 建筑：楼面、屋面、墙面节能材料及措施；2. 给排水：太阳能、地热、节水措施；3. 电气：光伏板、灯具选择、灯具控制方式；4. 空调：变频控制、标准差异性、新风系统；23.环保噪音处理；油烟处理；隔油池；24.围护地下室施工图、施工规划总图、周边管线图、周边地形图、围护施工图（含计算书、桩基图、放坡图、锚杆图、支撑图、基坑排水图、基坑检测图等）25.挖土地下室施工图、施工规划总图、周边管线图、周边地形图、围护施工图（含计算书、桩基图、放坡图、锚杆图、支撑图、基坑排水图、基坑检测图等）、挖土图、挖土机械26.管线综合建筑平面图、装修平面图、装修吊顶图、结构平面图、空调图、消防

10、图、桥架图、喷淋图、消防栓图、铺设方案、管线避让27.市政场地规划图、场地管线驳接图、单体管线预留图、管线综合图、化粪池、隔油池、窨井、煤气调压站、道路构造、管线综合、管材类型、管材敷设、工程造价28.装设计风格与空间造型；平面功能规划；材质分析；铺装方案；灯具布置、选择与控制；供电点形式、位置；消防改造【卷帘、门、喷淋、消防栓、烟感、照明、排烟口】；空调风口；软装配置；工程造价；29.景观设计风格与空间造型；总平面图规划、造价分布图、竖向分析图、交通分析图、节点营造、绿化专篇、铺装专篇、部件专篇、构造工法【绿化植被做法、道路路基做法】、施工流程专篇、施工监督专篇、工程造价30.弱电点位规划、

11、收费计量、管井与机房规划、设备基础、设备留洞、材料专篇、施工工法、节点做法、交付标准、施工流程专篇、施工监督专篇、工程造价31.泛光设计风格、点位规划、机房设计、灯具固定、泛光控制、设备留洞、材料专篇、施工工法、节点做法、交付标准、施工流程专篇、施工监督专篇、工程造价32.幕墙幕墙计算书、效果图、幕墙分隔、开启扇、保温措施、衬措施、交界面处理、预埋件方式、节点做法、材料专篇、施工流程专篇、施工监督专篇、工程造价33.标识场所识别标识、导向指示标识（道路交通标识【挡车器、交通标示、交通标线】、消防安全标识、功能场所标识【综合导向标示、引导标示、位置指示标识、解释说明标识、公益标识】）、固定方式、

12、节点做法、材料专篇、施工流程专篇、施工监督专篇、工程造价三、 设计咨询管控措施：一） 设计合同：序号标准合同名称序号标准合同名称1规划方案设计合同2建筑方案设计合同3初步、施工图设计合同4景观设计合同5装修设计合同6智能化设计合同7泛光设计合同8标识设计合同9幕墙设计合同10围护设计合同11勘察设计合同12市政设计合同二） 技术指导书：序号技术标准名称序号技术标准名称1持有物业交楼标准2销售物业交楼标准3土建与机电设备材料标准4建筑、结构工法标准5设备管线铺设标准6装饰部品标准7建筑设计指导书8结构设计指导书9强电设计指导书10给排水设计指导书11暖通设计指导书12智能化设计指导书13景观设计

13、指导书14装修设计指导书15幕墙设计指导书16围护设计指导书17勘察设计指导书18市政设计指导书19泛光设计指导书20标识设计指导书三） 阶段成果评审：建设方工作要点设计单位工作容及工作要点审批容一、 可行性评审：（总图、地下室、平面图、立面图、屋面图）1. 地块调研资料（开发部）2. 地块规划条件（开发部）3. 前期调研问答（开发部）4. 土地踏勘及启动协调会（开发部）5. 销售产品市场容量分析（销售部）6. 持有产品市场容量分析（招商部）7. 建造标准制定（设计部）8. 初步概念方案及经济指标（设计部）9. 初步投资分析（成本、财务部）10. 多方案概念设计评审及政府规划部门征询（开发部）

14、11. 销售产品初步定位表（销售部）12. 持有产品初步定位表（招商部）13. 修正概念方案及经济指标（设计部）14. 修正土地投资分析（成本、财务部）15. 修正概念方案评审（开发部）16. 正式概念设计方案（设计部）17. 土地合同签订（开发部）1. 土地研究：a) 土地信息收集：城市宏观指标、本项目及调研项目区位图、竞争项目数据分析【规模、户型或业态组成、销售或经营情况】、地形图、地块及周边现状照片、周边交通图、周边配套、城市控规图、区块控规图、土地价格、房价、规划条件、市政条件、地块红线图、对口部门联系方式；b) 政策制约研究：规划技术规定、面积计算法则、写字楼（含SOHO）政策、住宅政策（90/70）；c) 规划制约研究：用地性质、征地面积、建设用地面积、容积率、建筑密度、绿地率、总建筑面积、公建比、占地比、建筑高度、规划退让、日照间距及软件、停车要求、人防要求；d) 现状制约研究：文保保留、大市政穿越、周边现状及规划建筑、周边道路、地质水文、用电条件；e) 土地价值研究：商业价值、办公价值、旅游价值、居住价值；2. 定位要求：a) 总图规划：功能分区规划、产品分析、空间与视线分析、竖向分析；人流、车流交通规划；景观分析；日照分析；消防分析；分期建设分析；b) 商业规划：层数与层高；动线规划；主力店、散铺及管理用房布置及面积比例统计；外立面方向；c) 住宅规划：层数与层