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1、 景洪市景洪市 商业市场调查报告商业市场调查报告 意策房地产意策房地产置业机构置业机构 二二 O O 一二年十月二十四日一二年十月二十四日 目录目录 前言 4 第一章 景洪市商业情况概述 6 第一项 城市商业环境 6 第二项 业态业种比例 7 第三项 消费者特性 8 第二章 景洪市消费者调查 9 第一项 被调查者基本信息统计分析 9 第二项 消费习惯统计分析 13 第三项 消费意向统计分析 22 第四项 总结 36 第三章 景洪市商业现状调查 37 一 景亮路街区 37 二 嘎兰中路 南路街区 39 三 勐海路街区 42 四 宣慰大道街区 45 第四项 小结 47 五 民航路街区 47 六 景
2、德路街区 50 七 勐捧路街区 52 八 勐泐大道街区 55 九 勐腊路街区 57 十 小结 60 第四章 商户抽样调查 61 一 基础情况调查 61 二 项目发展调查 67 三 总结 73 第五章 竞争对手调查 75 一 莎湾国际 75 二 大兴 76 三 大润发 77 四 天城大卖场 78 第六章 商户访谈 79 一 景洪商户访谈 79 三 小结 80 第七章 商业市场 SWOT 分析 81 一 SWOT 分析 81 二 小结 81 第八章 项目发展建议 82 一 景洪市房地产行业背景 82 二 项目开发模式建议 96 三 项目功能形象定位建议 96 四 项目运营发展建议 97 五 项目规
3、划建议 97 六 项目销售货包定位建议 97 第九章 总结 98 一 城市商业形象总结 98 二 城市商业发展业态总结 100 附件 附件 20122012 年房地产行业政策整理研究及年房地产行业政策整理研究及 20132013 年政策判研年政策判研 前言前言 本次对景洪市商业发展现状及发展趋势进行调研 主要针对景洪市商 业市场现状 项目周边市场现状 项目同类物业概况 景洪市商业租售价 格水平 同时重点了解商圈发展趋势及租售价格水平 并进行了全面的实 地调查 一 调研目的 全面深入调研 以获知同类物业发展状况 项目地块的环境特征 并以此为 基础 结合目前景洪商业地产发展状况 从而为本项目进行准
4、确市场定位提供强 有力的市场支持 二 调研时间 2012 年 10 月 9 日 10 月 22 日 三 信息来源 本次调查内容主要分三大部分 针对商业基本概况 消费者情况和商户情况 进行普查 抽样和访谈 商业基本情况调查主要针对于景洪市商业核心区及边缘地带的 9 大街区 主 要普查数据为业种 面积 租金及空置情况 消费者调查区域主要针对景洪市市区范围 调查对象主要为市区常驻人口及 部分流动人口 调查对象以 14 60 岁自然人为主 调查样本为 1200 份 抽样调查主要针对景洪市商户基本现状及发展需求为主 调查样本数据 600 份 商户访谈主要针对近期一些发展迅速具有代表性商户对本项目发展的看
5、法 和建议 调查样本 30 份 四 调研区域 景洪市景亮路 嘠兰中路南路 勐海路 宣慰大道 勐泐大道 勐捧 路 民航路 景德路 勐腊路 五 调研对象 同类可比性商业物业 项目周边环境 普通消费者 经营商户 六 调研内容 1 区域市场状况及竞争市场 2 区域市场消费者及部分商户 3 景洪市主要商圈租售价格水平及人流 车流情况 七 信息整理 将得到的原始信息进行分析 归纳 总结 并做进一步提炼 在此基 础上进行景洪市商业市场的 SWOT 分析及项目发展建议 注 本报告所述商业物业及相关数据 分析文字 若无特别说明 均注 本报告所述商业物业及相关数据 分析文字 若无特别说明 均 指所述地段地面一层商
6、业物业 指所述地段地面一层商业物业 第一章第一章 景洪市商业情况概述景洪市商业情况概述 第一项 第一项 城市商业环境城市商业环境 以勐泐大道为中轴 北到宣慰大道 南至景德路 东到嘎兰南路 西到民航路 的区域是景洪市唯一的中心商业区 总规模约 13 万平 其余地段的商业分布较零 散 第二项 第二项 业态业种比例业态业种比例 版纳商业正处于初级发展阶段 以街铺形式为主 缺乏统一规划 档次低 其 中以购物业态占很大比例 休闲娱乐及餐饮占比相对较低 城市商业发展处于传统初级阶段 目前整个景洪市的商业卖场仍主要以超市 和街铺门面的形式存在 物业形态不合理 商业物业设施普遍比较陈旧 商业形象和商业行业的服
7、务水平都处于较低水 平 城市休闲娱乐比例还有很大不足 核心商圈的业态构成 服装类 娱乐类 餐饮类 电器类所占比例最高 分 别为 27 23 19 17 而满足日常生活需求的超市类则规模偏低 全市一 家规模较大的超市大兴量贩 生意火爆 休闲娱乐的业态结构细分休闲娱乐的业态结构细分 游戏厅 2 KTV 63 酒吧 18 影院 2 影楼 4 美容 3 网吧 8 餐饮类 市区中心的以川 湘 粤等菜系为首的特色餐饮比例最高 超过 70 其次是当地的民俗餐饮 约占 25A 娱乐类 KTV 所占比例最高 超过 60 其次是酒吧占 18 娱乐业消费市场火 爆 人均消费额度较高 普遍在 50 100 元 人 消
8、费力较强 第三项 第三项 消费者特性消费者特性 景洪市消费者特性初判 景洪市消费者特性初判 民俗民风文化影响 消费群体趋于年轻化 消费能力不突出 消费时间多 对商业区位及品牌力敏感 对商业环境及娱乐餐饮配套要求高 第二章第二章 景洪市消费者调查景洪市消费者调查 此次调查区域主要针对景洪市市区范围 调查对象主要为市区常驻人口及部 分流动人口 调查对象以 14 60 岁自然人为主 总调查样本为 1200 份 本次调查内容主要分三大部分 17 个问题 以下是针对有效调查结果的统 计及分析 第一项第一项 被调查者基本信息统计分析被调查者基本信息统计分析 年龄统计年龄统计 有效问卷份数 有效问卷份数 7
9、58 份 统计结果 统计结果 图表 性别统计性别统计 有效问卷份数 有效问卷份数 707 份 统计结果统计结果 收入统计收入统计 有效问卷份数有效问卷份数 735 份 统计结果统计结果 分析分析 此次被访对象中月收入 1000 3000 元 月的 505 人 占总被访人数的 69 3000 5000 元 月的 170 人 占总被访人数的 23 5000 8000 元 月 45 人 占总被访人数的 6 8000 元 月以上 15 人 占总被访人数的 2 从收入情况数据分析 1000 3000 元月收入是景洪市消费群体主流 通过对 人均收入与可支配收入的公式分析 按回归系数测算 用我国 2011
10、年恩格 尔系数定位 每月可用于生活必须品消费金额为 35 7 用于非必需品消费 金额为 64 3 3000 5000 元 月收入群体量其次 应作为辅助消费群体分析 1000 3000 月 78 0645 35 7 生活必需品 1000 3000 月 78 0645 64 3 生活非必需品 婚姻状况统计婚姻状况统计 有效问卷份数有效问卷份数 745 份 统计结果统计结果 分析分析 本次受访对象中已婚 275 人 占总被访人数的 37 未婚 470 人 占 总被访人数的 63 景洪市结婚年龄段主要集中在 24 40 岁之间 文化程度统计文化程度统计 有效问卷份数有效问卷份数 747 份 统计结果统
11、计结果 分析分析 本次受访对象中小学文化 28 人 占总被访人数的 4 初中文化 154 人 占总被访人数的 20 高中文化 237 人 占总被访人数的 32 大专文化 230 人 占总被访人数的 31 本科文化 91 人 占总被访人数的 12 研究生文化 5 人 占总被访人数的 1 博士文化 2 人 占总被访人数的 0 景洪市消费主体应以 大学及高中学历为主要群体 职业统计职业统计 有效问卷份数有效问卷份数 748 份 统计结果统计结果 分析分析 本次受访对象中公司职员 150 人 占总受访对象比值 20 学生 173 人 占总受访对象比值 23 经商人员 81 人 占总受访对象比值 11
12、国家 公务员 35 人 占总受访对象比值 5 其他职业人员为 309 人 占总受访对 象比值 41 小结 小结 本次调查对象的特征主要体现为 I 18 30 岁青年为多 占比 65 II 男性略多于女性 占比 55 III 月收入 1000 3000 元者居多 占比 69 IV 单身人士居多 占比 63 V 高中及大专文化人士居多 占比 63 VI 学生 公司职员及其他职业者为多 占比 84 由此可见 本次调查的群体趋于年轻化 中等教育程度受访者居多 多为社会未 来中坚力量 第二项 第二项 消费习惯统计分析消费习惯统计分析 1 您每星期逛街几次及每次逛街时间 一次 两次 三次 三次以上 1 小
13、时 2 小时 3 小时 3 小时以上 有效问卷份数有效问卷份数 584 362 份 统计结果统计结果 分析分析 从调查结果来看每周逛街两次的被访对象占比最多达 33 共计有 193 人 每周逛街三次以上的被访对象共计有 178 人 占比 31 每周逛街三次 的被访对象共计有 142 人 占比 24 每周逛街一次的被访对象仅占比 12 计有 71 人 从调查结果看每次逛街两小时的被访对象占比最多达 41 共计有 148 人 每次逛街一小时的被访对象共计有 101 人 占比 28 每次逛街 3 小时的被 访对象共计有 72 人 占比 20 而每次逛街三小时以上的被访对象仅占比 11 计有 41 人
14、 2 如果您逛街买东西会和谁一起 家人 朋友 同事 有效问卷份数有效问卷份数 688 份 统计结果统计结果 分析分析 从调查结果看 逛街时同伴选择为朋友的被访对象占比 59 共计有 406 人 逛街时同伴选择为家人的被访对象占比 30 计有 203 人 逛街时 同伴选择为同事的被访对象仅占比 11 计有 79 人 3 通常喜欢什么时间段逛商场 平时 下班后 双休日 节假日 有效问卷份数有效问卷份数 667 份 统计结果统计结果 分析分析 从调查结果看 33 的被访对象选择在双休日逛街 共计有 219 人为 最多 其次 32 的被访对象选择在平时逛街 计有 213 人 选择在下班后逛 街的被访对
15、象有 150 人 占比 22 选择在节假日逛街的被访对象仅占比 13 计有 85 人 4 您经常逛商场的原因是 最多选三个 买日常所需物品 闲逛 有合适的产品就买 获悉流行商品信息 提高自身品味 健身 娱乐 餐饮 打发时间 其他 请注明 有效问卷份数有效问卷份数 1125 份 统计结果统计结果 分析分析 从调查结果看 有 379 个被访对象表示逛商场的原因为购买日常生活 所需物品 此类人群占比 34 为最多 其次有 31 的被访对象表示逛商场的 原因为闲逛 有合适的产品就买 占比 31 在被访对象中有 15 的人表示 逛街的原因为健身 娱乐及餐饮 计有 174 人 在被访对象中有 11 的人表
16、 示逛街原因为打发时间 计有 118 人 获悉流行商品信息为逛街目的的被访 对象占比 7 计有 80 人 逛街原因为其他的被访对象有 21 人 占比 2 5 你购物时最关注的是什么 可多选 商品质量 价格 购物环境 服务 便利 其他 有效问卷份数有效问卷份数 1177 份 统计结果统计结果 分析分析 从调查结果看 31 的受访对象对商品质量最为关注 此类人群占比 最多达 364 人 其次有 348 为受访对象对商品价格最为关注 此类人群占比 30 关注服务的售房对象有 217 人 占比 18 关注购物环境的被访对象有 137 人 占比 12 关注购物便利性的被访对象有 75 人 占比 16 购物关 注因素为其他的被访对象有 36 人 占比 3 6 您购物时是否会选择其他的配套 餐饮 娱乐 文化 健身运动 休闲 其他 有效问卷份数有效问卷份数 933 份 统计结果统计结果 分析分析 从调查结果看 有 268 位被访对象在购物时会选择娱乐配套 此类人 群占比最多为 29 其次是在购物时选择餐饮配套的被访对象占比 22 共 计有 207 人 选择文化配套的被访对象占比 12 计有 111 人
