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1、第一章市场分析 5一、宏观环境因素分析 51.1经济现状及发展趋向分析 5二、房地产市场分析 72.1市房地产现状及趋向分析 72.2房地产市场供求分析 92.3房地产市场价格分析 102.4房地产市场空置简析 122.5各区房地产市场特点及趋势 12三、项目提案的原则及思路 16四、商用物业发展的要点分析 174.1商用物业的类型 174.2商用物业的特征 18五、商用物业的发展轨迹 21六、市商业环境分析 236.1商业布局总体分布 236.2主要商业物业竞争格局分析 246.32001年-2002年市商用物业销售市场的简析 256.4现阶段商用物业销售市场的总结 286.5商用物业市场的
2、发展趋势分析 296.6商用物业市场存在的现实问题 30七、商业经营及市民消费行为分析 337.1商业经营及主要商业项目销售额分析 337.2居民收入水平和消费结构分析 357.3市民消费心理分析 387.4主要商业地段经营者分析 43八、针对性的区域商情调查 468.1调查目的 468.2五星商圈主要街区功能分析 46龙城路街区功能分析 46解放路街区功能分析 47文惠路街区功能分析 498.3五星商圈主要商场经营分析 508.4近期同区规划的影响 54九、客户群体分析 569.1目标客户群体 569.2目标客户群的需求分析 57第二章项目分析 58一、地理位置 58二、项目规模 59三、项
3、目现状 59四、项目的资源整合 604.1与城市规划前景的整合 604.2与商业发展最高经营业态的整合 614.3与商业经营功能的整合 624.4与步行街文化的整合 624.5与旅游资源的整合 634.6与电子商务资源的整合 634.7与事件营销策略的整合 63五、项目SWOT分析 655.1总表 655.2项目优势分析（S） 665.3项目劣势分析（W） 695.4项目机会分析（O） 715.5项目威胁分析（T） 74第三章竞争对手分析 76一、概述 762.1区位因素（商圈因素） 772.2产品因素（规模因素） 782.3经营因素（经营定位） 79三、主要的竞争对手分析 803.1五星商业
4、街 803.2蓝色港湾 823.3谷埠街国际商城 833.4新时代商业港 843.5商贸城 853.6润和时代广场 87第四章项目定位 88一、项目市场定位 881.1市场定位理念 881.2市场定位： 88二、项目形象定位 892.1形象主题定位： 892.2支持点： 892.3项目名称建议 89三、项目功能定位 903.1商场1-4层的区位划分 903.2商场的商品定位及功能定位 913.3商品定位 923.4功能定位 92四、商场目标客户定位 934.1租赁使用商场的目标群分析 934.2商场的目标消费群分析 934.3商场的目标投资经营者分析 95第五章整体规划建议 97一、项目总体规
5、划思路 971.1MALL的概念 971.2建立具有中国特色的MALL 98二、建筑风格建议 992.1大厦建筑设计建议 992.2具体建议 99三、环境设计建议 1013.1花的海洋 1013.2动态园林休闲区 1023.3音乐无限 1023.4艺术之都 102四、设施配套建议 1034.1商用项目的主要配套 1034.2规划配套设施的原则建议 1034.3具体配套建议 104五、商铺间隔建议 1055.1大、小商铺间隔的对比分析 1055.2相关建议 1065.3商铺间隔具体建议： 1075.4商户组合建议 108六、物业管理/商业管理建议 1096.1物业管理提前介入的工作 1096.2
6、商业管理提前介入的工作 110七、商场其他规划建议 1117.1人流引导 1117.2交通组织 1117.3物流输送 1127.4辅助服务设施 113八、住宅部分规划建议 1148.1指导原则 1148.2具体建议 118第六章总体营销推广方案 119一、总体推广战略思路 119二、营销策略 1212.1总体营销思路 1212.2总体策划思路分析 122三、主题宣传推广策略 1263.1成立商业管理公司，同时制定招商政策 1263.2“利润分成”计划 1273.3“购铺易”计划 128四、事件营销策略 129五、销售现场的包装策略 1305.1销售环境的整体包装设计 1305.2销售中心的设计
7、和布置 1315.3展示未来经营空间 133六、项目定价策略 1356.1定价考虑因素 1356.2商场销售价格建议 1366.3住宅部分价格建议 136七、招商策略 1377.1策略一：提前介入制定招商政策 1377.2策略二：有意识选择商户 1397.3策略三：经营商品类别与商场定为一致 141八、营销推广实施建议 1428.1销售条件及销售时机 1428.2分阶段销售总体战略 1438.3销售实施计划 1448.4销售控制计划 1488.5销售促进计划的主要操作细则 1508.6宣传推广策略 1528.7媒体组合宣传重点 1548.8销售人员培训 157结语 159第一章市场分析一、宏观
8、环境因素分析1.1经济现状及发展趋向分析改革开放以来，市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、“全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之。随着现代化建设的深入进展，经济取得飞速发展。数据来源：经济信息中心如图1所示，2001年国生产总值比2000年增长10.6%，2002年国生产总值为286.4亿元，比去年同期增长13.9%。超出2001年国生产总值81.09亿元，经济增长开始提速。而从国生产三大产业比重走势来看，作为中、西南地区的工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经
9、济增长的主要动力。数据来源：经济信息中心2002年，市第一产业增加值22亿元，比去年同期增长7.1%；第二产业增加值112亿元，比去年同期增长16.1%；第三产业增加值96亿元，比去年同期增长12%。农业趋向减缓，第二产业尤其工业迅猛发展，而第三产业（服务业）也加快了发展步伐，三大产业比重更趋合理。2002年投资情况表数额 同比增长固定资产总投资 63.63亿元 55.7%基本建设投资 18.9亿元 82.73%房地产开发投资 15.99亿元 81.3%数据来源：经济信息中心而从社会固定资产投资来看，如上表所示：2002年固定资产投资高速增长。随着双冲桥、环道路、截污工程等建设项目的陆续开工，
10、全市掀起了新一轮城市建设的热潮，全力打造“创业在、发展在、安居在”的城市品牌，使得固定资产投资保持双位数增长的强劲势头。综合以上所述：各项经济指标显示，2002年市围绕“工业立柳、强市富民”的发展战略，以中国加入WTO和西部大开发为契机，加快改革与发展的步伐，经济运行呈现良好的发展态势。而良好的经济发展态势为房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。二、房地产市场分析2.1市房地产现状及趋向分析2.1.1房地产市场总体发展态势市的房地产业自1992年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面，据不完全统计，2002年底在市注册的房地产公司约达217家，全年完成施工的商品房面积总数（不含
11、经济实用房和单位集资房）达266.81万平方米。数据来源：市信息协会/日报2001年房地产投资完成88226万元，比上年同期增长82.36%；而2002年房地产投资完成159900万元，比去年同期增长81.3%，近年房地产投资保持较快的增长势头。市面上的房地产经济经过整整10年的发展，已经初步形成了一个稳定的市场格局，并成为城市基础设施建设投资方面越来越旺的投资热点。正是在这种环境和背景之下，2002年房地产业各项指标均奇迹般地创造了前所未有的历史新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。而2002年作为“城市建设与管理”年，新区开发和旧城改造在全城到处开花，成片开发也大有起色，城市构架
12、的拉开、行政中心东移，给房地产开发带来了巨大的商机，其中仅河东区开发建设的投入就需16亿元以上。市房地产业的升温，有其历史必然性的，归其原因有： 得益于国家宏观经济调整，市民的消费信心得以增强和巩固； 机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求； 在“城市建设与管理年”中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺的主因。 金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变、收入的提高，楼盘配套的日益完善，也大大推动了房地产业的发展。2.2房地产市场供求分析2002年房地产供求情况一览表类别 统计指标 数额供应 商品房 新开工商品房面积 136万m2总施工面积 300多万m2竣工面积 70多万m2需
13、求 商品房 销售面积 85万m2销售额 约12亿元数据来源：日报如表2所示，2002年商品房的销售面积超过了竣工面积，房地产市场呈现供求两旺的市场局面。2002年初，全市有房地产企业180多家，目前已有217家；全年商品房在建开工点达66个，房地产开发投资15.99亿元，在建施工面积300多万平方米，创下了历史的最高水平。而据不完全统计，2002年有60个以上的楼盘同期销售。而且在政府注重成片开发的引导下，新楼盘规模呈现越来越大的趋向。2.3房地产市场价格分析2001年商品房销售均价1608元/平方米，而至2002年市商品房销售均价为1650元/平方米，在比2001年平均价格上涨了10.2%的
14、情况下，仍然出现了一个销售高潮。供需两旺的发展态势将会进一步拔高商品房的销售价格，使房地产呈现“价升量涨”的市场发展态势，据有关专家预测，房地产热将持续3-5年左右。房价一路走高，归其直接原因主要有： 随着竞争加剧，房子本身越建越好，质素越来越高； 土地拍卖政策导致地价攀升； 新的拆迁政策自2001年11月1日起执行后发展商成本加大，同时新盘房价比照拆迁房价； 消费市场支持。2.4房地产市场空置简析至2002年底止，市空置商品房面积为13.24万平方米，比上年减少32.7%。据悉，2002年拆迁面积约50万平方米，按惯例拆迁面积和重建面积的比例为1：5，目前有超过1万户房地产消费人口。随着房地产投资势头的旺盛，旧城改造如火如荼，拆迁周转房、安置房的商机应运而生，同时带动了销售势头的旺盛，使房地产商品房空置面积趋于下降。2.5各区房地产市场特点及趋势城中区城中区作为传统商业中心，现建筑密度较大，后续供应土地相对较少，城中区房地产的开发以旧城改造而带来的商品房开
