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1、nn超市行业加速扩张 开店选址成竞争第一要义 文章关键字:作者:发布时间:2008-10-23 2008年9月商务部下发通知，外资开店审批政策进一步放松。一系列背景环境下，行业是否开始新的一轮跑马圈地？2008年10月22日，搜狐焦点房地产网诚邀行业巨头做客焦点投资沙龙栏目，畅谈选址问题。 近年来连锁行业跑马圈地，完成了在全国各线城市的战略布局。纵观北京商业地产市场，核心商圈的大型商业项目都可见得进驻的身影，甚至一些潜力商圈的形成和大型的进驻带动开发不无关系。 与一般行业的选址不同，行业选址面积巨大，程序更为复杂，对商业地产项目的影响也较为密切。2008年行业进入选址开发第二密集期，在完成了第
2、一层次的战略布点之后，巨头下一步进驻的区域又将是哪里？焦点商铺网独家披露选址奥秘。 活动名称：连锁加速扩张 选址成竞争第一要义 活动主办：搜狐网焦点商铺网 活动时间：2008年10月22日 活动地点：海淀中关村东路1号搜狐网络大厦12层 邀请嘉宾： 乐天高级拓展经理 刘晓 法宝扩展专员 许炜锋 乐购开发经理 王立飞 迈尔时代商业顾问有限公司策划总监 李克让 策划主持： 何云云 活动议题： 1、外资审批权限下放，是否意味着新一轮扩张的开始？ 2、目前北京市场开发是否进入饱和期？下一步选址开店的关注区域是哪里？ 3、选址开发与商业地产、新商圈形成的辩证关系。 4、解读家乐福、沃尔玛、易初莲花、华联
3、、物美、华堂、屈臣氏等各类型选址“独家秘籍”，关注大鳄的下一步动向。 5、选址之面积要求、内部设计、交通环境、租金优势解读。 6、进驻三线城市？选址迎来“上山下乡”？ 现场实录 【主持人】：各位嘉宾大家好！首先非常欢迎各位做客焦点直播间，参与我们今天的投资沙龙“选址专业论坛”活动。 大家都知道，与一般的行业开店选址不同，行业在开发选址时由于设计面积巨大、沟通环节较多存在一定的特殊性。与此同时，行业的选址也往往牵动了商圈和商业项目的敏感神经，纵观北京商业地产市场我们就会发现，很多的商业项目或者是潜力商圈的启动，都会将选址作为其向前推动的主要引擎。 如果说开店选址是一门学问，那么行业的开店选址更是
4、无比高深。今天焦点商铺非常有幸邀请到各位嘉宾，畅谈选址细节问题。各位嘉宾可以结合各自品牌的发展战略，谈一下2008年自身的开店选址计划。同时也可以就平时就开店选址问题，与商业地产项目接触时发生的感触等等畅所欲言。 活动正式开始之前，我先介绍一下今天到场的嘉宾，他们是乐天高级拓展经理刘晓女士；法宝扩展专员许炜锋先生；乐购开发经理王立飞先生；迈尔时代商业顾问有限公司策划总监李克让先生。 欢迎大家的到来。 商务部最近发了一个通知，外资的审批权限下放，很多人认为这是发展的利好消息，可能行业会迎来一个发展的高峰期。其实这个消息出来之前，我们也发现，随着商业环境的繁荣，行业在2003年前后，有一个大跨度发
5、展，我们把它称之为发展的第一个爆发期，很多完成了在全国的战略布点。我想今天到来的几位嘉宾都是行业里的开发选址专家，对开店十分熟悉。下面就请各位结合自家品牌的开店扩展经历，谈一下有关如何开店选址这个课题。 乐天是韩国大型排名靠前的一家。现在在韩国拥有60家店，年销售额相当可观。而且我们得到一个消息，乐天现在已经开始了它全球的扩张征程，把中国市场作为它的一个重点开发领域。在这个这样一个背景下，请乐天玛特的业务发展部高级拓展经理刘总谈一下，乐天玛特在北京市场的开店计划和对选址的具体要求。 乐天高级拓展经理 刘晓 【刘晓】：现在说不上今年的计划，如果是在一月份的时候可以说计划，因为发展的变数比较大，很
6、大的决定因素不是说我们想发展多少个店，很多时候必须是有这样的信心，开发商也有这样的动力。所以现在我们目前来说，今年在北京属于是选址的阶段。我们十年的远期规划是300家店。这个数据对外已经宣布了。在中国区域内计划十年达到300家店，这个目标有点远大。具体到北京市场来说，我们希望能够增开5到6家店。 【主持人】：目前乐天玛特在北京总共拥有多少家？都分布在哪些区域？ 【刘晓】：乐天是通过收购万客隆的模式，进入到北京市场的。目前在北京总共拥有6家店。收购以后新增的店铺还没有开出来。 【主持人】：目前乐天的现有店铺都是架构在万客隆原由网点分布基础之上，对吗？ 【刘晓】：是的，目前有三家店进行了重新装修并
7、开业。比如酒仙桥店，按照乐天的标准进行重新调整，在装修和服务设施方面都有很大变化和调整。 【主持人】：可以谈谈乐天选择采用收购的方式进入北京市场的想法和初衷吗？ 【刘晓】：两年前乐天就开始了对中国市场的研究，一直是在摸索阶段，一直不知道用什么方式适应中国人的消费倾向、消费口味。所以在考虑进入到这个市场的时候，就会比较谨慎慎重一些。那么如果采用单点的扩张模式，速度可能会慢一些。刚好那时有一个机会，所以就采用收购万客隆的方式进入进来。现在已经拥有8家店铺，在人员店铺方面都是采用原来的配置，收购的万客隆的大多数人员还是在里面，对于它将来的扩展还是比较有利的，不会出现脱节的现象。 【主持人】：既然我们
8、今天的主题是选址，我觉得对于乐天现在的状况来说，它的选址还是利用原来万客隆的开店体系，因为这种方式现在有这样一个基础，现在乐天应该有自己的选铺标准，您对选有店铺的选址还满意吗？另外，会不会在现在的网点布局上有一些补充或者是扩充。乐天既然有开店300家这样一个宏大的计划，那么在北京选店的时候会钟情于哪些区域和项目？ 【刘晓】：先简单介绍一下乐天选址的标准，因为万客隆定位于仓储式，与乐天的大卖场定位截然不同，因此具体在店址的选址上会出现差异。乐天倾向于选择人口较多区域选址，而不是像仓储倾向于选择非中心区域。仓储式选址更加注重交通的便利性，相反对于是不是在城市中心位置并不是特别的在意。所以在收购万客
9、隆的时候，我们也考虑到了这个因素。不过现在看来还好的是，十年前万客隆在北京郊区所选择的店址，现在伴随着城市的不断扩张都已发展成为北京的焦点区域，属于市中心的位置。 从这个方面来考虑，还是比较适合乐天的选址标准的。此外在硬件方面，乐天选址倾向于考虑建筑的一二三层，因此在地下的一些位置，不是我们未来重点考虑的区域。所以在这方面，像乐天洋桥店和酒仙桥店，都是属于万客隆的自有产权，而且也是在地面的建筑，对于将来的改造都是非常有利的。 对于今后的选址，如果是在北京，肯定还是在人口比较多一点的地方，能够尽量的避开一些竞争对手，当然现在考虑到大家的发展意愿都很强烈。能够完全的按照我们原来的标准来做，比如说多
10、少公里多少竞争者的话，那是非常困难的。已经避不开了，我们只能够争取在一些硬件方面和服务方面争取提高。 【主持人】：好的，谢谢刘总的介绍。今天过来的还有法宝负责扩展的许先生。提起法宝，在我自己的认识中感觉是一个定位于中型这样一个定位，它在选择店铺的时候，似乎不会特别关注核心热点商圈，往往会选择周边居民较多的地方。法宝于2004年进入北京，现在在京有7家店，店铺面积在三千左右，但是现在似乎也有趋大化。您能不能介绍一下法宝今年开店选址方面的一些情况？ 统杰法宝拓展专员 许炜锋 【许炜锋】：法宝这边的情况大致是这样的，目前以每年两家店的速度发展，公司希望能够保证这个速度，而且今年完成得还不错，两家店都
11、完成了签约。其中有一家店，如果没有什么意外的话，应该是在12月底或者是年前开业；另外一家店是明年的4到5月份开业。如果没有意外的话，明年是法宝将拥有9家店。 因为法宝属于中超，所以不会做一两平方米的大卖场，法宝希望选择周围交通方便，服务社区的区域。此外现在写字楼里面的白领，也是我们很好的关注市场。我们希望硬性条件面积在5000平方米以上。如果店铺的综合条件不错的话，面积稍微小一点的话，我们也会考虑。稍微大一点面积的店铺，我们也会考虑，但是一般不会超过10000平方米这样的规模。 【主持人】：每年开店达两家，在行业而言是一个什么样的速度？ 【许炜锋】：能够保证两家店，我觉得是一个比较稳妥的速度。
12、这个速度在行业应该是属于一个正常水平。 【刘晓】：比较好，正常偏高的。对于大卖场来说应该是这样的。 【李克让】：开两家也正常，开十家也正常，取决于他所获得的物业和其他优势。如果没有合适的物业的话就是三年一家，万客隆就是这样。 【主持人】：不知道各位有没有这样的感觉，开店的时候想开店，但是选不好铺就开不了。你选好一个正确的店铺，不管是将来的运营还是其他的，都会起到事半功倍的作用，所以说选址非常的重要。许先生，据我了解目前法宝在紫竹桥和西直门的枫蓝国际都有店铺对吗？ 【许炜锋】：对。 【主持人】：法宝公司下一步会把店铺开在什么样的区域呢？ 【许炜锋】：只要这边人够多，交通够便利，面积够大，我们就可
13、以开。 【主持人】：那北京这样的地方太多了。 【许炜锋】：比如说望京，现在是一个很好的区域，发展很快，但是望京有很多有力的竞争对手，我们要考虑进来以后能不能得到很好的收益，即使有面积、即使一切条件很好，我们还要考虑竞争对手。我们没有办法说要在哪开，但是如果合适的话，我们会开。合适不合适有很多的因素。 【主持人】：也许你方方面面都合适的话，竞争对手已经进来了，先比你下手了。 【许炜锋】：所以还是挺有难度的。 【主持人】：对于选址，李总有很多的观点，我们各家有自己的开店计划。李总站在行业的角度做一横向的扫描分析。的性质也不一样，有大卖场，有仓储式的，也有像屈臣氏这样的特色连锁化的，可能不同类型的选
14、址会呈现出不同的特点，李总您给分析一下。 北京迈尔时代商业顾问有限公司策划总监 李克让 【李克让】：你谈到的是选址技术，他们做发展的可能会更加权威。虽然他们每个公司每个品牌选址各有偏好，但是大同小异。他可以按风水判断，因为这个十分盛行。风水过去我们管它叫迷信。我觉得他们做拓展，首先应该找风水大师，你选任何一个点，风水的判准肯定是相对准确的。比如说你们搜狐网络大厦对面的易初莲花，它正好是五道口的十字路口。你选一个大卖场，他们所在的位置是最棒的，其次是搜狐大楼这个角，第三，应该是西南角，最次的应该是东南角。 如果研究一下风水，现在有专门的公司也为这些机构发展做服务。而且人大有这样的高级培训班，据我
15、所知，很多做发展的人士都参加这个培训班。而且社科院有很多专门研究风水的大师，他们专门为土地开发选址、建筑进行咨询服务。我感觉你说的选址有一个关于技术、建筑和细微的差距。但是大的选址要尊重这个城市、地段、栋建。有人把这一切东西叫利地研究。我跟他们的角度是正好不同的，因为他们做发展关心的是我这个地怎么选，我选址以后，怎么能够有特别好的产出，这是他们关心的。但是我说的，关于连锁店发展的战略，因为刚才他们个位分别谈了竞争问题，人越多的地方我就去，这就是扎堆。我感觉未来的发展，现在不管从经济上也好，还是政治上也好，给了他们发展的空前好机会。现在大型和中型在比较热的地方扎堆，会影响相对的效应。比如说望京，原来叫睡城，现在叫商城，百货公司好几家。为什么呢？这也有一个从众心理，要么大家都不去，要么有一个去了大家都去了。在一个大品牌
